Bất động sản “quay cuồng” khi giá tăng, thanh khoản giảm

Theo Thời báo Ngân hàng, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong 2 quý đầu năm 2022, phân khúc nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đã có hơn 69 nghìn giao dịch thành công, chủ yếu tập trung tại các địa phương như Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Long An. Tại thị trường đất nền ghi nhận hơn 213 nghìn giao dịch thành công, đạt khoảng 138,7% so với quý I/2022. Cụ thể có gần 40 nghìn giao dịch tại phía Bắc, 69 nghìn giao dịch đất nền tại miền Trung và 104,5 nghìn giao dịch tại miền Nam.

Trong khi giá bán căn hộ chung cư vẫn tăng cao so với thời điểm cuối năm 2021, nhưng chỉ tăng trong quý đầu năm sau đó chậm dần và hiện tại đang chững lại trong các tháng quý II/2022. Thực tế, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cùng chung xu hướng chững lại trên hầu hết các địa phương.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho hay, trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản toàn quốc chịu những tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát tăng, tín dụng bị siết chặt, dòng tiền chững lại, thanh khoản kém. Nguồn cung khan hiếm khiến giá bán các sản phẩm bất động sản bị tăng cao, vượt qua sức chi trả của hầu hết người dân.

Bên cạnh đó, kênh huy động vốn chưa đa dạng và còn yếu cũng gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam. Giai đoạn này, dự án nhà ở thương mại trong vùng trung tâm của đô thị lớn gần như không còn các căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Với mức giá này, khách hàng phải tìm mua ở những khu vực xa trung tâm.

Ngoài ra, dòng tiền đang phân bổ vào những loại hình bất động sản mang tính đầu cơ nên đã đẩy giá nhà ở tăng nhanh chóng. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân không được các chủ đầu tư chú trọng, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Điều này khiến nguồn cung phân khúc phục vụ nhu cầu thực ngày càng cạn kiệt.

“Giá bất động sản liên tục tăng và cấu trúc thị trường nghiêng hẳn về bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh vào nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu ở thực” - Ông Đính cho biết thêm.

Dựa trên báo cáo “Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam - CSS nửa cuối năm 2022”, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com cho biết, tỷ lệ người tiêu dùng có nhu cầu mua hoặc thuê bất động sản có dấu hiệu giảm rõ rệt. 

Chỉ khoảng 25% người được khảo sát dự định mua bất động sản trong vòng 1 năm tới. Đối tượng này có mục đích mua bất động sản để đầu tư, sau đó mong muốn có cuộc sống thuận tiện hơn và mở rộng không gian sống cho gia đình. Trong khi đó, hơn 70% người tham gia khảo sát không có kế hoạch mua hay thuê bất động sản trong 1 năm tới.

Rào cản giữa người mua và bất động sản chính là giá bán quá cao, tiếp theo là những khó khăn về việc vay mua nhà như lãi suất tăng mạnh, người có nhu cầu không có cơ hội tiếp cận tín dụng ngân hàng. 

“Dòng vốn vào thị trường bất động sản thwoif gian này giảm khá mạnh. Các chủ đầu tư cũng lưỡng lự, dè dặt và đang nghe ngóng trong việc triển khai dự án mới. Nguồn cung thì suy giảm đã khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao khiến kỳ vọng của nhà đầu tư về biên độ lợi nhuận dự kiến sẽ yếu hơn trong thời gian tới” - Ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận.

Sau một vài sự cố trên thị trường trong thời gian qua, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang bị kiểm soát chặt hơn. Tính trong 7 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm gần 27% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt hơn 180 nghìn tỷ đồng. 

Đặc biệt là, trong quý II, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS lại sụt giảm khi chỉ có tổng 16 đợt phát hành trong quý, giảm 63% so với quý trước đó, tương đương với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm mạnh đến 79% so với quý trước đó.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản liên tục rơi vào tình thế khó khăn, cả sức cầu và thanh khoản dự án đều giảm, tâm lý nhà đầu tư ngày càng dè dặt. Trong giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản được dự đoán tiếp tục khó khăn, nguồn cung hạn chế, nhà đầu tư thiếu vốn, giảm niềm tin khi giá bất động sản tăng quá mạnh… Đây là những yếu tố khiến thị trường bất động sản toàn quốc chững lại.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV nhận định, thị trường bất động sản trong 2 năm đại dịch nhìn chung phát triển khá tích cực, tới hiện tại thì rơi vào trầm lắng. Vì vậy cần đưa ra giải pháp kịp thời để ngăn chặn những hệ lụy trên thị trường và thúc đẩy sức tăng trưởng chung của nền kinh tế. 

Ông Lực cho rằng, Chính phủ cần quan tâm hơn tới việc giảm thiểu rủi ro dư nợ trái phiếu bằng cách đưa ra những chính sách để tạo điều kiện giúp các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện nghĩa vụ trả nợ. 

Theo kiến nghị của ông Đính, phải nhanh chóng hoàn thiện quá trình sửa đổi luật để tạo hành lang thông thoáng, thuận lợi cho kênh trái phiếu và hình thành những quỹ đầu tư tín thác, đa dạng hóa nguồn vốn. Việc kiểm soát dòng tiền cũng cần cân đối với việc hỗ trợ loại hình có lợi cho hoạt động kinh doanh, bao gồm việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội và BĐS du lịch.