Bất động sản năm 2024 có thể thoát đáy nhưng vẫn tiềm ẩn khó khăn
Thị trường địa ốc 2024 thoát đáy
Theo một báo cáo công bố vào quý I của Batdongsan.com, dự báo quý II/2024 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ "đảo chiều". Song, với báo cáo mới nhất, đơn vị này đã thận trọng hơn khi nhận định, sớm nhất phải tới quý III/2024 thì điều này mới diễn ra.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com lý giải về sự thận trọng trên, là xét từ những yếu tố như cần thời gian để những bộ Luật mới thẩm thấu vào thị trường, tăng trưởng kinh tế trong năm 2024, diễn biến tâm lý của người mua nhà. Trong năm nay, chu kỳ "đảo chiều" của bất động sản sẽ diễn ra, còn khá sớm để nói tới sự phục hồi và tăng trưởng.
Đơn vị cũng nhấn mạnh rằng, sự "đảo chiều" này không phải việc thị trường sẽ hết khó khăn và tiến vào giai đoạn phục hồi ngay. Mà thực tế chỉ là điểm kết thúc chu kỳ "đi xuống" của thị trường bất động sản.
Thị trường từ điểm đảo chiều sẽ tiến tới giai đoạn "đi ngang", thanh khoản ít nhiều sẽ được cải thiện nhưng khó có thể tăng đột phá.
Giám đốc Nghiên cứu thị trường quỹ Vina Capital - Ông Michael Kokalari cho rằng, thị trường đã đi qua giai đoạn đáy. Lấy dẫn chứng là thanh khoản đã được cải thiện rõ nét sau động thái hạ lãi suất vay thế chấp từ ngân hàng. Lãi suất vay giảm đã thúc đẩy giao dịch ở một số dự án chung cư mở bán cuối năm 2023 đạt 80% giỏ hàng.
Tại TP. HCM và Hà Nội, bất động sản cao cấp cũng rục rịch tăng giá nhờ sự tham gia của nhóm đầu tư tài chính mạnh tay. Hay như đất nền - phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường cũng đã cho thấy sự phục hồi nhẹ.
Bên cạnh đó là hoạt động dịch chuyển dòng tiền của nhóm nhà đầu tư giàu kinh nghiệm. Nếu lãi suất tăng mạnh trong năm 2022, nhóm nhà đầu tư có tài sản ròng cao đổ tiền vào ngân hàng, thì đầu năm 2023 dòng tiền này đáo hạn vào thị trường chứng khoán, cuối năm rục rịch chảy về bất động sản. Đây cũng là một chỉ bảo sớm về việc dòng tiền đầu tư sẽ hướng trở về bất động sản trong năm 2024.
Tại một tọa đàm mới đây, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản trong năm nay sẽ gặp thách thức và cơ hội đan xen. Về cơ hội, kinh tế Việt Nam có 4 độc lực tăng trưởng chính, bao gồm: Trung Quốc mở cửa trở lại; Việt Nam đón đầu cơ hội dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu; Đẩy mạnh đầu tư công, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội; Dịch vụ, tiêu dùng tăng trưởng khá khả quan.
Hiện tại, Việt Nam sở hữu nền tảng vĩ mô ổn định khi lạm phát thấp, tỷ giá phù hợp, rủi ro nợ xấu trong tầm kiểm soát. Áp lực tài chính cho BĐS cùng lãi suất trên đà giảm; Quy hoạch và cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện; Quan trọng nhất là thể chế pháp lý cho BĐS cũng trên đà hoàn thiện.
Mới đây, Quốc hội chính thức thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai (sửa đổi). Việc này đã tác động rất tích cực tới tâm lý những người tham gia thị trường BĐS.
"Bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nhà ở cho đội ngũ chuyên gia, nhà ở xã hội sẽ là những loại hình phục hồi từ năm 2024, các phân khúc khác sẽ cần những chuyển biến mạnh hơn trong chính sách" - Ông Cấn Văn Lực nói.
