Mùa đi "săn" bất động sản của cá mập mạnh vốn đã đến?

Mùa đi săn của "cá mập" mạnh vốn sắp bắt đầu?

Theo Nhịp sống thị trường, trong chia sẻ mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam nhấn mạnh "trong nguy có cơ". Mỗi cuộc khủng hoảng là một cuộc thanh lọc thị trường, dù có đổ vỡ cũng có tân sinh. Sẽ có những tập đoàn gục ngã nhưng đồng thời thị trường chũng sẽ chứng kiến những doanh nghiệp nhỏ vươn lên dẫn dắt thị trường. Đáng chú ý, thời gian tới, thị trường M&A sẽ diễn ra sôi động, mùa đi săn của những "cá mập" tài chính mạnh sắp bắt đầu, đây sẽ là bước khởi đầu cho việc xuất hiện tầng lớp đại gia bất động sản mới dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Ông Thắng cho biết, trong khi hầu hết mọi người tìm cách thanh khoản bớt các bất động sản đang nắm giữ, thậm chí chấp nhận giảm sâu giá bán thì vẫn có những cá nhân/tổ chức đang "săn lùng" để mua vào ở mức giá hấp dẫn và thu về những khoản lợi nhuận đáng kể khi dịch bệnh được kiểm soát tốt hồi nửa đầu năm 2022. Dòng tiền bắt đáy hiện đang dần được kích hoạt, tìm kiếm những bất động sản tốt với lợi nhuận vượt trội trong cả trung và dài hạn.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, hiện có rất nhiều dự án từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến khách sạn, resort, tòa nhà văn phòng, dự án chưa xây hoặc đang xây dở dang,... đều được nhờ rao bán với giá trị tài sản từ 100 - 1.000 tỷ đồng. Những tài sản này đang trong quá trình thương lượng, giá bán giảm khoảng 15%-20%. Đa số khách hàng là nhà đầu tư trong nước, còn nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 30%.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, thị trường M&A bất động sản của Việt Nam từ đầu năm đến nay vẫn thu hút các quỹ lớn đầu tư vào. Tuy nhiên, thị trường hiện đang chững lại. Cùng với khủng hoảng kinh tế toàn cầu, các nhà đầu tư đang chờ đợi thời cơ, nghe ngóng nhiều hơn. Hơn thế, các dự án đều vướng pháp lý nên họ không có nhiều sản phẩm để mua. Sự báo hoạt động M&A bất động sản trong thời gian tới, CEO Cushman & Wakefield đánh giá sẽ rất sôi động, trong đó khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường.

Bên cạnh đó, bà Trang nhấn mạnh, những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, vậy nên khi thâm dụng đòn bẩy giá sức thì sẽ gặp khó khăn. Khi đó sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường cũng như có chiến lược rõ ràng đi săn dự án.

Các chuyên gia khác cũng nhận định, thị trường M&A bất động sản bước sang năm 2023 sẽ sôi động hơn, lúc đó người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua nhiều hơn. Tuy nhiên, trong thời gian tới, M&A bất động sản còn phụ thuộc vào dòng tiền. Nghĩa là phụ thuộc vào việc nhà đầu tư có vay vốn được không, tức sử dụng đòn bẩy để đi thâu tóm. Do đó, thời điểm này, ai cầm tiền mặt sẽ là "vua", bất kể là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài.

Tại diễn đàn M&A Vietnam Forum 2022 được tổ chức mới đây tại TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia đã chỉ ra rằng: Thị trường toàn cầu đã ghi nhận 8.258 thương vụ M&A trị giá 544 tỷ USD, so với con số 9.605 thương vụ trị giá 1,05 nghìn tỷ USD ghi nhận được trong quý cùng kỳ của năm 2021. Theo dữ liệu của KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị M&A giảm 35,3% so với cùng kỳ năm 2021, đạt 5,7 tỷ USD. Trong đó, Singapore là quốc gia dẫn đầu về các giao dịch xuyên quốc gia với khoảng 1,2 tỷ USD, tiếp theo là Mỹ (570 triệu USD) và Hàn Quốc (370 triệu USD). Những ngành và lĩnh vực thu hút nhiều khoản đầu tư bao gồm:  tiêu dùng (1,2 tỷ USD), bất động sản (gần 1 tỷ USD), công nghiệp (800 triệu USD).

Một vị chuyên gia trong ngành nhấn mạnh, thị trường M&A trầm lắng nhưng không có nghĩa sẽ rơi vào trạng thái "ngủ đông" trong thời gian tới. Một số doanh nghiệp có thể có những động thái tích cực, phá băng và sớm đưa thị trường trở lại trạng thái sôi động. Hơn nữa, đây là thời điểm được cho là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiền thực hiện mua các dự án hấp dẫn với định giá tài sản ở mức hợp lý hơn.

Những "thợ săn" luôn tìm thấy cơ hội trong khó khăn

Cũng theo bà Trang Bùi, phần lớn các giao dịch M&A đã chốt trên thị trường chủ yếu đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro cũng như nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Những thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch và đạt được thỏa thuận trong năm 2022 đã thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng qua gia tăng.

Khi nói về M&A bất động sản, bà Trang Bùi ví von, mỗi chúng ta đều là thiên tài và thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần bạn chắc chắn mình sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên.

