Dòng vốn ngày càng cạn kiệt, giải pháp cứu cánh nào cho bất động sản?

Nhiều giải pháp để doanh nghiệp vượt khó

Hồi đầu tháng 11 vừa qua, tại Hội nghị tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản được Văn phòng Chính phủ tổ chức, hầu hết các đại biểu đều tán thành rằng thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang vướng mắc rất nhiều khó khăn. Đơn cử chính là: khó triển khai dự án do vướng mắc đầu tư, khó huy động vốn, khó khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khó trong việc chuyển nhượng dự án…

Thông tin rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách tinh giản bộ máy cũng như giảm tối đa lực lượng lao động đã được ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh. Theo Chủ tịch HoREA, một số tập đoàn cũng như doanh nghiệp hiện tại đang lâm vào tình trạng khó khăn khi lợi nhuận sụt giảm 1 cách nghiêm trọng, thậm chí có doanh nghiệp đang thua lỗ. Rất nhiều cổ phiếu bất động sản đang “nằm sàn” thậm chí “có khả năng biến mất”, thanh khoản giảm sâu thậm chí là mất thanh khoản.

Rất nhiều các doanh nghiệp đã thực hiện nhiều bạn pháp nhằm cứu cánh cho doanh nghiệp của mình như: thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Một trong những nguyên nhân đặt ra chính là do tắc nguồn vốn tín dụng cũng như vốn trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng. Chính vì thế, tình trạng đói vốn là rất dễ hiểu trong bối cảnh hiện nay. Điều này cũng kéo theo tình trạng vay các nguồn tín dụng đen với lãi suất cao và nhiều rủi ro. Nhiều doanh nghiệp phải bán bớt dự án, tài sản với mức chiết khấu rất cao.

Có thể thấy rõ rằng có tới 70% doanh nghiệp bất động sản, nhà ở hay nhà thương mại đang vướng mắc về pháp lý. Và mới đây quyết định số 1435/QĐ-TTg đã được ban hàng kịp thời, như một “làn gió mới” giúp thị trường bất động sản lấy lại niềm tin cũng như từng bước ổn định tâm lý thị trường, khách hàng cũng như nhà đầu tư. Nghị quyết cũng như một trong những động lực thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản cố gắng nỗ lực cứu mình để có thể giữ được khách hàng, đối tác, bên cạnh đó có thể tái cơ cấu.

Rất nhiều doanh nghiệp đã học được những bài học đáng giá để khắc phục những sai lệch mắc phải: tuân thủ theo pháp luật, chấp hành pháp luật, không chạy theo lợi nhuận đơn thuần, đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp, lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Những điều này giúp thị trường bất động sản phát triển cũng như phục hồi trở lại, làm trong sạch thị trường bất động sản.

Theo dõi thị trường bất động sản thời gian vừa qua, anh Hoàng Ngọc Anh (nhân viên văn phòng, Đống Đa, Hà Nội) là một người có nhu cầu về nhà ở đang bày tỏ tâm lý vui mừng.

“Gia đình tôi thực sự có nhu cầu về nhà ở, thế nhưng thị trường bất động sản trong thời gian qua với nhiều khó khăn khiến gia đình chúng tôi đành gác lại nhu cầu đó. Thế nhưng khi nghe thông tin về việc lập tổ công tác nhằm gỡ khó trong triển khai các dự án bất động sản, những người “tiêu dùng” như chúng tôi đều tin rằng chắc chắn không chỉ đem lại niềm tin cho người mua nhà mà còn mang lại nhiều kỳ vọng tốt cho doanh nghiệp, nhà đầy tư đang mắc kẹt pháp lý cũng như nguồn vốn”, anh Ngọc Anh chia sẻ.

Liên quan tới việc ở thời điểm hiện tại trong khó khăn trong huy động nguồn vốn, thực tế các doanh nghiệp cần tiếp cận những kênh huy động vốn khác để thay thế, như huy động vốn từ các quỹ đầu tư, hoạt động mua bán - sáp nhập, tìm vốn từ dự án liên danh nhằm đa dạng hóa nguồn vốn và giảm rủi ro cho thị trường. Rất nhiều chuyên gia còn đề xuất nên cho phép thành lập tổ chức tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất đống sản, chứng khoán hóa bất động sản…

Với nguồn vốn từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tại Việt Nam, nhiều chuyên gia đánh giá rằng không mấy khả quan. Chứng chỉ quỹ REIT tại Việt Nam hiện nay chưa phải là một trong những sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định chưa được hướng dẫn cụ thể. Các nhà đầu tư vẫn còn có những dè chừng đối với sản phẩm tài chính mới mẻ này. Và REIT ở Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế chưa tương xứng với quy mô cũng như kỳ vọng vào thị trường. Và thực sự chưa thể huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản.

Một trong những nguồn vốn khác được nhiều người kì vọng chính là từ nền tảng công nghệ. Chuyển đổi số đang mạnh mẽ và Việt Nam đang xuất hiện rất nhiều các Protech. Đây là những nền tảng công nghệ thực hiện nhiệm vụ giúp cá nhân, doanh nghiệp nghiên cứu, giao dịch, mua bán, thuê, cho thuê và quản lý trong lĩnh vực bất động sản. Một số Protech đã thực hiện nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tài chính cho bất động sản. Thế nhưng huy động vốn ở kênh này đang thực sự còn khá nhiều hạn chế bởi lẽ vấn đề pháp lý còn khá “lỏng lẻo”.

Liên quan tới việc huy động vốn theo hình thức công ty quản lý đầu tư, đây là một hình thức được nhiều chuyên gia đánh giá là khá linh hoạt. Về bản chất, đây là một dạng REIT với yêu cầu nguồn vốn không lớn, lại chia thành nhiều suất đầu tư mang đến sự linh hoạt, chủ động cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ, chưa kể lợi nhuận được đảm bảo tối thiểu ngay cả khi thị trường biến động, thị trường đang kỳ vọng khá lớn cho sản phẩm mới này.

Về nguồn vốn huy động từ nước ngoài (FDI), không ít chuyên gia bất động sản đánh giá đây là một trong những giải pháp phù hợp. Nếu nhìn vào thực tiễn, hơn 30 năm qua, Việt Nam tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới. Số liệu đã chỉ rõ, vốn FID đổ nhiều vào nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản. Và không thể phủ nhận đây là một trong những nguồn lực quan trọng để thúc đẩy trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Xét về tính khả thi, việc tìm kiếm các nguồn vốn liên quan tới ngành bất động sản từ FDI sẽ còn khả thi bởi việc quan tâm tới thị trường Việt Nam từ các nhà đầu tư nước ngoài là rất lớn.

Thế nhưng trong bối cảnh thị trường vẫn sẽ còn nhiều thay đổi khó có thể lường trước, sẽ có nhiều chính sách thay đổi trong thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản cần phải có sự xem xét kĩ lưỡng trong việc lựa chọn nguồn vốn đầu tư một cách hợp lí nhất.