Bất động sản APAC: Những thị trường tiềm năng có diễn biến không theo kỳ vọng

Mức tăng trưởng giảm sút

Theo Thanh niên Việt, tính đến tháng 4/2022, các dự đoán của giới chuyên gia trước đó đang có dấu hiệu đi chệch hướng. Chẳng hạn ở New Zealand, trong dữ liệu quý đầu năm cho thấy thị trường nhà ở đã có mức giảm theo quý đạt kỷ lục trong vòng 10 năm qua.

Dữ liệu của thị trường Úc thể hiện giá trị nhà ở hai trong những thành phố lớn nhất đất nước là Sydney và Melbourne đều bị ảnh hưởng. Trong khi đó, doanh số bán nhà tại Hong Kong thì giảm rất sâu, là mức thấp nhất trong hai năm qua. Tương tự ở Singapore cũng đang chịu sự sụt giảm lớn đã làm dấy lên nghi ngờ về thị trường toàn cầu đang rất suy yếu.

Trên lý thuyết, các mức giảm này không quá lớn hay nghiêm trọng. Ví dụ như New Zealand đã có mức giảm chỉ khoảng 0,6%. Tuy nhiên, Tổng giám đốc QV House Price Index lại cho rằng, một số thị trường nhà ở tại New Zealand và David Nagel chỉ cho thấy sự sụt giảm này sẽ bắt nguồn cho việc mức tăng trưởng trong năm nay bị thấp đi.

“Chúng tôi đang thấy tốc độ tăng trưởng hàng năm giảm khá nhanh, đặc biệt là so với những tháng đầu năm 2021, khi thị trường đang đạt đỉnh. Điều này được nhìn thấy rõ nhất ở các thành phố lớn” - Ông David Nagel nói.

Theo dữ liệu mới nhất và dựa trên điều kiện thị trường hiện tại, chuyên gia kinh tế Sharon Zollner của Ngân hàng ANZ dự báo trong năm 2022, giá nhà ở tại New Zealand sẽ giảm 10%. Zollner cũng lưu ý rằng, tuy điều này nghe không được khả quan nhưng thực chất mức giảm này quá nhẹ, vẫn giúp mặt bằng giá nhà tại New Zealand tăng cao hơn so với giai đoạn trước đại dịch.  

Trong một triển vọng được cập nhật vào tháng 4/2022 về thị trường Úc, người đứng đầu bộ phận kinh tế Úc của CommBank - ông Gareth Aird cho biết, giá nhà ở Sydney và Melbourne đã đạt đỉnh mới. Theo dự đoán của CommBank, giá bất động sản tại Úc trong năm 2022 có xu hướng đi ngang, sau đó sẽ giảm 8% vào năm 2023.

Ngân hàng Goldman Sachs đã dự đoán giá nhà tại Hong Kong sẽ “chạy xuống”, có thể giảm ở mức 1/5 trong vòng 4 năm. Ngân hàng đầu tư nổi tiếng này đã dự báo từ mức giá cố định trong năm 2022 sẽ dần tụt xuống mức giảm 5% mỗi năm trong giai đoạn 2022 - 2025.

Trong khi đó, công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank tuy vẫn kỳ vọng các thị trường cốt lõi vẫn duy trì sự tăng trưởng nhưng đơn vị này vẫn đưa ra một số dự đoán trước đó. Đối với thị trường ở Auckland, New Zealand sẽ có mức tăng trưởng từ 2 - 5% trong năm 2022, giảm so với mức dự báo tăng trưởng 7% được đưa ra từ tháng 12 năm ngoái.

Về thị trường nhà ở Singapore, theo dự báo ban đầu có mức tăng hơn 5% nhưng nay đã điều chỉnh xuống chỉ còn từ 1 - 3%, phần lớn là do ảnh hưởng từ các chính sách thắt chặt quy định của Chính phủ. 

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn trước những biến động 

Không lấy làm ngạc nhiên, Victoria Garrett - Người đứng đầu mảng nhà đất khu vực APAC của Knight Frank đã phân tích một loạt yếu tố chứng minh cho xu hướng tăng giá nhà vào năm 2021 sẽ khó có thể lặp lại trong năm 2022. 

“Giá nhà trung bình tại APAC đã tăng 9,1% trong cả năm 2021. Đây là một mức tăng “đáng kinh ngạc” so với năm 2020, nhất là khi đại dịch vẫn hoành hành. Rủi ro kinh tế từ đại dịch đang lắng xuống, FOMO (lo sợ bị bỏ lỡ) và kỳ vọng về việc các biện pháp kích thích quay trở lại đã tạo ra áp lực mua. Sự chậm trễ trong xây dựng cũng góp phần “đổ thêm dầu vào lửa” - Bà Garrett nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này nói thêm, mỗi quốc gia sẽ có từng điều kiện khác nhau nhưng vẫn xuất hiện một số điểm chung có thể nhận thấy được. Đáng chú ý nhất là “bóng ma” về chi phí vay cao hơn và việc Chính phủ các quốc gia đều quản lý chặt ngành bất động sản. Bên cạnh đó, vì cuộc khủng hoảng chính trị giữa Nga - Ukraine đã khiến tâm lý người mua suy yếu cũng như làm lạm phát tăng mạnh gây suy giảm sức mua. 

“Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, các chính phủ trong khu vực APAC đã cảnh giác hơn với việc giá bất động sản tăng. Ngoài ra, đại dịch cũng làm tăng khoảng cách giàu nghèo. Ví dụ, Singapore đã thắt chặt các biện pháp bảo mật vĩ mô để kiềm chế tăng trưởng giá cả, trong khi các cơ quan quản lý ở Úc cũng nâng mức đệm lãi suất tối thiểu mà người cho vay cần tính đến khi đánh giá các đơn vay mua nhà. Tuy nhiên, ở Hong Kong, chính sự trỗi dậy của đại dịch đã làm ảnh hưởng đến sự phục hồi trên thị trường dân cư của nước này, thậm chí ảnh hưởng nặng hơn cả việc tăng lãi suất cho vay cơ bản” - Bà Garrett cho biết.

Tuy nhiên, Knight Frank cho rằng sự đảo ngược của đà tăng giá trong mỗi khu vực rất khó để xảy ra. Theo Garrett, hiện vẫn chưa thể cải thiện nguồn cung cho các thị trường chính trong vòng một năm tới. Với chu kỳ lãi suất tăng trong giai đoạn đầu thì người mua vẫn còn cơ hội tận dụng lãi suất tài chính được đánh giá là có lợi. 

Trong cả năm 2022, Knight Frank dự đoán giá nhà trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng nhưng ở tốc độ chậm và ổn định hơn trong khoảng 3 - 5%. “Đối với người mua châu Á, đại dịch đã tái khẳng định sức hấp dẫn của bất động sản như một phương tiện cất giữ của cải và đa dạng hóa danh mục đầu tư, điều mà chúng tôi mong đợi sẽ được thể hiện rõ nét trong những tháng tới, khi các nền kinh tế dần ổn định trở lại” - Bà Garrett nhấn mạnh.