“Bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn, nhưng một “giấy phép con” mới lại được thêm vào”

Câu chuyện đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gây nhiều quan điểm trái chiều trong thời gian qua. Trong báo cáo mới nhất gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và rút quy định thời hạn sở hữu chung cư. Lý do đây là tài sản có giá trị lớn, việc chấm dứt quyền sở hữu là vấn đề nhạy cảm và nhiều ý kiến chưa thống nhất.

Mặc dù bỏ quy định thời hạn sở hữu, nhưng tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất trình Thủ tướng, cơ quan soạn thảo lại đề xuất một thủ tục mới trong việc bán nhà ở chung cư.

Cụ thể tại Điều 39 dự thảo, quy định về thực hiện dự án nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng đề xuất: Chỉ được bàn giao nhà ở cho người mua sau khi đã hoàn thành nghiệm thu toàn bộ công trình nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở. Trường hợp bàn giao nhà chung cư là công trình cấp đặc biệt, cấp I thì chủ đầu tư phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương; trường hợp bàn giao nhà chung cư còn lại thì phải có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng quy định mới này trong dự thảo sẽ phát sinh thêm “giấy phép con”, đó là “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan quản lý nhà ở. Ông Đỉnh cho hay, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà ở năm 2014.

Theo chuyên gia này, với dự án nhà chung cư, pháp luật về xây dựng đã quy định rất chặt chẽ để quản lý như Nghị định 15/2021về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”. Còn Nghị định số Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định với “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” thì bắt buộc phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc thuộc UBND cấp tỉnh theo pháp luật về xây dựng.

Chưa kể, Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định với công trình cấp I, công trình cấp đặc biệt sẽ do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành kiểm tra; các công trình còn lại do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra.

Như vậy, theo ông Đỉnh, để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cấp hành chính ban hành. Cụ thể, nếu là nhà chung cư cấp đặc biệt, cấp I thì chủ đầu tư trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình - Bộ Xây dựng. Sau đó chủ đầu tư còn phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng). Nếu là nhà chung cư cấp II, cấp III thì chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu và thông báo đủ điều kiện bàn giao, đều của Sở Xây dựng.

“Như vậy 2 loại “giấy phép” đều do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 thủ tục khác nhau, được quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một theo Luật Xây dựng, một là Luật Nhà ở)”, ông Đỉnh nêu.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cũng nhấn mạnh: “Nếu theo quy định tại khoản 4 Điều 39 dự thảo thì tất cả các tòa chung cư từ 25 tầng trở lên (cấp I hoặc cấp đặc biệt) bắt buộc phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương. Điều này có thể dẫn đến chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng. Trong khi đó, hiện nay loại hình nhà chung cư cao 25 tầng trở lên đang ngày càng phổ biến”, ông Đỉnh nói.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc thêm một thủ tục hành chính mới cần có báo cáo đánh giá tác động đối với các đối tượng chịu tác động trực tiếp. Điều này cũng được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có đánh giá tác động ở chính sách này.

Ngoài ra, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng lưu ý, các dự thảo trước đây cũng như trong đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) báo cáo Quốc hội không đề cập đến thủ tục “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư”. Do đó, cơ quan soạn thảo cần có báo cáo, giải trình đầy đủ về căn cứ, sự cần thiết và tính khả thi trong thực hiện của chính sách.

Trước đó, UBTVQH cho rằng vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn là nhạy cảm, quan trọng, do đó, UBTVQH đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến của nhân dân, lưu ý không quy định thời hạn sở hữu  chung cư. Tuy nhiên, cần có quy định về việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm trong di dời, cải tạo các chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, tính mạng của người dân.

Một số ủy ban của Quốc hội trong quá trình thẩm tra dự thảo luật cũng cho biết, quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình. Ngoài ra, quy định này có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản đang khó khăn hiện nay, dẫn đến xu hướng mua đất  thay vì mua nhà khiến giá nhà đất tăng cao, ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển nhà chung cư tại các đô thị lớn.