Doanh nghiệp bất động sản cần vững tâm để vượt qua khó khăn

Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng chung là “tê liệt” niềm tin, thanh khoản “tắc” trên diện rộng, thanh khoản gần như bằng không, bất kể đó là phân khúc đất nền, nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng… 

Hơn nữa, thực tế cho thấy cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận người dân, hàng hoá tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền. Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc nhân công, chi phí vốn. Mặt khác, nguồn vốn duy trì cũng đang bị đóng khung khiến cho doanh nghiệp rất khó khăn.

Thị trường bất động sản đang "đóng băng" trên mọi phân khúc.

Qúy IV/2022 đang dần khép lại, nhưng lượng giao dịch và khả năng hấp thụ trên thị trường giảm mạnh, doanh thu của doanh nghiệp bất động sản kéo theo đó cũng sụt giảm. Nhiều nhà đầu tư không thể "gồng" thêm gánh nặng lãi suất nên đã lựa chọn giải pháp chấp nhận cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản, không ít chủ đầu tư đã mạnh tay chiết khấu cao nhất lên tới vài chục phần trăm cho một giao dịch.

Theo TS. Cấn Văn Lực (chuyên gia kinh tế), 6 thành tố chi phối và tạo ra sự sụt giảm thị trường bất động sản là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. Trong đó nguồn vốn đang là bài toán nan giải nhất đối với nhà đâu tư và các doanh nghiệp.

Cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022 được phân bổ: tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%. Theo các chuyên gia, trúc vốn này chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản và phải thay đổi. 

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính... Doanh nghiệp bất động sản hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể, đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh việc các doanh nghiệp cần phải vững tâm để vượt qua khó khăn.

Hiện nay, cả đòn bẩy tài chính cá nhân và doanh nghiệp đều bị tắc, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn cho khách mua cũng như chủ đầu tư. Khi dòng tiền bị hạn chế thì dự án dù có chính sách ưu đãi hấp dẫn cũng rất khó bán hàng, bởi hầu hết dự án đều gắn với chương trình hỗ trợ cho vay. Khách hàng đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy tín dụng chiếm tỷ lệ cao, do vậy khi mối liên hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư bị cắt đứt, thị trường ảm đạm là điều tất yếu.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều chủ đầu tư đang phải ngưng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường giảm mạnh thời gian qua khi tiền đổ vào bất động sản đang gặp rất nhiều rào cản.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng, xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn đặt hy vọng vào sự phục hồi của thị trường năm tới khi nút thắt về thủ tục pháp lý và vấn đề về vốn, kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác được sớm khắc phục.

Doanh nghiệp cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp và chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi, chuyển đổi số để kịp thời đón đầu luồng gió mới trong năm 2023.