Trong 9 tháng đầu năm 2022, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc trên hầu hết các lĩnh vực. Cụ thể, GDP 9 tháng đầu năm 2022 đã tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức tăng trưởng cao nhất trong một thập kỷ qua. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn FDI, thu ngân sách,… đều đạt được những kết quả khả quan.
Tuy nhiên, trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn đang khó khăn, các xung đột chính trị, quân sự vẫn đang xảy ra ở nhiều nước, lạm phát toàn cầu ở mức cao, nền kinh tế Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức ở phía trước.
Theo dự báo của TS Cấn Văn Lực cùng nhóm nghiên cứu, từ nay đến hết năm 2022, nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng GDP, dự báo sẽ đạt mức 7,9-8,1%. Thậm chí, nếu kịch bản tích cực diễn ra, GDP của nước ta trong năm nay nhiều khả năng sẽ đạt mức 8,3-8,5%.
Còn trong kịch bản tiêu cực, GDP của Việt Nam năm 2022 được dự báo sẽ tăng trưởng ở mức khoảng 7,5-7,8%. Đến năm 2023, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới đang bị suy thoái cục bộ, GDP Việt Nam sẽ tăng trưởng chậm lại, dự kiến khoảng 6-6,5%.
Về lạm phát, trong năm 2022, chỉ số CPI bình quân của Việt Nam được dự báo nằm trong khoảng 3,5-3,8%, đạt mức kiểm soát tốt trong bối cảnh giá cả trong nước tăng chậm hơn so với thế giới. Tuy nhiên bước sang năm 2023, trước áp lực của lạm phát toàn cầu, nguy cơ “đình lạm” ở một số quốc gia, rủi ro an ninh lương thực và năng lượng, cộng thêm độ trễ của nguồn cung tiền, CPI bình quân của Việt Nam vẫn sẽ tăng cao, ở mức 4-4,5%.
Bên cạnh nguy cơ lạm phát, nền kinh tế Việt Nam còn phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn trong năm 2022.
Một là đại dịch Covid-19 vẫn còn diễn biến phức tạp, nguy cơ xâm nhập căn bệnh đậu mùa khỉ, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thắt chặt các chính sách tiền tệ, tăng lãi suất, Trung Quốc áp dụng chính sách zero-Covid từ đầu năm đến nay, gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu,... Những yếu tố này sẽ khiến thị trường xuất khẩu Việt Nam bị thu hẹp, khả năng thu hút nguồn vốn FDI mới cũng sẽ gặp khó khăn trong thời gian tới.
Hai là một số chương trình phục hồi kinh tế triển khai còn chậm. Nguyên nhân là do các Ngân hàng Thương mại gặp khó khăn trong việc xác định đối tượng được nhận hỗ trợ với một số trường hợp khách hàng kinh doanh đa ngành. Ngoài ra, việc đánh giá khả năng phục hồi còn khó khăn, ngân hàng và khách hàng có tâm lý sợ thanh, kiểm tra sau khi giải ngân.
Ba là tình trạng giải ngân đầu tư công được triển khai song vẫn còn chậm, chưa đạt yêu cầu. Điều này đòi hỏi phải quyết liệt, nghiêm túc thực hiện các chỉ thị về vấn đề này của Chính phủ trong thời gian tới.
Bốn là rủi ro lãi suất, tỷ giá và dòng tiền đối với doanh nghiệp đang gia tăng. Nhu cầu vốn khá lớn trong khi tình hình giải ngân đầu tư công còn chậm, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi,... khiến một số doanh nghiệp gặp khó trong việc giải quyết bài toán tài chính.
Năm là tình trạng nợ xấu tiềm ẩn có thể gia tăng do nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn. Thêm vào đó, số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2022 vẫn tăng 38,7% so với cùng kỳ. Tình trạng này được dự báo còn tiếp tục xảy ra trong năm tới, khiến tình trạng nợ xấu tiềm ẩn có thể gia tăng.
Theo TS Lê Sĩ Trí – Viện trưởng Viện Du lịch – Quản lý – Kinh doanh, cũng như nền kinh tế, từ nay đến hết năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam còn phải đối mặt với nhiều thách thức. Trong đó, rào cản lớn nhất vẫn là dòng vốn khi Nhà nước vẫn đang kiểm soát chặt hai nguồn vốn nuôi sống thị trường bất động sản là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Khi nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Họ sẽ không đủ tài chính để triển khai các dự án và các chính sách hỗ trợ khách hàng. Điều này làm suy giảm nguồn cung và thanh khoản trên thị trường.
Riêng vấn đề kiểm soát phát hành trái phiếu cũng đang gây một sức ép rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay có rất nhiều dự án bất động sản đang triển khai giữa chừng thì bị cạn kiệt vốn, không đủ tiền để xây dựng tiếp. Dự án không hoàn thành nên không thể chào bán được, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Tính thanh khoản kém, kéo theo tình trạng cắt lỗ, bán tháo trên thị trường.
