Bất động sản nghỉ dưỡng cần được gỡ “nút thắt” pháp lý để tăng trưởng

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, trước khi xảy ra đại dịch Covid - 19, ngành du lịch Việt Nam đã được đánh dấu trên bản đồ du lịch quốc tế với sự phát triển rất mạnh. Riêng năm 2019, Việt Nam đón 18 triệu lượt khách quốc tế, tăng 16,25 so với năm trước đó, lần đầu tiên vượt số liệu của Indonesia.

Trải qua 2 năm chống chọi với dịch bệnh khiến ngành du lịch tụt dốc trầm trọng. Chỉ tới khi vắc-xin ngừa Covid - 19 được phủ rộng toàn quốc, Chính phủ mở cửa hoạt động du lịch, đường bay quốc tế thì ngành du lịch mới bắt đầu hồi phục trở lại. Dù số lượng khách quốc tế trở lại trong năm 2022 còn kém xa so với đợt đỉnh năm 2019, nhưng dự kiến trong vài năm tới, chắc chắn Việt Nam sẽ vượt qua con số 18 triệu lượt khách.

Vì vậy, để đáp ứng số lượng du khách quốc tế trở lại ngày một tăng, cùng khối lượng khách nội địa rất lớn thì việc phát triển những cơ sở lưu trú cho ngành du lịch là việc tất yếu nhằm đón đầu “làn sóng” mới.

Tháo gỡ “nút thắt” pháp lý

Bất động sản nghỉ dưỡng đang ngày càng đa dạng hơn, các hình thái trên thế giới phát triển rất đa dạng. Song, Việt Nam hiện vẫn chưa được định hình rõ ràng bởi những vướng mắc về mặt pháp lý. Cụ thể, trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản không quy định khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, mà chỉ dựa trên khái niệm chung là công trình xây dựng với mục đích thương mại. Từ đó, các địa phương rơi vào trạng thái lúng túng trong khi phê duyệt dự án mới.

Để “lách luật”, đã có những địa phương chủ động xác định đây là loại bất động sản thuộc đất dự án xây dựng “nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở” để thu hút dòng vốn của các nhà đầu tư, góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế thuật ngữ này không có trong luật hiện hành và phần nào gây lúng túng trong quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương và dẫn tới nhiều rủi ro, hệ lụy về sau.

Có thể thấy, tại một số dự án như vậy đang hoạt động, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Trong khi đó, một số khác lại không được cấp, mặc dù dự án đã hoàn thành và được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đồng thời đã hoạt động trong vài năm nay, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng những nhà đầu tư thứ cấp của dự án hiện vẫn đang “mòn mỏi” chờ được cấp “sổ đỏ”.

Vì thiếu cơ sở pháp lý, một số doanh nghiệp phát triển bất động sản đang gặp khó khăn hoặc thông tin không đúng sự thật nhằm thuyết phục khách hàng đầu tư, tiếp cận nguồn vốn tín dụng và thực thi thủ tục hành chính. Chính các nhà đầu tư cá nhân cũng rất khó tiếp cận với những nguồn vốn vay và thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng trước đó đã ký kết.

Vì sự vướng mắc này, không ít các chủ đầu tư dự án cố tình lập lờ, quảng cáo sai sự thật về tính chất dự án, đánh tráo khái niệm "đất cho thuê 50 năm" với "đất ở vô thời hạn"… với mục đích thu hút nhà đầu tư, huy động vốn triển khai dự án, bán sản phẩm với giá cao để thu về lợi lớn… Đồng thời cũng đổ lỗi cho những bất cập về mặt pháp lý, hay đổ lỗi cho sự bất nhất của chính quyền địa phương. Những méo mó này đang cản trở tới sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rất tiềm năng này.

Nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý

Để thị bất động sản du lịch phát triển, Nhà nước cần đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện sửa đổi, bổ sung cơ sở pháp lý của bất động sản du lịch trong Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản,... 

Theo đó, cần ưu tiên việc xử lý về pháp lý và thực tiễn theo những hướng sau: Một là, bổ sung vào hệ thống pháp luật những quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất khái niệm, bản chất, hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dựa trên những bài học, kinh nghiệm quốc tế phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Hai là, những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa tiến hành xây dựng sẽ được quyền chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Ba là, đối với những dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu, đi vào hoạt động sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Cùng với đó, các cơ quan chức năng theo thẩm quyền sẽ thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất một cách phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển trong dài hạn của địa phương. Những dự án bất động sản nghỉ dưỡng được hợp thức hóa phải nộp bổ sung tiền chuyển đổi mục đích sử dụng theo giá thị trường và thuế sử dụng đất được địa phương ban hành vào mỗi năm.

Đồng thời, những quy định khác cũng phải được tiếp tục hoàn thiện và thống nhất quản lý của Nhà nước có liên quan tới đất đai, kinh doanh bất động sản, thủ tục đầu tư trong các luật liên quan, các văn bản hướng dẫn thi hành… Hướng tới mục đích hài hòa lợi ích giữa các bên, giảm chi phí, thời gian và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Cũng như đảm bảo quyền và lợi ích cho những nhà đầu tư thứ cấp, góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.