Nhà đầu tư sáng suốt tìm cơ hội “đổ tiền” vào BĐS kho vận lạnh

Bất động sản kho lạnh dự kiến bứt phá trong thời gian tới

Theo đó, lĩnh vực bất động sản kho vận lạnh trong hai năm gần đây đã đạt được sức hút mạnh mẽ, được thúc đẩy phát triển bởi những đơn hàng xuất nhập khẩu thuốc và vaccine. Cùng với đó là sự tăng trưởng "vũ bão" của giao nhận thực phẩm và thương mại điện tử dự kiến đạt 15 tỷ USD trong năm 2025.

Hiện nay, thu nhập khả dụng của tầng lớp trung lưu ngày đông đảo cho phép người tiêu dùng ngày càng có nhiều nhu cầu tiếp cận các sản phẩm hữu cơ chất lượng và tươi ngon hơn. Qua đó, nhu cầu kho vận lạnh gia tăng, đẩy mạnh xu hướng đầu tư vào các chuỗi cung ứng lạnh cũng như có thêm cơ hội phát triển mới.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, hiện đã có một lượng lớn tài sản thanh khoản cao tại những thị trường mới nổi và phát triển tại Châu Á. Vì vậy, các nhà đầu tư sáng suốt vẫn đang nóng lòng để "bỏ tiền" vào phân khúc ngách này, thông qua những dự án đầu tư mới hoặc mua bán sáp nhập.

Được biết, chuỗi cung ứng lạnh là một quá trình bảo quản sản phẩm với mức nhiệt độ thấp trong suốt chuỗi cung ứng từ sản xuất cho đến tiêu thụ. Bất động sản kho vận lạnh liên quan đến việc sử dụng các kho bảo quản lạnh và phương tiện vận tải cách nhiệt để phân phối hàng hóa. Các phương tiện vận tải có thể kể đến gồm xe tải, tàu hỏa, tàu thủy và cả máy bay có khoang đông lạnh.

Nguồn cung của chuỗi cung ứng lạnh cho nông nghiệp bao gồm ba kênh chính là thực phẩm chế biến nhập khẩu, thủy sản và rau quả ướp lạnh tại thị trường nội địa. Không giống các loại kho thông thường, kho lạnh cần có thêm các trang thiết bị cách nhiệt và bộ phận cơ học để duy trì nhiệt độ, độ ẩm trong kho luôn ở mức thấp. Điều đó có nghĩa kho lạnh yêu cầu nguồn cấp điện ổn định tránh tình trạng hàng hóa bị hư hỏng.

BĐS kho vận lạnh có thể thay đổi trong vài năm tới và vươn lên trở thành một lĩnh vực chủ chốt

Theo nhận định của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, so với các thị trường phát triển trong khu vực thì thị trường chuỗi cung ứng lạnh ở Việt Nam còn khá non trẻ và manh mún, đạt khoảng 169 triệu USD vào năm 2019.

Trong bối cảnh kho vận lạnh bùng nổ nhằm phục vụ nhu cầu phân phối vaccine cũng như tăng trưởng của ngành chế biến thủy sản và nhu cầu tiêu dùng, thị trường này dự kiến sẽ chạm mốc 295 triệu USD vào năm 2025, tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12% hàng năm.

Cũng theo Cushman & Wakefiel, nhìn chung kho lạnh thường tập trung thành cụm, hầu hết nằm trong các khu công nghiệp hoặc các cảng sông, cảng biển. Hai nhánh chính của thị trường kho lạnh trong nước là kho lạnh thương mại và kho lạnh tự vận hành. Khu vực phía Nam có sự phát triển hơn bởi phần lớn là do sự phát triển của ngành thủy sản và nông nghiệp. Trong đó, tỉnh Long An là khu vực tập trung nhiều kho lạnh do được kết nối chặt chẽ với vựa nông sản lớn là Đồng bằng sông Cửu Long cũng như có vị trí tiếp giáp với TP. Hồ Chí Minh.

Kho lạnh thường có giá cao hơn nhiều so với các loại kho thông thường. Tùy vào loại thiết bị bảo quản lạnh, mức thuê có thể dao động từ 50% - 100%, thậm chí là cao hơn. 

Về giá thuê cho sản phẩm đông lạnh và ướp lạnh giao động từ 45 - 90 USD mỗi mét vuông. Giá cho thuê để bảo quản dược phẩm là từ 45 - 160 USD cho mỗi mét vuông. Giá thuê pallet vào khoảng 16.000 - 30.000 VNĐ trên một tấm mỗi ngày. Các doanh nghiệp cạnh tranh dựa trên nhiều tiêu chí như  sức chứa kho bãi, số lượng tấm pallet, đội xe tải cải tiến và chuyên dụng, phạm vi nhiệt độ,...

Bà Trang Bùi chia sẻ, do sự khan hiếm về từng loại kho lạnh chuyên biệt mà cầu có thể sẽ vượt cung, nên khả năng tăng giá sẽ cao hơn. Dù chi phí đầu tư trang thiết bị kho lạnh ngày càng tốn kém, nhưng giá thuê cao lại là động lực mạnh mẽ để các chủ đầu tư sẵn sàng xây dựng các dự án kho lạnh. Ngoài ra, nhà đầu tư và chủ tài sản cũng có thể cân nhắn đến phương án chuyển đổi kho thông thường thành kho lạnh để khai thác khoản chênh lệch phí thuê.

Vị chuyên gia của Cushman & Wakefield cũng dự báo, nhiều thương vụ M&A sẽ diễn ra, các nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn trước khi tài sản này trở nên phổ biến sẽ thu được lợi nhuận vốn cao hơn. Tuy nhiên, chuỗi cung ứng lạnh tại Việt Nam vẫn còn phải đối mặt với nhiều thử thách trước khi tiến đến giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn, thậm chí là đi trước các nước khác. Về trung và dài hạn, phát triển cơ sở hạ tầng chính là chìa khóa để tăng nguồn cung chuỗi lạnh, gồm các trung tâm kho vận chuyên biệt và kết nối đa phương thức.

Đối với khu vực trọng điểm phía Nam, các dự án Đường vành đai 3 và 4, đường cao tốc đến của khẩu Mộc Bài và dự cảng Cái Mép, sân bay quốc tế Long Thành và thành phố cảng Hiệp Phước phục vụ cung ứng mặt hàng cao cấp đang được triển khai sẽ là yếu tố hỗ trợ cho sự phát triển của ngành ở những năm tới.

Chuyên gia Cushman & Wakefield kết luận, thị trường kho lạnh dự kiến sẽ tăng trưởng bứt phá bên cạnh những tiến bộ mới nhất trong việc phát triển vaccine. Thậm chí sau khi đại dịch kết thúc thì tốc độ tăng trưởng trên vẫn sẽ tiếp tục duy trì nhờ những yếu tố như: Sự gia tăng nhu cầu của người tiêu dùng với thực phẩm dễ hỏng cũng như sự ra đời của các phương pháp điều trị bằng dược phẩm tiên tiến hơn. Mặc dù ngành công nghiệp này còn được cho là non trẻ và vẫn là thị trường ngách, nhưng điều này có thể sẽ thay đổi trong vài năm tới và vươn lên trở thành một lĩnh vực chủ chốt.