Tuy nhiên, ông Trí cho rằng, bên cạnh những thách thức này, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn có những cơ hội để phát triển. Cụ thể, Nhà nước vừa ban hành 3 chính sách kinh tế lớn trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản. Đó là Nghị định 44/2022/NĐ-CP sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Nghị quyết 18 NQ/TW về đất đai, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Nếu cuối năm 2022, đầu năm 2023, ba chính sách này được đi vào cuộc sống sẽ tạo nên một thị trường kinh doanh bất động phát triển bền vững. Đồng thời sẽ tạo ra một khuôn khổ mới cho thị trường, trong đó từ thông tin, tín dụng cho đến hoạt động mua bán sẽ minh bạch và lành mạnh hơn.
Ngoài ra, hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam nằm trên một nền tảng kinh tế khá vững chắc với những con số tăng trưởng cao. Điển hình, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng trưởng bền vững, dao động trong khoảng 6,5-6,7%/năm. Thu nhập bình quân đầu người cũng tăng ổn định, tăng từ 3.400 USD vào năm 2019 lên 3.700 USD vào năm 2021, dự kiến đến năm 2025 sẽ đạt ngưỡng 5.700 USD.
Với những tác động tích cực đến sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ chấm dứt thời kỳ ảm đạm và có thêm những bước phát triển mới. Đồng thời, thị trường địa ốc sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, chỉ những dự án bất động sản chất lượng, có chủ đầu tư uy tín, tiềm lực kinh tế mạnh mới có khả năng thu hút được các nhà đầu tư.
Theo TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, từ nay đến hết năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không có nhiều biến động, cũng như rất khó để có những bước phát triển đột phá.
Trước sức ép về lãi suất, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ tìm cách đẩy hàng ra. Đây chính là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư sử dụng vốn tự có hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ thấp. Còn những nhà đầu có nguồn lực tài chính chưa đủ lớn có thể tìm đến thị trường vùng ven các thành phố lớn.
Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản sẽ không có sự đột biến, tính thanh khoản thấp nhưng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven. Các sản phẩm bất động sản ở những khu vực này sẽ giải quyết bài toán về nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn, đồng thời sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các tỉnh thành lân cận.
Đưa ra nhận định về tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ trên thị trường bất động sản, ông Khương cho rằng, các nhà đầu tư bán cắt lỗ nhưng chỉ chịu lỗ phần lời. Ví dụ, một người mua một căn nhà 3 tỷ đồng. Với mức lãi suất 10% như hiện nay thì sau một năm, căn nhà của họ được định giá ở mức khoảng 3,3 tỷ đồng. Khi gặp sức ép về tài chính, họ sẽ bán cắt lỗ ở mức 3 tỷ đồng và rất khó để bán ra với giá thấp hơn mức này. Bởi vì, nguồn cung trên thị trường rất hạn chế, giá trị bất động sản luôn tăng trong những đợt mở bán của các chủ đầu tư.
Đối với dân số 100 triệu dân, thị trường mới nổi, GDP quốc gia cao, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển. Trong thời gian vừa qua, thị trường địa ốc ở nước ta tăng trưởng tốt nhưng để đạt được những cái tốt nên có thì vẫn đang ở dưới mức kỳ vọng. Những loại hình bất động sản mang tầm chiến lược quốc gia của chúng ta vẫn kém xa các nước khác trong khu vực.
Hiện nay, các ngân hàng đang rà soát lại khả năng cho vay bất động sản. Nếu những chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và những vướng mắc pháp lý dự án được giải quyết thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những tín hiệu tích cực mới. “Bất động sản là ngành tạo ra nhà ở cho người dân, liên quan đến gần 50 ngành nghề khác nhau và cũng ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Cho nên, chúng ta phải nhìn nhận một cách thấu đáo hơn đối với ngành kinh tế này”, vị Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhấn mạnh.
Đánh giá về sức hút của kênh đầu tư bất động sản trong thời gian tới, ông Trần Minh Hoàng – Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, rủi ro thấp. Với ý nghĩ “an cư lập nghiệp” của nhiều người dân Việt Nam, nhu cầu mua bất động sản luôn hiện hữu. Đặc biệt trong bối cảnh tình hình kinh tế biến động, nếu đặt lên bàn cân so sánh với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, bất động sản vẫn là một nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền.
Trước những rào cản về nguồn vốn, kênh đầu tư bất động sản có sự rủi ro trong việc huy động tài chính. Tuy nhiên, nếu các nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính, có kiến thức về tài chính tốt, biết cách ứng phó với từng giai đoạn biến động của lãi suất thì chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận tốt từ kênh đầu tư này.
