Bất động sản Phú Quốc tồn tại 3 điểm nghẽn chưa được khai thông

Theo VnExpress, bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group đưa ra dữ liệu cho thấy đến tháng 6, tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường Phú Quốc là hơn 17.600, bao gồm cả biệt thự nghỉ dưỡng, condotel và shophouse. Với con số này, Phú Quốc đã trở thành thị trường xếp thứ 3 về lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng, và chỉ chiếm 24% tổng tồn kho cả nước, chỉ đứng sau Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.

DKRA Group cho biết phân khúc condotel tại Phú Quốc trong 7 tháng đầu năm nay không chỉ có nguồn cung mới, giao dịch thứ cấp đóng băng. Biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse cũng tương tự như vậy khi có lượng hấp thụ không nhiều, và thị trường rơi vào ảm đạm.

Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc nguồn cung lớn nhất tại Phú Quốc trong những năm qua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường này có có nhiều điểm ách tắc. Trong đó, điểm nghẽn cốt tử hiện nay là thừa cung. Hiện Phú Quốc đang có khoảng 286 dự án đầu tư du lịch với tổng diện tích đạt hơn 9.600 ha, với tổng số vốn đầu tư hơn 375.000 tỷ đồng. Trong đó còn 78 dự án đang triển khai xây dựng và có 47 dự án đã được khai thác và bắt đầu đi vào hoạt động. Theo Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc, số dự án còn lại đang thực hiện các thủ tục đầu tư.

Chuyên gia cho biết tốc độ phát triển các dự án kể từ năm 2017 đến nay quá nhanh so với tốc độ tăng trưởng của hạ tầng và du khách. Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc hàng năm tăng trung bình 70-80%. Trong đó, năm 2019 được coi là thời điểm thị trường bùng nổ khi đón nhận hơn 4.000 sản phẩm được tung ra, tăng gần 5 lần so với một năm trước đó.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, tình trạng nguồn cung dư thừa của Phú Quốc là rất đáng lo, nhất là sản phẩm nhà phố thương mại. Bởi lẽ, nhiều chủ đầu tư thời gian qua đã tham gia thị trường một cách vội vã, chưa có sự cân nhắc kỹ lưỡng trong quá trình hoạch định và triển khai dự án, gây nên thực trạng nhiều dãy phố thương mại bị bỏ trống và chưa đưa vào khai thác kinh doanh.

Thế nhưng, theo ông Huỳnh Quang Hưng, Chủ tịch UBND TP Phú Quốc, địa phương thời gian trước chỉ chú trọng phát triển hạ tầng lưu trú hạng sang như resort và khách sạn 4-5 sao. Hiện nay, phân khúc từ trung cấp đến cao cấp có khoảng 14.000 phòng khách sạn, chiếm gần 50% lượng phòng nghỉ của cả thành phố, dựa theo thống kê của Savills Hotels. Thế nhưng, thị trường chưa có nhiều lựa chọn cho khách bình dân.

Theo nhận định từ các chuyên gia, hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc rất thấp do nguồn cung lớn. Cũng theo Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, mô hình biệt thự nghỉ dưỡng, boutique hotel hay minihotel đều đạt tỉ lệ tiêu thụ từ 28-32% ngay cả vào mùa cao điểm, trong đó phần lớn là du khách nội địa. Ông cho rằng, tỉ suất lợi nhuận chỉ đạt 0,5-1% nếu tỉ lệ lấp đầy chỉ ở mức dưới 30% như vậy.

Bà Uyên Nguyễn, Trưởng bộ phận Tư vấn tại Savills Hotels cho biết thách thức của nhà đầu tư là việc cải thiện giá phòng ở các dự án mọi phân khúc. Nguyên nhân là vì trong những năm qua, tốc độ phát triển khách sạn và resort đã thúc đẩy sức ép cạnh tranh đối với hoạt động kinh doanh. Tại thị trường này, giá phòng bình quân của các khách sạn cao cấp, hạng sang hiện nay đang dao động trong khoảng từ 100-120 USD/ đêm, với công suất cho thuê ghi nhận chỉ đạt từ 30-35%.

Ngoài 2 điểm nghẽn nói trên, các chuyên gia cũng nhận định rằng hiện nay thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc đang thiếu đi bản sắc riêng, hoặc có thể nói là “một màu”. Ông Mauro Gasparotti cho biết một số chủ đầu tư chỉ đơn thuần bắt chước và sao chép các sản phẩm hiện hữu và bỏ qua nghiên cứu thị trường hay văn hóa địa phương nên chưa thể tạo được nét đặc trưng cho dự án của mình. Cũng vì điều này mà dự án trở nên kém hấp dẫn và cũng gặp khó trong việc thu hút du khách một cách bền vững. Bên cạnh đó, các dự án đang được triển khai một cách riêng lẻ mà chưa tạo được sự liên kết cộng hưởng để có thể tạo nên một hệ sinh thái du lịch, khiến việc phát triển kinh doanh đối mặt với thách thức lớn.

Ông Thắng, chuyên gia Savills cũng có cùng quan điểm khi cho rằng tư duy phát triển sản phẩm và kiến trúc của một số dự án tại Quốc đang là vấn đề đáng lo ngại. Nhiều dự án chỉ đơn thuần làm giống theo mô hình kiến trúc nổi tiếng của khu vực châu Âu nên mất sức hút với du khách quốc tế. Chẳng hạn, du khách Âu Mỹ sẽ có mong muốn tìm hiểu và khám phá văn hóa của một vùng đất mới mà họ đặt chân tới mà không phải đến một nơi mà họ lại thấy kiến trúc của nước họ tại đó.

Ông Thắng cho biết mô hình bất động sản theo kiến trúc của châu Âu đã xuất hiện rầm rộ tại Phú Quốc ở giai đoạn 2016-2017. Nhiều dự án sao chép không đến nơi đến chốn đã khiến kiến trúc bị lỗi và không có nét riêng.

Theo chuyên gia Savills, địa phương này cần phải làm nên một khu vực điểm nhấn của trung tâm, nhắm tới các hoạt động khám phá, tham quan và cải thiện hạ tầng cũng như kết nối giao thông để có thể thu hút nhiều du khách hơn.

Về góc độ đầu tư, theo ông Thắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc cần thời gian để có thể hồi phục, tối thiểu là 3 năm. Bởi vậy, việc chủ đầu tư xúc tiến đầu tư tại đây trong ngắn hạn sẽ khó có hiệu quả bởi chi phí đầu tư và giá thành đều ở mức cao, còn lượng tồn kho và nguồn cung lại lớn. Xét về lâu dài, đó vẫn là thị trường tiềm năng với các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất.