Bất động sản nghỉ dưỡng mong chờ được “cởi trói” để tạo sóng mới

Vướng mắc cả về pháp lý và tín dụng

Tại phiên họp thường kỳ vừa diễn ra, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương khẩn trương rà soát, đề xuất các biện pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và chuẩn bị tổ chức Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đây là vấn đề được nhiều doanh nghiệp bất động sản mong đợi. Bởi lẽ nếu chờ sửa Luật Đất đai thì rất lâu, trong khi đó việc gỡ khó pháp lý cũng liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel là việc cấp thiết để thị trường vượt qua nghịch cảnh khó khăn.

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc tập đoàn Novaland cho biết, doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Do vậy doanh nghiệp đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với condotel và các loại hình nhà ở thương mại nói chung.

Điều đáng nói, không chỉ khó về vốn, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang đối diện với nhiều thách thức. Trong đó, đặc biệt những vướng mắc về hành lang pháp lý chưa được tháo gỡ vẫn đang “trói chân” loại hình này.

Theo đại diện Tập đoàn Sungroup, đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn. Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn không theo kịp thực tế. Đơn cử với loại hình condotel, tập đoàn đang đẩy mạnh, hiện chưa có cơ chế nào để huy động nguồn lực, chưa kể sự chồng chéo trong các văn bản pháp lý dẫn đến vướng mắc trong thực thi của cơ quan quản lý địa phương.

Chính vì thế, Tập đoàn này đề nghị có hành lang pháp lý thông thoáng, loại bỏ hết các chồng chéo để doanh nghiệp và khách hàng có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội. Ngoài ra, cần coi đây là một ngành sản xuất kinh doanh nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ tháo gỡ tất cả vấn đề về vốn vay, lãi suất…

Những kiến nghị của Tập đoàn Novaland và Tập đoàn Sungroup cũng đang là “tâm tư” chung của phần lớn các doanh nghiệp đang phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong bối cảnh tồn kho tăng cao, giá vẫn tăng nhưng khó bán.

Nhà đầu tư “tiến thoái lưỡng nam”

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong quý IV của năm 2022 chỉ khoảng 28%.

Trong khi đó, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường về bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2022 cũng chỉ ra: Trong năm 2022, tỉ lệ hấp thụ của biệt thự biển chỉ vào khoảng 30% nguồn cung mới. Shophouse biển cũng ghi nhận lượng tiêu thụ giảm mạnh, tương đương khoảng 50% rổ hàng. Còn condotel cả ba miền dù khả quan hơn, nhưng vẫn ở mức rất thấp trong nhiều năm qua.

Đáng lo ngại, thị trường ảm đạm kéo dài đang khiến không ít nhà đầu tư thứ cấp loại hình này phải “tháo chạy”, nhiều trường hợp “cắt lỗ” xảy ra.

Anh Nguyễn Trọng Lộc (43 tuổi ở quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) chia sẻ, giữa năm 2019, anh rót gần 10 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Cuối năm 2020, anh nhận bàn giao và đưa vào vận hành.

Sau gần 2 năm “đóng băng” vì đại dịch, tình cảnh hiện tại khiến anh Lộc lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan” bởi từ khi du lịch được mở cửa trở lại chỉ 1 căn có khách còn 1 căn thì luôn ế ẩm, hầu như chỉ có khách vào cuối tuần.

“Tôi rất lo lắng bởi khoản vay lãi ngân hàng để đầu tư. Bây giờ nếu giữ lại trong bối cảnh Nha Trang phục hồi du lịch sau khi đại dịch cũng khó mà bán đi cũng không xong”, anh Lộc tâm tư.

Bên cạnh đó nhiều trường hợp nhà đầu tư lỗ hàng trăm triệu đồng vì buộc phải thanh lý tài sản. Đơn cử như chị Hoàng Thị Lan (39 tuổi), một nhà đầu tư đến từ TP.HCM vừa thanh lý căn condotel tại TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định và bị phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng hơn 300 triệu đồng, tương đương 50% vốn bỏ ra.

Căn condotel của chị Lan thuộc dự án nghỉ dưỡng tại Quy Nhơn, đã đưa vào vận hành cuốn chiếu nhưng công suất khai thác thấp. Dù đã cân nhắc kỹ, rao bán lỗ 10% giá mua vào nhưng cả năm nay chưa bán được, cuối cùng chị Lan buộc phải chấp nhận thanh lý để thu hồi "đồng nào hay đồng nấy".

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối diện với rất nhiều khó khăn, nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời sẽ dễ đổ vỡ.

Chuyên gia bất động sản Phùng Anh Nam cho rằng, cơ quan quản lý cần có giải pháp căn cơ, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp.

Ông Nam kiến nghị, nếu chưa giải quyết ngay các vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng thì có thể giải tỏa cho các dự án thuộc loại hình này trên toàn quốc để tránh việc dự án treo, đất đai bỏ trống hoặc công trình xây dựng dở dang gây lãng phí.

Vị chuyên gia nhận định, thanh khoản thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục trầm lắng trong năm 2023. Dù nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế, thị trường này vẫn sẽ chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó khăn và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch. Chưa kể, những tồn đọng về pháp lý, quy định về việc cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, khách hàng… cũng đang ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Ngoài ra, các vấn đề về nguồn vốn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng cao cũng khiến nhà đầu tư e ngại việc xuống tiền. Nếu không được Chính phủ và các bộ ngành quan tâm, “cởi trói”, trong thời gian tới, thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản thấp và khó có sự tăng trưởng như kỳ vọng.