Thị trường bất động sản Việt Nam kể từ thời điểm 1993 khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua cho đến nay đã trải qua 3 thập niên phát triển, nhiều thành tựu những cũng không ít biến cố. 
Lần gần nhất thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, đi vào thoái trào là giai đoạn 2008 - 2012, đúng thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu và nền kinh tế Việt Nam cũng không tránh khỏi ảnh hưởng nặng nề khi lạm phát và lãi suất tăng cao, đầu tư ngưng trệ, thất nghiệp gia tăng. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, tồn kho tăng cao, nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng vọt... và không ít “đại gia” đã phải rời thị trường.
Nửa đầu năm 2022, trước bối cảnh bức tranh bất động sản nhiều gam màu u ám, nhiều ý kiến đã liên tưởng đến những tháng ngày “tăm tối” của bất động sản giai đoạn trước. Vậy khủng hoảng giai đoạn 2009 - 2012 có gì giống và khác với hiện nay?

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho hay, một thập kỷ trước, cuộc khủng hoảng tài chính 2008 ở Mỹ với "bong bóng bất động sản" đã tác động mạnh mẽ đến tình hình kinh tế thế giới trong đó có Việt Nam. 
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thời điểm đó, giá bất động sản Mỹ tăng liên tục trong nhiều năm. Các nhà đầu tư đã vay ngân hàng và đổ tiền vào nhà đất để bán đi kiếm lời bởi thời điểm này việc mua nhà khá dễ dàng. Tuy nhiên khi khủng hoảng tài chính xảy ra vào năm 2008, giá bất động sản giảm đột ngột khiến đầu cơ bất động sản giảm lợi nhuận, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán các khoản nợ ngân hàng. 
“Hàng loạt bất động sản thế chấp bị "bán thốc bán tháo" ra thị trường trong khi lực cầu không đủ đã gây ra nổ bong bóng bất động sản. Tình trạng đó cũng được phản ánh trong bối cảnh thị trường Việt Nam giai đoạn 2010-2012”, ông Quốc Anh nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, tình thế rất khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng so với giai đoạn 2007-2008. 
Năm 2008 khủng hoảng tài chính toàn cầu tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Năm 2007 thị trường bất động sản nóng sốt, “bong bóng” và đến năm 2008 thị trường “đóng băng”. Năm 2023, có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu và 3 quý đầu năm 2022 thị trường bất động sản cũng sốt giá nhà đất.
“Năm 2009, Chính phủ có gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỉ USD nhưng lại kích thích thị trường bất động sản “bong bóng” năm 2010. Đối với năm 2022, thị trường bất động sản bị “sốt giá” nhà đất, “lệch pha” cung - cầu, “lệch pha” phân khúc thị trường khi thừa nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, năm 2012, hàng tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ có giá trị khoảng 94.458 tỉ đồng, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; nợ xấu lên đến 8,6%... Ở năm 2022, vấn đề “hàng tồn kho” của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỉ đồng, chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp và đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang.
Ngoài ra, tháng 1/2013, Chính phủ có gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” với quy mô 30.000 tỉ đồng (thực chi là 34.826 tỉ đồng) và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 cho đến nay.
Năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỉ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch COVID-19. Trong đó có 40.000 tỉ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỉ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, người thuê phòng trọ, và phần lớn gói này dành để phát triển kết cấu hạ tầng là chính sách rất đúng đắn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đối với giai đoạn hiện tại từ 2020-2022, bên cạnh những tương đồng thì tình hình thị trường còn ảnh hưởng bởi yếu tố khác như việc các doanh nghiệp chịu ảnh hưởng từ COVID-19 khiến sản xuất, kinh doanh ngừng trệ, dòng tiền đầu tư không biết đi đâu nên đổ vào bất động sản, đẩy kỳ vọng đầu tư địa ốc lên rất cao khiến mặt bằng giá cũng tăng mạnh. 
“So với giai đoạn trước, thị trường thời điểm này cũng đối mặt nhiều thách thức nhưng tôi cho rằng cơ sở kinh tế Việt Nam đã vững hơn nhiều để đối mặt với khủng hoảng”, ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá.
Theo chuyên gia này, trước năm 2008, tỷ lệ tín dụng vay các năm rất lớn, có thể lên tới hơn 30% nhưng từ năm 2011, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát tỷ lệ vay tín dụng còn 10-11%. Việc Chính phủ kiểm soát chặt chẽ ở kênh tín dụng, trái phiếu sẽ khiến tác động của việc đi vay lên thị trường bất động sản không nặng nề như giai đoạn trước. 

