Kênh đầu tư bất động sản an toàn năm 2023

Phân khúc “lội ngược dòng”

Nhiều tháng qua, các phân khúc bất động sản đa phần chững lại, thanh khoản thấp, thậm chí mất thanh khoản, tuy nhiên, có phân khúc vẫn “sống khỏe” vì đáp ứng được nhu cầu thực của khách hàng. Thị trường bất động sản ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ phân khúc căn hộ chung cư. 

Số liệu công bố trên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2022, số lượng căn hộ tại Hà Nội tiêu thụ đạt 3.624 căn. Điều đáng lưu ý là với phân khúc này, tỷ lệ hấp thụ cao hơn nguồn cung căn hộ mới. Điều này một lần nữa khẳng định dù thị trường có trầm lắng thì nhu cầu về nhà của người dân luôn hiện hữu.

Chính vì lẽ đó, giá bán căn hộ chung cư có phần đi ngược với thị trường. Trong khi các phân khúc khác thi nhau giảm giá thì căn hộ chung cư giá chỉ có tăng. Chỉ tính riêng tại Hà Nội, giá bán phân khúc căn hộ chung cư bình dân tăng 7% (tính trong 3 tháng vừa qua), giá ở phân khúc trung cấp còn có mức tăng lớn (18%), còn phân khúc cao cấp tăng 10%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá cho thuê chung cư có nơi tăng đến 30%.

Có thể thấy thị trường cho thuê căn hộ nóng trở lại sau khi kết thúc giãn cách xã hội để phòng chống dịch Covid-19. Thu Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) đã chuyển đến ở chung với người bạn ở Phùng Khoang sau khi nhận được thông báo tăng giá tiền trọ từ tháng trước. Công việc của sinh viên mới ra trường chưa được 7 triệu đồng nhưng riêng tiền nhà đã ngốn của cô 3 triệu, chưa kể điện nước. Tất cả sinh hoạt ăn uống, xăng xe, mua sắm, cưới hỏi và góp tiền nuôi em Thủy phải co kéo trong khoản tiền 4 triệu. Nay chủ nhà trọ thông báo tiền nhà tăng lên 3,7 triệu, Thu Thủy quyết định dọn sang ở chung với cô bạn đồng nghiệp.

“Giá phòng tăng thêm hơn 20% thì đã vượt quá khả năng chi trả của em. Chủ nhà nói trước đây giá cho thuê là giá ưu đãi để tăng khả năng lấp phòng, giảm giá để tìm được khách thuê khi thị trường ảm đạm. Năm nay nhu cầu tăng trở lại nên họ phải tăng giá thuê vì đây mức giá chung của khu vực. Chuyển sang ở chung với bạn tuy có nhiều cái bất tiện nhưng nó giảm bớt gánh nặng kinh tế cho em”, Thu Thủy chia sẻ. 

Nhu cầu căn hộ cho thuê ở các thành phố lớn không bao giờ thiếu. Không chỉ căn hộ chung cư, các căn hộ dịch vụ cũng bắt đầu tăng giá sau thời gian trầm lắng vi dịch bệnh. Lý do là nhiều chuyên gia nước ngoài đã quay lại Việt Nam làm việc sau thời gian dài giãn cách khiến cho nhu cầu tăng theo.

Anh Nguyễn Đức (môi giới cho thuê nhà chung cư) cho biết từ đầu tháng 11, anh nhận được yêu cầu tìm căn hộ 2-3 phòng ngủ tăng vọt và khách hàng cũng chấp nhận chi trả mức giá cho thuê tăng 2-4 triệu đồng so với cùng kỳ.

Cách dòng tiền thông minh vận hành

Chị Nguyễn Thu Hòa (Long Biên, Hà Nội) cho biết một tháng qua, chị tìm kiếm mua căn hộ mới tại nội thành. “Tôi có dự định mua sẵn một căn hộ chung cư làm của để dành cho các con. Mua được thì tôi sẽ cho thuê, cũng có đồng ra đồng vào mà lại giữ được tiền. Nhưng thực sự là thời điểm thị trường đang chững như này mà tôi thấy giá của căn hộ chung cư không hề giảm. Phân khúc này cứ ra hàng là đã thấy “cháy” chứ không sẵn như các phân khúc khác”. 

Giám đốc thị trường Hà Nội của Công ty tư vấn JLL Việt Nam Nguyễn Hồng Vân cho biết, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn nên dòng tiền thông minh đã dịch chuyển sang căn hộ cho thuê. Đây là kênh đầu tuy sinh lời thấp nhưng đều đặn và an toàn.

Bà Vân cho biết quan điểm đầu tư an toàn luôn được các nhà đầu tư chuyên nghiệp ưu tiên vì đem đến dòng tiền ổn định. “Trong bất kỳ giai đoạn nào của thị trường, đầu tư theo dòng tiền luôn đảm bảo một mức lợi nhuận ổn định. Đầu tư khi thị trường đi xuống và đợi đến chu kỳ sôi động tiếp theo thì nhà đầu tư có thể bán tài sản”, bà Vân lý giải. 

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, khị thị trường đi xuống là cơ hội để mua các bất động sản giá tốt đối với những nhà đầu tư có tiền mặt. “Trong khi nhiều nhà đầu tư đang phân vân về thời điểm xuống tiền thì chúng tôi nhìn thấy một sự thật là nhu cầu đi thuê chung cư ngày một gia tăng. Tôi cho rằng đây là một kênh sinh lời có thể nói là thấp nhưng là kênh giữ vốn an toàn. Nơi đồng tiền của nhà đầu tư trú ẩn mà lại mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này”, nữ giám đốc thị trường Hà Nội của Công ty tư vấn JLL Việt Nam nói. 

Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, trong bối cảnh kiểm soát tín dụng ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay và nhiều nút thắt pháp lý đang chờ được gỡ bỏ, thị trường bất động sản gặp khó. Nhưng khác với các phân khúc khác, mảng cho thuê nhà mặt phố và chung cư lại có thanh khoản tốt và nhận được ngày càng nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. 

Ông Tuấn giải thích vì thị trường căn hộ có nguồn cung khan hiếm, giá thành đáp ứng được số lượng lớn khách hàng, trong khi đó, nhu cầu thuê nhà ở các thành phố lớn ngày càng gia tăng. Nhu cầu tăng khiến cho giá căn hộ cũng giữ được ở mức cao.

Nhiều chuyên gia đồng thuận rằng “gạn đục khơi trong” là khái niệm cần được nhà đầu tư lưu tâm trong thời gian này. Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc để tiến đến môi trường lành mạnh và bền vững hơn. Chính vì thế, nhà đầu tư cần chọn kênh đầu tư tích lũy bất động sản như nước đi dài hơi sẽ đảm bảo được tài chính hơn là mua đi bán lại, đầu cơ sang tay như thời gian trước. Bất động sản đã, đang và sẽ luôn là là kênh đầu tư sinh lời tốt, an toàn và có dư địa lớn.