Những khó khăn tiềm ẩn
Song, đi cùng với cơ hội thì ngành bất động sản còn nhiều thách thức cần bước qua. Trước hết là những rủi ro bên ngoài như tăng trưởng đầu tư tư nhân thấp, kinh tế thế giới vẫn tăng trưởng chậm, khả năng du lịch phục hồi khó đột biến. Hai là về tâm lý đầu tư có sự thay đổi, rủi ro từ thị trường trái phiếu, tín dụng.
Chủ tịch Fiin Group Nguyễn Quang Thuần cho rằng, câu chuyện dòng tiền vẫn còn khá ngặt nghèo đối với doanh nghiệp địa ốc. Trên thị trường đang có 4 kênh dẫn vốn là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn hợp tác kinh doanh, người mua trả tiền trước đều đang gặp thách thức lớn.
Trong năm nay, theo dự kiến, ngân hàng tiếp tục tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng, trong đó bất động sản vẫn nằm trong nhóm bị theo dõi. Lãi suất vay dù đã hạ nhưng điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn vẫn còn khó khăn.
Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư bất động sản khá khiêm tốn. Theo số liệu từ Tổng cục thống kê, năm 2023, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn tăng mạnh. Nếu trong 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư là 1,92% thì đến 9 tháng đầu năm 2023 đã đạt 9,95%.
Dự báo, điều này sẽ tiếp diễn ở nửa đầu năm 2024 khi trong quý cuối năm, một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân tiếp tục tìm về ngân hàng dù lãi suất tiền gửi giảm mạnh.
Trong bối cảnh giá nhà neo cao, thu nhập người dân đang chịu ảnh hưởng xấu, nỗi lo tiềm ẩn từ cơ chế lãi suất thả nổi và niềm tin vào thị trường vẫn yếu nên kỳ vọng kênh huy động vốn từ khách hàng phục hồi là không dễ.
Thống kê từ FinnRating cho thấy, áp lực nợ trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp phát triển BĐS trong năm 2024 là khoảng 155.000 tỷ đồng, trong đó 122.200 tỷ đồng là giá trị gốc trái phiếu và 32.600 tỷ đồng là chi phí lãi dự kiến.
Doanh nghiệp bất động sản cũng nằm trong nhóm có tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu, tính đến giữa tháng 11/2023 tăng gần 22,7% trong tổng số 422.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (gồm cả trái phiếu riêng lẻ và công chúng). Con số này vẫn chưa tính tới tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được đàm phán lại nhằm giãn hoãn theo quy định của Nghị định 08.
Ông Thuận nhận định: "Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ trong năm 2024".
Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, câu chuyện nguồn cung trong năm 2024 vẫn còn là vấn đề "nhức nhối". Dự kiến từ năm 2025 thì hành lang pháp lý mới hoàn toàn được khơi thông, do đó hiện tại vướng mắc về thể chế pháp luật, việc phê duyệt thủ tục, hay một số dự án đang chờ đợi phê duyệt phải tiếp tục chờ và chưa thể giải quyết dứt điểm.
Như vậy có nghĩa, năm 2024 vẫn sẽ có ít dự án mới được triển khai. Khi thiếu dự án mới, doanh nghiệp sẽ đối mặt với khó khăn trong việc huy động dòng tiền từ những kênh đầu tư trái phiếu hay nguồn vốn từ người mua.
Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường địa ốc từ năm 2024 trở đi, theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com, nhìn vào các chu kỳ suy thoái trước đó, thị trường phải đi qua 4 giai đoạn: thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định.
Cụ thể, từ quý II đến quý IV/2024 sẽ diễn ra giai đoạn thăm dò; Từ quý IV/2024 đến quý I/2025 diễn ra giai đoạn củng cố. Sau đó, bất động sản sẽ tiến đến thời kỳ khởi sắc dự kiến diễn ra từ quý II đến quý IV/2025; Từ quý I/2026 bước vào giai đoạn ổn định.
"Theo đúng chu kỳ này, nửa đầu năm 2024 thị trường sẽ chưa có chuyển biến lớn, nửa cuối năm sẽ bắt đầu xuất hiện thanh khoản trở lại nhưng chỉ ở mức "nhỏ lẻ". Phải đến đầu năm 2025 khi các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền và pháp lý mới bắt đầu thực sự khởi sắc tích cực" - Ông Quốc Anh phân tích.