Bất động sản miền Trung đang “bất động”

Từng có thời kỳ bùng nổ

Theo baodautu.vn, nếu như hồi cuối năm 2021, đầu năm 2022 không ai nghĩ bất động sản miền Trung sẽ rơi vào thời kỳ trầm lắng như hiện nay sớm đến vậy. Một dải miền Trung từ Thanh Hóa, Nghệ An tới Quảng Bình, Quảng Trị lên “cơn sốt” giá bất động sản. Các phân khúc được lùng mua nhiều nhất là đất nền, nhà chung cư, penthouse, bất động sản du lịch… Có thời điểm, cơ quan chức năng còn phải ra thông báo tạm dừng hoạt động chuyển nhượng hoặc đưa ra cảnh báo đối với các nhà đầu tư về một số dự án không có thật nhưng được giới cò mồi đẩy lên bằng marketing…

Thời điểm từ giữa năm 2021 đến đầu năm 2022, các nhà đầu từ từ Hà Nội, TP Hồ Chí Minh mang cả bao tải tiền vào lùng mua bất động sản ở khu vực miền Trung đã tạo nên cơn sốt ở khu vực này. Đơn cử, theo báo cáo thị trường của một website chuyên về bất động sản, trong quý I năm 2022, khu vực miền Trung thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư tăng 14%. Trong đó, một số tỉnh “hót” như Bình Thuận tăng tới 44%, Đắk Lắk tăng vọt ở mức 58% và thấp nhất là Thanh Hóa cũng tăng 6%. 

Dòng tiền đổ vào khu vực này đi theo hướng các dự án lớn của các nhà đầu tư uy tín. Tuy nhiên, điều đó đã kích thích khu vực nhà đầu tư “lướt sóng”, tạo nên cơn sốt khắp nơi. Mức giá vì thế tăng cao chóng mặt, như ở Thanh Hóa, giá đất đã tăng tới 35%.

Hay như tại Đà Nẵng, lượng tin rao bán đất nền, nhà phố tăng tới 170% trong những tháng cuối năm 2021. Nhìn chung, thị trường bất động sản miền Trung thời kỳ này tăng giá từ 5-20% tùy từng khu vực. Thực trạng người người buôn đất, nhà nhà bán đất đã gây nên những “bong bóng” bất động sản mà nhiều chuyên gia phải lên tiếng cảnh báo. Ngay tại Quảng Nam, tỉnh này đã phải tăng cường quản lý tình hình thị trường bất động sản để xử lý kịp thời, tránh xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản.

Và những nghịch cảnh

Sau cơn nóng sốt là lúc thị trường trở về giá trị thực. Chỉ trong vòng vài tháng trở lại đây, thị trường bất động sản miền Trung đã ghi nhận đà giảm ở tất cả các tiêu chí. 

Theo số liệu mới được công bố, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung hiện nay tại khu vực này chỉ đạt 47%, giảm tới 60,6% so với quý II. Thị trường sơ cấp và thứ cấp ghi nhận sức cầu có bật tăng so với thời điểm năm ngoái nhưng vẫn ở mức thấp dưới kỳ vọng.  

Trong khi đó, giá bán sơ cấp mặc dù tăng từ 10-16% nhưng nguyên nhân là do áp lực từ chi phí của nhà đầu tư như giá vật liệu, lạm phát, lãi suất và khan hiếm nguồn vốn vào lĩnh vực này. Còn trên thị trường thứ cấp, tình hình cũng không có nhiều diễn biến khả quan. 

Một số dự án đã bị chậm kế hoạch hoặc không thể bản giao cho khách hàng. Đơn cử như tại Đà Nẵng, dự án nhà ở xã hội Hòa Khánh ở quận Liên Chiểu đã được chủ đầu tư thừa nhận không thể bàn giao 2 khối nhà do các lý do bất khả kháng.

Chuyên gia Nguyễn Phú Quý, Tổng Giám đốc Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước phân tích, các yếu tố bất lợi của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt khiến tốc độ thi công chậm lại. Một nguyên nhân nữa là thời gian qua giá vật liệu như sắt, xi măng tăng từ 20-40% đã tác động tiêu cực tới các chủ đầu, trong khi lãi suất vay ngân hàng tăng vọt, kênh trái phiếu chững lại.

Trước tình hình này, Công ty cổ phần Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước đã xin lỗi khách hàng về sự chậm trễ trên và mong nhận được sự thông cảm, thấu hiểu và chia sẻ với những khó khăn mà chủ đầu tư đang phải gánh chịu. Công ty này đã đưa ra cam kết bàn giao cho khách hàng chậm nhất vào cuối tháng 11 so với tiến độ là tháng 6 như trước đây.

Thực tế hiện nay, phân khúc căn hộ vẫn là át chủ bài của các nhà đầu tư. Nhưng hiện nay họ lâm vào tình cảnh lực bất tòng tâm khi lãi suất tăng cao, chi phí đầu vào tạo áp lực lớn… 

Theo đánh giá của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), trong quý III, một số tỉnh miền Trung như Đà Nẵng, Thừa Thiên Huế hay Quảng Nam ghi nhận 3 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 91 căn hộ, giảm tới 64% so với quý II. 

Trong phân khúc căn hộ, hiện chỉ ghi nhận 150-200 căn sẽ được tung ra thị trường trong thời gian tới, nhưng chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng. Các thị trường khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung. Đồng thời mức giá sơ cấp cũng được giữ ở mức cao khi áp lực đối với chủ đầu tư vẫn rất lớn. Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình - thấp, trong khi thị trường thứ cấp có thể sẽ hồi phục.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng “đứng hình”

Trong khi đó, đối với phân khúc biệt thị nghỉ dưỡng, nguồn cung mới đã “đứng hình” trong quý II khi không ghi nhận sự mở bán của dự án nào. Tất cả nguồn cung đều đến từ các dự án đã được mở bán từ trước. Nguyên nhân xuất phát từ những khó khăn chung của nền kinh tế cũng như sự siết chặt tín dụng vào bất động sản khiến cho lượng tiêu thụ giảm sút, thị trường thanh khoản nhỏ giọt. Thậm chí, một số dự án nằm im không có giao dịch nào. 

Ở mặt bằng sơ cấp, giá bán có ghi nhận tăng từ 8-10% so với quý II nhưng chủ yếu do các chi phí của nhà đầu tư tăng cao như đã nêu ở trên.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, trong quý III, địa phương này ghi nhận thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong đầu tư xây dựng do chi phí vật liệu tăng cao, cùng với việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn vào bất động sản. Theo đó, các giao dịch chủ yếu đến từ nhà đầu tư nhỏ, lẻ mua bán, chuyển nhượng đất thổ cư và hàng tồn kho, nhưng mức giá vẫn ở mức cao.

Theo một số chuyên gia, trong thời gian tới bất động sản sẽ có xu hướng tăng giá do vật liệu xây dựng không ngừng tăng giá, khung giá đất 2021 được điều chỉnh theo hướng tăng và chi phí giải phóng mặt bằng tăng. Tuy nhiên, thủ tục triển khai dự án cũng còn nhiều vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí đầu tư.

Sở Xây dựng Quảng Ngãi cho rằng nguồn cung về nhà ở, đất nền tăng cao đi cùng nhu cầu tăng nhưng do ảnh hưởng kinh tế, nên việc người dân giải ngân tiền mua bất động sản gặp nhiều khó khăn.