Bất động sản ngoại thành Hà Nội sẽ tăng giá theo tiến độ đường Vành đai 4?
7 quận/ huyện Hà Nội có đường Vành đai 4 đi qua
Theo phương án thiết kế, dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội đi qua địa phận 3 tỉnh, thành phố gồm: Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên. Trong đó đoạn thuộc Hà Nội có chiều dài 58,2km đi qua 7 quận, huyện là: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín và Hà Đông.
Khảo sát tại mới đây tại thị trường bất động sản các quận, huyện có đường Vành đai 4 chạy qua cho thấy giá đất các khu vực này đang trong chiều hướng tăng trưởng tốt. Tại Huyện Hoài Đức, theo ghi nhận giá đất đã tăng lên 25 - 40% trong giai đoạn 2020 - 2021.
Sau khi có thông tin quy hoạch tuyến đường Vành đai 4, giá đất nhiều nơi thuộc địa bàn Hoài Đức tăng từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2021. Trong đó, giá đất Hoài Đức tại khu vực điểm xuống tuyến Vành đai 4 đang ở mức 40 - 80 triệu đồng/m2. Nơi có mức giá đắt nhất trong huyện gần 130 - 150 triệu đồng/m2.
Thị trường bất động sản huyện Đan Phượng cũng đang sôi động với các giao dịch mua bán đất thời gian gần đây. Lượng rao bán nhà ở, đất nền khu vực này tăng mạnh, giá đất cũng theo đó tăng khoảng 15 - 20%/ năm. Đất đai khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao thông huyện Đan Phượng được rao bán khoảng 60 triệu đồng/m2. Các khu vực có giá đắt đỏ hơn nằm tại thị trấn Phùng với mức 130 - 150 triệu đồng/m2. Ngoài ra các khu vực xung quanh dự án Vinhomes Wonder Park cũng trong mức giá 130 - 140 triệu đồng/m2.
Tiếp đó, huyện Thanh Oai đang có những giao dịch bất động sản khá nhộn nhịp tại Khu đô thị Mỹ Hưng. Đất vùng trung tâm được rao bán ở mức 80 - 100 triệu đồng/m2. Đất thuộc khu vực điểm xuống tuyến Vành đai 4 có giá 45 triệu đồng/m2.
Giá bất động sản tại huyện Thường Tín thời gian vừa qua cũng tăng giá khá nhanh chóng. Mức cao nhất ghi nhận được là 290 - 300 triệu đồng/m2 nằm quanh khu vực làng nghề đệm. Tại điểm xuống tuyến Vành đai 4 thuộc huyện này đang là điểm trũng về giá khi chỉ ở mức 17 - 30 triệu đồng/m2.
Tại Quận Hà Đông, giá bất động sản trong vài năm gần đây đã không còn rẻ nhưng đến nay vẫn trong trạng thái giao dịch sôi động. Giá đất tại Hà Đông hiện nay đang giao động ở mức 160 - 250 triệu đồng/m2.
Huyện Mê Linh thời gian qua cũng ghi nhận lượng giao dịch bất động sản khá cao. Đặc biệt khu vực Ấp Tre đang thu hút rất nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư. Theo khảo sát, mức giá đắt nhất tại địa phương này giao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2 nằm gần khu hành chính của huyện. Mê Linh cũng đang sở hữu nhiều lợi thế như tuyết đường Vành đai 4 chạy qua; Mở rộng tuyến đường Mê Linh; Các dự án của chủ đầu tư CEO, HUD chuẩn bị ra hàng.
Còn tại huyện Sóc Sơn, giá đất vẫn đang thấp so với các huyện còn lại. Cụ thể, khu vực xã Minh Trí đang giao bán mức 6 - 14 triệu đồng/m2. Giá đất khu vực điểm xuống Vành đai 4 khoảng 30 - 33 triệu đồng/m2.
Anh Minh - Một nhà đầu tư bất động sản vùng ven Hà Nội chia sẻ: "Trong số các quận, huyện có tuyến Vành đai 4 đi qua thì Thường Tín, Quốc Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn là những vùng trũng về giá. Các nhà đầu tư cần chú ý các khu vực này nếu muốn hưởng lợi từ việc quy hoạch tuyến đường".
Đặc biệt, Thường Tín và Sóc Sơn sẽ là hai khu vực giúp các nhà đầu tư lãi gấp hai đến ba lần. Tuy nhiên, cần chú ý phải đầu tư dài hạn hoặc trung hạn (khoảng 2 - 3 năm) vào bất động sản ở hai địa phương này thì mới đạt được kỳ vọng.
Lựa chọn địa điểm, thời cơ đầu tư hợp lý
Có thể thấy, hạ tầng giao thông phát triển sẽ tác động tích cực tới bất động sản khu vực, kéo theo giá trị đất đai tăng lên. Nhất là đối với hạ tầng giao thông kết nối khu vực lại càng tạo ra sức bật cho thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ.
Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội là dự án chiến lược đóng vai trò quan trọng nhằm phát triển kết cấu hạ tầng giao thông vùng thủ đô Hà Nội. Góp phần tăng khả năng kết nối, tạo động lực và tác động lan tỏa liên khu vực; Tạo không gian phát triển mới cho Hà Nội cũng như thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội các tỉnh, thành phố thuộc Thủ đô, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Đầu tư hạ tầng giao thông kết nối là con đường nhanh nhất để bất động sản tăng giá theo kỳ vọng". Tuy nhiên, việc tăng giá đất đai phải tỷ lệ thuận với tăng đầu tư thực vào những giá trị về giao thông kết nối, về đời sống, về dịch vụ của những địa phương được kết nối, "đầu tư đến đâu phải gia tăng giá trị đến đó". Việc tăng giá bất động sản từ những giai đoạn đầu khi mới công bố kế hoạch, quy hoạch là đúng quy luật, nhưng để giá tăng quá nhiều sẽ gây nên nhiều rủi ro.
Theo nhận định của TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, các nhà đầu tư "ăn" theo quy hoạch hạ tầng cần cân nhắc bài toán đầu tư phù hợp, nhất là trong những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính. Cụ thể, nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn các chi phí mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất khó khăn.
Bên cạnh đó, cần lưu ý về những thay đổi của quy hoạch và các điều chỉnh về kinh tế vĩ mô. Các công trình cơ sở hạ tầng giao thông sẽ chịu ảnh hưởng từ những điều chỉnh này. Các quy hoạch có thể được thay đổi, làm lại sau khoảng 5 - 10 năm nên các nhà đầu tư phải cẩn trọng nếu muốn chạy theo cơ sở hạ tầng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, khi xác định đón "sóng" giá đất nhờ hạ tầng thì các nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu những thông tin được đưa ra. Phải xác định việc đầu tư dài hạn và sẽ có những trường hợp thay đổi quy hoạch, điều chỉnh, tiến độ hạ tầng. Như vậy, nếu không nắm rõ về thông tin mà chạy theo những "cơn sốt" để đầu cơ, trữ đất, lướt sóng thì rất dễ gặp rủi ro lớn.