Hơn nữa, một thập kỷ trước, cung rất nhiều nhưng cầu ít. Giai đoạn này cung nhiều, cầu nhiều nhưng hiện nay sự tự tin của nhà đầu tư vào thị trường trở thành bài toán lớn nhất.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, lãi suất cho vay giai đoạn 2010-2012 cao trên dưới 25% - một con số rất khủng khiếp, còn giai đoạn 2021-2023 chỉ khoảng 9-13%, dự báo 2022-2024 cao không quá 15%.
Ngoài ra, giai đoạn 2009-2011 gần như 100% người mua đầu tư bất động sản đều vay vốn, giai đoạn 2020-2022 tỷ lệ người vay mua bất động sản chỉ khoảng 30-50%, riêng đất nền tỷ lệ vay không quá 15%. 
Ở góc độ quản lý, ông Quê cho rằng giai đoạn 2022-2024 nhà nước có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý bất động sản và nhà nước đánh giá đúng vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển ổn định bất động sản, tạo động lực phát triển nền kinh tế. 
Thêm vào đó, hiện tại tốc độ tăng trưởng của Việt Nam rất tốt, dự kiến năm 2022 hơn 7% và tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là 2 căn cứ quan trọng để nhà nước không thắt quá chặt tín dụng đối với bất động sản.

Cũng theo ông Quê, giai đoạn 2020-2024 là những năm thực hiện đầu tư công lớn, nhất đầu tư hạ tầng, trọng điểm đầu tư sân bay, cao tốc, cảng, đây là yếu tố hỗ trợ bất động sản tăng giá.
Hơn nữa, giai đoạn 2020-2024 có tốc độ đô thị hóa rất lớn, từ xã lên thị trấn, huyện lên thị xã, tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương, bộ mặt nông thôn và thành thị thay đổi hàng ngày. Yếu tố này hỗ trợ cho việc tăng giá bất động sản.
Ngoài ra, giai đoạn 2020-2024 dự báo vốn FDI đầu tư vào Việt Nam rất lớn, hình thành nhiều tỉnh công nghiệp, nhiều khu công nghiệp, bất động sản công nghiệp phát triển và tăng giá.
“Lấy từ bài học thành công trong giai đoạn 2013-2014, ngay từ 2022 nhà nước đã chú trọng phát triển nhà ở xã hội để thị trường không bị đóng băng, có thanh khoản”, ông Quê nêu và cho rằng công tác điều hành của cơ quan Nhà nước hiện nay đã có nhiều kinh nghiệm và vững chắc hơn so với giai đoạn trước.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho hay một điều khác biệt là giai đoạn 2007-2008 không có trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng năm 2022, vấn đề đáng quan tâm là “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ” mà đến năm 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn.
“Đây là điểm khác biệt “cần xử lý thỏa đáng”, nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt. Mặt tích cực trong 9 tháng đầu năm 2022 là doanh nghiệp nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn với giá trị lên đến 142.000 tỉ đồng để giảm “rủi ro” cho nhà đầu tư, nhưng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp càng thiếu vốn đầu tư”, ông Châu nói và cho hay hiện doanh nghiệp bất động sản khó huy động vốn cả 3 kênh (trái phiếu, cổ phiếu, ngân hàng).
Đưa ra quan điểm về vấn đề này, VNDIRECT cho rằng giai đoạn 2020-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý 3/2022 ước đạt 507 nghìn tỉ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP. Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.
Ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỉ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỉ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022. Trong đó giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng giảm mạnh, khoảng 67% so với cùng kỳ. Hơn thế, một số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng giai đoạn trước, lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm. Còn năm 2022, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%. 
Về quy mô nền kinh tế, ông Châu cho hay năm 2007, quy mô nền kinh tế khoảng 71,3 tỉ USD, còn năm 2022, quy mô nền kinh tế ước khoảng 394,5 tỉ USD, gấp 5,53 lần năm 2007. Hơn nữa, năm 2007, dự trữ ngoại hối chỉ có20,7 tỉ USD, còn năm 2022, dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần so với năm 2007, dù vừa bị giảm từ 110 tỉ USD xuống còn 87 tỉ USD trong 09 tháng đầu năm 2022, sau khi phải bán ra 21 tỉ USD để hỗ trợ nền kinh tế thể hiện sức chống chịu tốt.

