Bất động sản trầm lắng, nhà đầu tư vẫn kiếm ra tiền nhờ các thị trường “ngách”

Mua đất, mua nhà cũ xây sửa rồi bán lại

Theo chia sẻ của anh Minh Khang (Nam Từ Liêm, Hà Nội), anh đã từng tham gia đầu tư đất nền tỉnh, đất nền ven đô một thời gian, trải qua nhiều cơn sốt giá đất tăng cao nhưng cũng không ít lần thua lỗ do “gãy sóng”, thị trường chững lại. “Qua đó tôi nhận thấy đầu tư vào phân khúc này khá nhiều rủi ro nên quyết định quay về Hà Nội, chuyển hướng sang mua đất trong ngõ rồi xây nhà để bán hoặc cho thuê. Thực tế cho thấy loại hình này thanh khoản khá tốt, phù hợp với nhu cầu của người mua nhà hiện nay, đem lại lợi nhuận đều và bền vững”.

Anh Minh Khang cho biết, tại các quận, huyện như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Thanh Trì, Hà Đông,... hiện vẫn còn khá nhiều quỹ đất trống với mức giá thường dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2, nằm ở ngõ rộng khoảng 2,5 - 3m. Đối với những mảnh đất to, anh sẽ chia nhỏ thành các lô có diện tích từ 30 - 35m2 để xây dựng nhà từ 4 - 5 tầng, thời gian xây dựng khoảng 3 – 5 tháng.

Sau thi công xong anh sẽ bán với giá khoảng 2,5 - 4 tỷ đồng, tùy vào diện tích và vị trí khác nhau. “Đối với mỗi căn nhà thế này, tôi thường thu về lợi nhuận từ 500 triệu đến cả tỷ đồng. Mức giá này nếu so sánh với chung cư tại khu vực trung tâm chỉ có diện tích sử dụng từ 60 - 80m2, trong khi với nhà đất có diện tích tới 150m2 sử dụng. So với việc mua căn hộ chung cư thì nhà đất có thể đem lại giá trị lâu dài. Hơn nữa, không có rủi ro về pháp lý” anh Khang nói.

Một hướng đi khác cũng đang giúp nhiều nhà đầu tư thông minh kiếm tiền thời điểm này là tìm mua những căn nhà đã cũ nát, có giá trị thấp ở những khu có tiềm năng tăng giá cao, sau đó đầu tư cải tạo lại căn nhà rồi bán lại với giá cao để kiếm lời…

Đầu năm nay, anh Thành Lâm mua lại 2 căn nhà riêng đã cũ liền kề nhau tại Thanh  Trì (Hà Nội), có kết cấu 2 tầng với giá 1.5 tỷ đồng/căn. Sau khi mua, anh đã cho sửa chữa nội thất bên trong và quét sơn mới bên ngoài căn nhà, đồng thời cải tạo thêm 1 phòng ngủ phía trên. Tổng chi phí anh bỏ ra để tân trang lại cả 2 ngôi nhà hết tổng cộng 800 trăm triệu đồng.

Hiện anh vừa bán ra với giá mỗi căn 2,5 tỷ đồng. Tính ra mức chênh anh Lâm được hưởng cho 2 căn nhà là 1,2 tỷ đồng, tức mỗi căn lời 600 triệu đồng trong vòng 3 tháng.

Có thể thấy, loại hình nhà trong ngõ dù là xây mới hay cải tạo từ nhà cũ đều có thanh khoản khá tốt và cho lợi nhuận tương đối cao. Nhận định về thị trường này, anh Đỗ Hoàng Việt, một chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân cho rằng, phân khúc nhà trong ngõ, các khu vực xa trung tâm có diện tích từ 30m2 hướng tới khách hàng có thu nhập thấp hoặc trung bình, người mới đi làm. Hiện nay, phân khúc nhà đất diện tích nhỏ không được các nhà đầu tư lớn chú ý.

“Vì vậy, hầu hết phân khúc này tồn tại trong các khu dân cư và mức độ phổ biến không cao. Tuy nhiên, do hướng tới người có thu nhập thấp và trung bình nên những căn nhà này vẫn được một nhóm người tìm mua sử dụng và những nhà đầu tư tham gia phân khúc này cũng thu được lợi nhuận khá tốt. Tuy nhiên đây cũng là loại hình khá khó nhằn vì giá đất thổ cư hiện đang khá cao và những khu vực có mức giá hợp lý sẽ càng ngày càng hiếm. Vì vậy, về lâu dài nhà đầu tư nên có những tính toán kỹ lưỡng và phù hợp với bài toán đầu tư của mình, nhất là trong bối cảnh giá nhà đất giá nhà đất neo cao, thị trường trầm lắng”, vị chuyên gia khuyến cáo.

Đầu tư xây dãy trọ, toà văn phòng quy mô nhỏ cho thuê…

Đầu tư dãy nhà trọ hoặc toà văn phòng quy mô nhỏ cho thuê cũng là một “ngách” đang giúp nhiều nhà đầu tư thu lợi nhuận ổn định từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng… Theo chia sẻ của anh Thành Chung, một nhà đầu tư “vốn dày” đang đồng thời sở hữu 2 dãy trọ và toà văn phòng cho thuê, hiện anh có thể thu về lợi nhuận lên đến vài trăm triệu đồng/tháng.

