Sắp tới có nên “xuống tiền” đầu tư bất động sản?

Năm 2021 thị trường bất động sản sôi động bao nhiêu thì từ khoảng tháng 3/2022 thị trường lại ảm đạm bấy nhiêu. Nguyên nhân xuất phát từ các tác động chính sách tiền tệ như kiểm soát chặt việc huy động trái phiếu, kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, ngân hàng tăng lãi suất... khiến bất động sản nhìn chung rơi vào tình trạng “đìu hiu”. 

Giai đoạn các dòng tiền dễ dàng đã qua đi, không còn bắt gặp hình ảnh tấp nập giao dịch, môi giới chốt đơn liên tục tại các sàn bất động sản nữa, thay vào đó là sự cẩn trọng, cân nhắc và chờ đợi thời cơ. Có nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng dở khóc dở cười bởi lúc bất động sản được giá thì lại “ôm” không bán muốn đợi giá cao hơn, đến khi thị trường tụt dốc không phanh lại muốn bán bằng được vì vốn đã cạn, không thể gắng gượng được nữa.

Một minh chứng rõ nét cho vấn đề trên là câu chuyện của anh Nguyễn Trung - nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội. Anh Nguyễn Trung cho biết: “Hồi cuối năm 2021, lúc này thị trường đang rất nóng, mua đi bán lại sang tay một thời gian ngắn cũng lãi cả trăm triệu, bằng số tiền làm lụng vất vả cả mấy năm trời của một người làm công ăn lương bình thường.

Tôi nhớ lúc đó loại hình đất nền ven đô cực kỳ sôi động nên cuối năm 2021 đã bạo tay đầu từ 3 mảnh, một mảnh ở Gia Lâm, và hai mảnh ở Quốc Oai. Vì giá đất lúc này đang đà neo cao nên tôi dự định cứ ôm thêm 1 vài tháng nữa, khi nào lợi nhuận đạt như mong muốn thì mới thoát hàng. Tuy nhiên, không như tôi dự tính, thị trường bất động sản hạ nhiệt nhanh chóng kể từ khoảng giữa tháng 03/2022 khiến tôi trở tay không kịp. Một mảnh ở Quốc Oai may mà tôi vẫn kéo lại được ít lãi, còn 1 mảnh nữa thì lỗ mất 200 triệu đồng, tuy tiếc nhưng vẫn phải bán vì tôi đang cần tiền gấp để đầu tư kinh doanh.

Đáng nói, 1 mảnh còn lại tại Gia Lâm chưa có sổ đỏ nên tôi chưa bán được. Mảnh đất này là do lúc ban đầu tôi thấy khu đất tiềm năng quá lớn nên đã mua trong khi chưa có sổ đỏ. Đến nay, khi muốn bán thì khách mua lại yêu cầu phải sổ đỏ rõ ràng, đây cũng là vấn đề khiến tôi đang đau đầu và cần phải tìm hướng giải quyết trong thời gian sớm nhất nếu muốn thanh khoản được”.

Liên quan đến vấn đề pháp lý bất động sản, giới chuyên gia nhận định, thời điểm vàng để đầu tư bất động sản là khi các sản phẩm đầy đủ giấy tờ về mặt pháp lý, đồng thời mức giá không có sự chênh lệch quá lớn so với các bất động sản tương quan. Trong trường hợp mức giá vẫn cao hơn so với các bất động sản tương quan thì nhà đầu tư nên chờ đợi các nguồn cung mới đưa ra thị trường. 

Trên thực tế, vì nhiều lý do khác nhau mà các hoạt động mua bán đất đai chưa có giấy tờ vẫn diễn ra tại nhiều nơi trên cả nước. Vì không có đầy đủ giấy tờ nên giá đất thường rẻ hơn so với những mảnh đất tương đồng nhưng có đầy đủ sổ đỏ và giấy tờ. 

Hơn nữa, cũng do không có giấy tờ hợp pháp được công chứng nên khi vô tình xảy ra tranh chấp thì bên mua sẽ gặp bất lợi rõ rệt vì pháp luật đã quy định rõ ràng về vấn đề công chứng các hợp đồng, văn bản, giấy tờ liên quan đến bất động sản. Nhiều nhà đầu tư còn “non tay” suy nghĩ đơn giản rằng phải nhanh tay chớp lấy cơ hội, bất chấp mảnh đất chưa có sổ đỏ rồi sau đó phải nhận lại nhiều thiệt hại nặng nề.

Không riêng đối với khu vực đất nền, đất thổ cư mà các loại hình dự án, chung cư cũng vấp phải vấn đề pháp lý tương tự. Chị Thu Mai - đại diện một văn phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội với kinh nghiệm gần 20 năm “chinh chiến” trong lĩnh vực này chia sẻ: “Có một thực tế là khi mua nhà dự án, những thông tin mà môi giới quảng cáo và những thông tin mà khách hàng nắm được cũng chủ yếu xoay quanh sự cung cấp từ đơn vị môi giới hoặc bộ phận kinh doanh của dự án đó. 

Cụ thể, đa phần là các thông tin "nổi" về điều kiện thuận lợi của dự án như các tiện ích, thuận tiện giao thông, vị trí đắc địa vừa ở vừa kinh doanh, khả năng sinh lời... Khách hàng rất dễ bị cuốn vào các lời quảng cáo “trên trời” mà bỏ qua tính pháp lý của dự án hoặc người mua cũng không hỏi và không có điều kiện tiếp cận.

Trong đó, có rất nhiều dự án triển khai nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, chưa được cấp phép xây dựng dẫn đến tình trạng đình trệ sau này do vướng nhiều thủ tục. Tính pháp lý của dự án còn liên quan đến một số nghĩa vụ của chủ đầu tư với Nhà nước, thiết kế căn hộ so với giấy phép được cấp..., đặc biệt là ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng nếu có vấn đề không mong muốn phát sinh. Vì vậy, trước khi quyết định “xuống tiền”, khách hàng cần phải nghiên cứu thật kỹ về tính pháp lý của dự án, các thỏa thuận về giá cả và các dịch vụ đi kèm như an ninh, vệ sinh, sân chơi, khu vực để xe... Đây thường là các rủi ro gây ra nhiều tranh cãi giữa các bên. 

Ngoài ra, thời hạn bàn giao nhà dự án không rõ ràng cũng khiến người mua gánh nhiều thiệt thòi bởi không ít những dự án bàn giao nhà cho khách hàng không theo đúng thỏa thuận đề ra. Nhiều rủi ro xảy ra do khách mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án, chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến việc chậm trễ, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh. 

Tóm lại, dù với loại hình, phân khúc bất động sản nào chăng nữa, khách hàng cũng nên thật cẩn trọng tìm hiểu rõ ràng mọi vấn đề liên quan, có thể tham vấn ý kiến luật sự hoặc những người trong cùng lĩnh vực để có lựa chọn hợp lý, tránh các trường hợp "tiền mất tật mang".