Bất động sản Việt Nam năm 2023 phát triển trong khó khăn 

Một số phân khúc vẫn “sống khỏe” 

Theo vneconomy.vn, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, Việt Nam đang ghi nhận những con số tích cực về thặng dư thương mại, đồng tiền tương đối mạnh và chỉ số CPI, chỉ số lạm phát tương đối trong vòng kiểm soát trong bối cảnh lạm phát toàn cầu đang diễn ra. 

Đặc biệt, Việt Nam cũng đang trong giai đoạn những chỉ số về nhân khẩu học lạc quan. Đây là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy chi tiêu trong nước, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu có nhu cầu về nhà ở, chi tiêu bán lẻ, tăng trưởng…

Theo báo cáo của Savills, xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong hai thập kỷ tới. Trong khoảng thời gian đó, dân số và lực lượng lao động sẽ tiếp tục phát triển. 
Việt Nam còn đang sở hữu lợi thế là điểm đến của dòng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc hiện đang diễn ra mạnh mẽ. 

Một trong những gương mặt nổi bật đó là Foxconn, đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple đã cam kết đầu tư nhiều hơn vào Việt Nam sau hàng loạt khó khăn gặp phải tại Trung Quốc. Hay như Samsung, trong tuần qua, doanh nghiệp này cũng tái khẳng định sẽ tăng cường cam kết đầu tư tại Việt Nam. 

Do ảnh hưởng của lạm phát, chuỗi sản xuất thế giới sẽ tiếp tục có những diễn biến không mấy tích cực với lượng đơn đặt hàng sụt giảm. Tuy nhiên, vấn đề này sẽ được khắc phục và sản xuất hoạt động tích cực trở lại vào nửa cuối năm 2023. Đây chính là bức tranh sáng của bất động sản công nghiệp, kho hàng, logistics của Việt Nam trong năm 2023. 

Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam khẳng định, phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong năm 2022 nhận được sự quan tâm rất lớn. Tại các trung tâm công nghiệp lớn của cả nước như TP Hồ Chí Minh, giá thuê bất động sản công nghiệp đã đạt mức 300 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt gần 100%. Tại Bình Dương và Long An, giá thuê cũng lên gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê, nguồn cung có sẵn còn rất ít và thường nằm xa trung tâm. 

Ở phân khúc này ghi nhận xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, logistics, data centers…

Ở phân khúc văn phòng, tại TP Hồ Chí Minh nguồn cung chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2. So với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Jakarta, Bangkok và Manila hiện nay là 6 triệu m2 thì nguồn cung văn phòng tại TP Hồ Chí Minh đang rất thấp. Trong khi đó nhu cầu thuê văn phòng tăng trở lại hậu đại dịch Covid-19, do đó, chuyên gia của Savills khẳng định dư địa tăng trưởng phân khúc văn phòng còn rất lớn. 

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện tại, khách thuê văn phòng diện tích lớn khó có thể tìm được mặt bằng có chất lượng. Thị trường văn phòng cho thuế của Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường hoạt động tốt nhất trên thế giới vào lúc này với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, đặc biệt phân khúc văn phòng hạng A đạt 97%. Trong 6 tháng đầu năm 2023, sẽ có 2 tòa nhà văn phòng hạng A gia nhập thị trường, có vị trí tại Thủ Thiêm và quận 1, TP Hồ Chí Minh sẽ giúp giải tỏa phần nào cơn “khát” văn phòng cho thuê lúc này. 

Ở thị trường khách sạn, trải qua gần 3 năm gần như đóng băng vì các hạn chế nhằm phòng chống dịch bệnh thì đến năm 2022, thị trường này đã phục hồi mạnh mẽ. Đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội nhờ các chuyến bay thương mại quốc tế được mở trở lại đưa doanh nhân, chuyên gia tới Việt Nam thông qua các hoạt động MICE, và lượng lớn khách du lịch quốc tế tới Việt Nam.

Về công suất thuê khách sạn, tại hai thành phố lớn nhất cả nước vẫn ghi nhận một số khách sạn 5 sao chưa đạt công suất hoạt động như thời điểm trước dịch. Có thể cần 1 thời gian ngắn nữa để phục hồi hoàn toàn. 

Khó khăn vẫn bủa vây

Trong một sự kiện mới được tổ chức tại TP Hồ Chí Minh, ông Neil MacGregor nhận định đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước. 

“Niềm tin của người mua nhà đang giảm, những vướng mắc về khung pháp lý là nỗi đau đầu lớn với các chủ đầu tư, nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên. Có thể nói đây không phải là một môi trường kinh doanh lý tưởng với các doanh nghiệp”, ông Neil MacGregor nhận xét.

Trong bối cảnh những vấn đề khung pháp lý chưa được cải thiện thì thị trường bất động sản thiếu vốn xây dựng, khiến doanh số bán hàng sụt giảm. Cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp các sản phẩm mới, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và hạng C thì thị trường mới có thể bớt phần nào khó khăn.

Savills cho biết, đơn vị này vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế ở tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản Việt Nam và xu hướng này sẽ tiếp tục được duy trì. Điều này được thể hiện rõ ràng nhất qua những kết quả về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong năm 2022. Hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực thu hút được nhiều vốn FDI nhất. 

Bất động sản cũng là một phần quan trọng trong bối cảnh M&A năm 2022. Có sự góp mặt của các nhà đầu tư trong nước cũng như những giao dịch “khủng” với các nhà đầu tư quốc tế. 

Do đó, khi tín dụng vẫn hạn chế và thiếu vốn như hiện nay, vị chuyên gia Savills hy vọng sẽ thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư có vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Hiện nay, một số thương hiệu cao cấp đang có kế hoạch tiến vào thị trường Việt Nam như Berluti, Cartier, Victoria’s Secret, Urban Revivo… Và quá trình mở rộng của các chuỗi bán lẻ như Uniqlo, Muji, Haidilao, Emart, Central Group sẽ gia tăng nhu cầu thuê mặt bằng hạng sang tại Việt Nam. 

Ở phân khúc bất động sản nhà ở, khi nguồn cung tại nội thành các thành phố lớn ngày càng cạn kiệt, thì với sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối đồng bộ sẽ là động lực cho các thị trường lân cận phù hợp với “túi tiền” của nhiều người dân hơn. 

Ở phân khúc văn phòng và khu công nghiệp, tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị) là một trong những yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư của khách thuê. Do đó, việc phát triển các dự án đạt tiêu chuẩn ESG dần trở thành yếu tố bắt buộc, các chủ đầu tư cần quan tâm và đẩy mạnh.