Bất động sản châu Á đang tiến vào giai đoạn phục hồi

Theo Thanh Niên Việt, ví dụ trường hợp của Hong Kong - Nơi giá bất động sản bắt đầu tăng ngay khi Bắc Kinh gỡ bỏ chính sách Zero-Covid, thị trường này đã tăng trưởng 7% kể từ giữa tháng 12/2022, sau khi giảm 16% trong 16 tháng trước đó. 

Tại Úc càng cho thấy bức tranh rõ ràng hơn, khi giá trị thị trường địa ốc trên toàn quốc tăng 0,5% vào tháng 4, đây là mức tăng thứ 2 liên tiếp theo tháng. Cụ thể hơn là Sydney ghi nhận giá nhà tăng 1,3%. Tuy nhiên, ở một vài thành phố lớn khác như Hobart và Canberra thì giá nhà đất vẫn liên tục giảm suốt 3 tháng qua, theo dữ liệu của CoreLogic.

New Zealand và Hàn Quốc là 2 trong số những thị trường bất động sản dễ bị tổn thương nhất. Vì tỷ lệ giá bất động sản trên thu nhập quá cao và lãi suất tăng mạnh - tốc độ giảm giá cùng doanh số bán hàng được cải thiện. Giá nhà ở Hàn Quốc đã giảm 1,1% vào tháng 2, ít hơn so với mức giảm khoảng 2% vào tháng 12 năm ngoái. 

Thêm một cách để xem xét sự cải thiện trong hoạt động của thị trường địa ốc châu Á là quan sát tình trạng suy thoái. Như tại New Zealand, giá nhà vẫn hiện nay vẫn cao hơn 30% so với giai đoạn dịch bệnh Covid bùng phát. Còn tại Úc thì giá nhà cao hơn 1%, theo CoreLogic. 

Tại Singapore không có sự chậm trễ nào. Kể từ khi Covid - 19 bùng phát, giá bất động sản tư nhân đột ngột tăng vọt. Thị trường nhà ở tại Singapore trở nên sôi động tới mức chính phủ nước này buộc phải áp dụng những biện pháp hạ nhiệt bổ sung. 

Vào tuần trước, chính phủ Singapore tăng gấp đôi thuế trước bạ đối với khách nước ngoài mua BĐS ở quốc gia này lên 60%. Mức tăng thuế này cho thấy họ mong đợi nhiều hơn ở nhu cầu của nước ngoài, nhất là nhóm khách hàng Trung Quốc đại lục đối với bất động sản Singapore - Nơi được coi là thị trường đầu tư và trú ẩn tài sản an toàn trong thời kỳ suy thoái.

Những tín hiệu tích cực gần đây đã cho thấy thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất trên thị trường bất động sản khu vực châu Á đã qua đi. Sự ổn định thị trường nhà ở khắp châu Á là nơi đây còn cung cấp những gói hỗ trợ cho các ngân hàng trung ương. Những nhà hoạch định chính sách đang lo ngại về sự sụt giảm mạnh hơn vì chính sách gây ra, bất chấp khả năng lãi suất neo cao và có thể tăng thêm do lạm phát. 

Trong trường hợp cả giá nhà và doanh số bán nhà dần hồi phục trở lại khi đối mặt với mức lãi suất cao như vậy, kỳ vọng của thị trường tài chính rằng sẽ sớm giảm chi phí đi vay - cao nhất tại Úc và Hàn Quốc do những chiến dịch thắt chặt chính sách của 2 ngân hàng trung ương của 2 quốc gia này đang bị tạm dừng gần đây, hoàn toàn có thể xảy ra. 

Vẫn còn tồn tại những sự không chắc chắn về mức độ nghiêm trọng đối với tác động của việc tăng lãi suất lên những người vay thế chấp, bởi chính sách tiền tệ khi vận hành sẽ có độ trễ nhất định.

Theo Tim Lawless - Người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại CoreLogic ở Sydney: “6 tháng trước, chúng tôi không ngờ rằng giá nhà sẽ chạm sàn sớm như vậy. Thật sự bất ngờ”. 

Triển vọng về lãi suất thế chấp trên toàn khu vực chưa thực sự rõ ràng. Lãi suất chào bán liên ngân hàng tại Hong Kong với kỳ hạn 1 tháng, yếu tố tham chiếu chính cho lãi thế chấp đã tăng hơn 1 điểm % kể từ đầu tháng 2/2023 lên 3,3%. 

Con số này vẫn thấp hơn so với những gì ghi nhận được vào tháng 12 năm ngoái. Hong Kong bảo vệ việc neo tỷ giá đồng USD của mình đã khiến thanh khoản liên ngân hàng sụt giảm gần đây đã khiến lãi suất tài trợ có thể còn tăng cao hơn, nhất là khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ không nới lỏng chính sách trong thời gian tới. 

Thêm một yếu tố khác để xem xét những dấu hiệu cho thấy thị trường địa ốc châu Á đã chạm đáy là sự ổn định về giá, chủ yếu do sự mất cân bằng giữa cung - cầu, vốn là cốt lõi của sự suy giảm nghiêm trọng về khả năng chi trả.

Có thể thấy rõ nhất ở thị trường bất động sản cho thuê tại Úc. Dữ liệu của CoreLogic cho thấy, mức tăng trưởng hàng năm về giá trị cho thuê bình quân toàn nước Úc là 2% vào thập kỷ trước, thì giá thuê ở những thành phố lớn tăng 23% kể từ khi Covid bùng phát. 

Tháng 3 vừa qua, danh sách nhà cho thuê trên cả nước Úc so với cùng kỳ năm ngoái giảm 17,3%, thấp hơn 36,3% so với mức trung bình 5 năm trước. Nhưng ít nhất là Úc vẫn đang kiểm soát được mọi thứ. 

Còn tại Hàn Quốc, hệ thống thanh toán tiền thuê nhà cổ được gọi là jeonse. Cụ thể người thuê nhà sẽ trả một khoản tiền cọc ít nhất bằng một nửa giá trị tài sản cho chủ nhà, như vậy họ sẽ được ở miễn phí trong vòng 2 năm và chủ nhà sẽ được sử dụng số tiền đó theo ý muốn. Tuy nhiên, hình thức này khiến nhiều người thuê trọ bị lừa, thậm chí xảy ra những tình huống tồi tệ hơn.  

Tỷ giá tăng khiến cho hệ thống thuê nhà này ngày càng ít phổ biến, buộc một số chủ nhà bán đi tài sản với mức giá giảm mạnh. Do đó làm tăng rủi ro cho thị trường nhà ở Hàn Quốc. 

Những yếu tố hiện nay cho thấy thị trường nhà ở khu vực châu Á đã chạm đáy. Điều này cũng có nghĩa là sự phục hồi của thị trường có thể diễn ra vào thời gian tới đây. Nếu có những sự không đồng thuận, thì sẽ là triển vọng đối với lĩnh vực bất động sản châu Á vẫn còn nhiều thách thức.