Đại diện Bộ Kế hoạch và Đầu tư chia sẻ, các chính sách kiểm soát dịch Covid-19 đã làm tăng thêm ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn đầu tư toàn cầu nói chung cũng như vào Việt Nam nói riêng, trong đó bao gồm cả vốn thực hiện các thương vụ M&A. Mặc dù nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng tính chung trong 10 tháng kể từ đầu năm 2022 vẫn giảm 23,7% so với cùng kỳ năm 2021, đạt 22,46 tỷ USD, có 2.997 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài cũng giảm 2,2% so với cùng kỳ, với tổng giá trị vốn góp đạt hơn 3,79 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ.

Theo báo cáo mới nhất của KPMG, tính đến hết tháng 10/2022, tổng giá trị thương vụ trên thị trường M&A Việt Nam đạt khoảng 5,7 tỷ USD, giảm 35,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn theo ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital cho hay, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tiếp cận thận trọng hơn, trong khi nhà đầu tư trong nước thường quyết liệt và nhanh chóng đưa ra quyết định khi cơ hội đến. Nhà đầu tư nước ngoài thường áp dụng các dịch vụ đa dạng của bên tư vấn, trong khi đó nhà đầu tư trong nước có xu hướng tự giải quyết và ra quyết định nhiều hơn, nhưng đi kèm với nó cũng có nhiều rủi ro hơn.

Đại diện MAA Capital cho rằng, bước sang năm 2023, bên cạnh những trở ngại như vẫn phải chú ý đến Covid-19, vấn đề lạm phát gia tăng, khó khăn hiện hữu của thị trường bất động sản, nhất là về nguồn tài chính, thì Việt Nam vẫn còn đó những điểm sáng. Cụ thể, nước ra sẽ tiếp tục là quốc gia có tăng trưởng GDP cao trong khu vực và cả trên thế giới, nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan và tin tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản, tài chính của Việt Nam và tiếp tục tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại đây.

Vị này nhấn mạnh, tin vui là dù kinh tế toàn cầu đang trong tình trạng bất ổn và nội tại cũng đang phải đối mặt với một số vấn đề khó khăn, nhưng kinh tế của Việt Nam vẫn đang hồi phục mạnh mẽ sau dịch cũng như thể hiện sức chống chịu khá vững vàng trước những tác động bên ngoài. Bên cạnh đó, sự nổi lên của những tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước với tư cách là bên mua đang vươn lên dần trở thành một đối trọng với những "thợ săn M&A" từ bên ngoài biên giới. Đặc biệt là nhu cầu tìm kiếm sức mạnh cộng hưởng và nguồn vốn để tái cấu trúc, tập trung hơn vào các hoạt động cốt lõi hiện đang bộc lộ rõ rệt ở nhiều doanh nghiệp trong nước mà chỉ thông qua hoạt động M&A mới có thể đáp ứng.

Theo các chuyên gia dự báo, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản, năng lượng và tiện ích sẽ sớm sôi động trở lại cùng với sự tham gia ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp Việt Nam với vai trò là bên mua. Đặc biệt, sẽ có những cơ hội trong cả lĩnh vực dịch vụ tài chính, khi có nhiều thương vụ đang trong giai đoạn chuẩn bị từ nhiều năm nay, sắp đi đến giai đoạn chốt vào năm 2023.

Đặc biệt, dòng vốn từ các quỹ đầu tư tư nhân (Private Equity, PE Fund) trên toàn cầu đang trở thành lực đẩy chính thúc đẩy cho thị trường M&A tăng tốc. Một báo cáo năm 2022 của Bain & Company cho thấy, các quỹ đầu tư tư nhân vào châu Á đang ở mức cao kỷ lục là 650 tỷ USD.

Tại Việt Nam, PE Fund và Venture Capital vẫn cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ trong những tháng đầu năm 2022, bất chấp những bất ổn trên thị trường vốn và nợ xấu. Đáng chú ý, hệ sinh thái khởi nghiệp đổi mới sáng tạo Việt Nam năm 2022 dự báo sẽ chứng kiến mức đầu tư trị giá khoảng 2 tỷ USD, qua đó giữ vững phong độ của một "ngôi sao đang lên" về khởi nghiệp tại khu vực Đông Nam Á.

Cùng với đó, thị trường IPO tại khu vực Đông Nam Á cũng đang được kỳ vọng với tương lai sáng sủa hơn vào năm 2023. Mặc dù định giá hiện có thể thấp hơn đối với các công ty công nghệ, nhưng các công ty có nền tảng kinh doanh vững chắc cùng khả năng chứng minh lợi nhuận vẫn có thể đạt được định giá thị trường tốt và được hưởng lợi từ thị trường vốn toàn cầu.

Ông Trần Quốc Phương, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhấn mạnh, những dấu hiệu trên cho thấy thị trường M&A tại Việt Nam được dự báo vẫn sẽ sôi động, nhất là trong bối cảnh nguồn vốn trong nước bị thắt chặt, nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, bán bớt tài sản và kêu gọi đầu tư do gặp sức ép về tài chính.

Ông Phương cũng cho rằng, một khi nền kinh phục hồi, dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng tốc vào Việt Nam, cộng với sự lớn mạnh của các doanh nghiệp trong nước thì các hoạt động M&A cũng sẽ được kích hoạt mạnh mẽ.