Thêm vào đó, năm 2007 - 2008 - 2009, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã xếp hạng tín nhiệm nước ta ở mức Ba3 triển vọng “ổn định”. Trong khi đó, năm 2022, tổ chức S&P đã nâng xếp hạng tín nhiệm dài hạn của nước ta lên mức BB+ triển vọng “ổn định”, Moody’s xếp hạng tín nhiệm nước ta từ mức Ba3 lên mức Ba2 triển vọng “ổn định” (cao hơn). Ngoài ra, hiện nay tầng lớp trung lưu tăng nhanh, chiếm13% dân số năm 2021 và dự kiến tăng lên 26% năm 2026 là tầng lớp có nhu cầu tạo lập nhà ở rất cao.
Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2008 và năm 2011, Chính phủ thực hiện “chính sách tiền tệ thắt chặt đột ngột” dẫn đến thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào “khủng hoảng đóng băng”. Năm 2022, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thực hiện “chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, không siết chặt tín dụng bất động sản bất hợp lý, quyết liệt kiểm soát lạm phát đi đôi với chống suy thoái kinh tế, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế và hỗ trợ nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng”. 
Năm 2007, năm 2009, Chính phủ thực hiện chính sách “tiền tệ nới lỏng” đi đôi với gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỉ USD nhưng do chưa kiểm soát thật chặt chẽ nên đã kích thích thị trường bất động sản quay trở lại “bong bóng” năm 2007 và năm 2010. 
Đến năm 2013, Chính phủ đã thành công với gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” quy mô 30.000 tỉ đồng (thực chi là 34.826 tỉ đồng) chủ yếu để hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỉ đồng/căn (tăng “tổng cầu” nhà ở) với lãi suất vay ưu đãi 6% trong năm 2013, từ năm 2014 áp dụng lãi suất 5%/năm.

Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt. Do đó, khó khăn là câu chuyện rất nhiều người đang nhìn thấy ở thị trường bất động sản hiện tại, biểu hiện ở việc dòng tiền kẹt, tắc thanh khoản và giá giảm một số phân khúc. 
Chứng khoán Rồng Việt cho rằng trong năm 2023-2024, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều thách thức, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất. Trong khi phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng do áp lực lãi suất tăng nhanh và hạn chế cho vay từ các ngân hàng.
Còn VNDIRECT cũng cho rằng năm 2023, thị trường vẫn sẽ khó khăn, khả năng huy động vốn bị hạn chế, thị trường trái phiếu không thuận lợi, lãi suất tăng sẽ cản trở người quyết định mua nhà...
Tuy nhiên, VNDIRECT cũng cho rằng sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013, do đó, chu kỳ có thể sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn.

“Chúng tôi kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5- 10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong năm 2012- 13). Chúng tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-2025”, chuyên gia của VNDIRECT nhận định.
Trong khi đó, nhiều ý kiến lại cho rằng thị trường vào năm 2023 có thể ấm lên bởi kinh tế Việt Nam trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực, kiểm soát tốt lạm phát, giải ngân vốn đầu tư công chậm nhưng đang được đẩy mạnh...
Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tạo đáy bào quý 2/2023 và cuối năm sau thị trường có thể phục hồi, năm 2024-2025 thì trường rục rịch phát triển trở lại.
“Bối cảnh quốc tế và chính sách nhà nước có vai trò quan trọng trong việc gây ảnh hưởng và điều chỉnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên ngoài việc trông chờ yếu tố trợ lực bên ngoài trong giai đoạn này các doanh nghiệp bất động sản phải nắm rõ nguồn lực nội tại của doanh nghiệp để có hướng đi và kế hoạch phù hợp”, ông Quê nói.
Theo doanh nhân này, giai đoạn này cũng là giai đoạn vàng trong việc chớp lấy cơ hội mua bất động sản rẻ, cải tổ lại bộ máy, định hướng lại doanh nghiệp, kêu gọi hợp tác đầu tư. Trong nguy có cơ, sau giai đoạn này sẽ có một bộ phận doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường, nhưng cũng sinh ra một lớp doanh nghiệp bất động sản mới với nhiều ẩn số mang nét tươi mới đến thị trường.