Bắt đầu cho thuê 2 dãy nhà trọ từ đầu năm 2017 với tổng số 20 phòng trọ thuộc phường Xuân Phương (Nam Từ Liêm, Hà Nội), trừ các khoản điện, nước, mỗi tháng anh Thành Chung thu về ổn định từ 35 triệu đồng. Khu đất xây nhà trọ được anh mua từ năm 2016 với giá 900 triệu đồng mỗi nền.

Hiện tại, bên cạnh việc thu về số tiền ổn định từ cho thuê hàng tháng, 2 nền đất anh Chung đang sở hữu với định giá đã lên đến gần 5 tỷ đồng/nền. Dù vậy, thay vì bán lại chốt lời, anh Chung quyết định tiếp khai thác cho thuê để duy trì lợi nhuận, dòng tiền ổn định để tiếp tục tái đầu tư.

Ngoài 2 dãy trọ, anh Chung cũng đang sở hữu một toà nhà văn phòng quy mô nhỏ khu vực phường Nhân Chính (Thanh Xuân, Hà Nội). Toà nhà có chiều cao 9 tầng, được xây dựng từ năm 2021, anh đang cho thuê 8 tầng, mỗi tầng gồm 4 văn phòng có diện tích từ 30m2 – 65m2 cho các doanh nghiệp, công ty quy mô nhỏ, phù hợp thuê làm văn phòng… giúp anh thu về trung bình khoảng 30 triệu đồng/một mặt sàn mỗi tháng. Như vậy, trung bình hàng tháng anh Chung thu về số tiền lên đến 240 triệu đồng từ toà nhà này.

Theo đánh giá của các chuyên gia, phòng trọ, văn phòng quy mô nhỏ cho thuê là kênh đầu tư chưa bao giờ hạ nhiệt bởi nhu cầu về thuê văn phòng làm việc của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhu cầu về chỗ ở của công nhân lao động, sinh viên tỉnh theo học tại Hà Nội luôn luôn cao khiến phân khúc này có nguồn cầu ổn định. Và giúp nhà đầu tư tạo ra dòng tiền ổn định, đều đặn hàng tháng.

Đầu tư đất xen kẹt, chung cư mini…

Tương tự các nhà đầu tư nói trên, sau môt thời gian tham gia đầu tư các loại hình từ đất nền, chung cư, đến nhà liền kề… chị Thu Huyền (Hoàng Mai, Hà Nội) quyết định chuyển hướng sang đầu tư đất xen kẹt ở khu vực nội thành. Đây là loại đất nông nghiệp, đất vườn nằm trong các khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch.

Do nằm trong khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch nên đất xen kẹt ở khu vực nội thành Hà Nội có những lợi thế nhất định trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Điều đặc biệt, do chưa phải là đất ở nên đất xen kẹt có mức giá khá mềm, chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá đất thổ cư cùng khu vực.

Chị Huyền đã lặn lội khắp các quận thành Hà Nội, kết nối với môi giới, nhà đầu tư, những người làm địa chính để “săn tìm” sản phẩm này. Sau đó, chuyển đổi mục đích sử dụng những mảnh đất xen kẹt và đẩy ra thị trường bán với giá cao thường ở mức gấp đôi hoặc gấp 3 so với giá ban đầu mua vào. 

Đơn cử, một số mảnh đất xen kẹt tại Tân Mỹ, Nhân Mỹ, Mễ Trì… (Nam Từ Liêm) có giá bán dao động từ 13-15 triệu đồng/m2, sau khi làm thủ tục chuyển đổi thành công, chị Huyền sẽ rao bán với giá 30-40 triệu đồng/m2. Tương tự, nhiều mảnh đất xen kẹt khu Yên Nghĩa, Ba La, Dương Nội, Phú Lương… được rao bán từ 10-15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường đất thổ cư có giá dao động từ 20-25 triệu đồng/m2. 

Sau khi trừ đi các chi phí làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chị Huyền thu về khoản lợi nhuận cao đáng kể. Dù vậy, chị Huyền cho biết, việc đầu tư thị trường ngách này đòi hỏi phải am hiểu pháp lý, có mạng lưới quan hệ rộng mới có thể tìm được nguồn hàng tốt và đẩy được hàng nhanh…

Ngoài ra, một số loại hình khác như đầu tư căn hộ mini cho thuê, mua căn hộ nhỏ rồi bán lại hoặc cho thuê, bất động sản nghĩa trang… là những “ngách” vẫn cho lợi nhuận khá tốt, bất chấp diễn biến thị trường không thuận lợi, giao dịch hầu hết các phân khúc phổ biến đều rơi vào tình trạng gần như đóng băng.

Theo đánh giá, một số sản phẩm thuộc thị trường ngách vẫn có thanh khoản và cho lợi nhuận tốt thời điểm hiện tại do những loại hình này thuộc phân khúc dành cho người có thu nhập thấp và hướng tới người có nhu cầu thực…