Xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Hỏi: 

“Bố tôi và tôi đang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất cấp cho hộ gia đình do bố tôi đứng tên giấy chứng nhận, được cấp năm 1997). Hợp đồng chưa được chứng thực vì UBND cấp xã yêu cầu em trai tôi và vợ của em trai tôi đang sống chung hộ khẩu với bố tôi (từ năm 2012 đến nay) phải ký tên vào hợp đồng mới chứng thực được. Hiện nay, em trai tôi không đồng ý ký tên. Theo tôi nghĩ việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên không cần sự đồng ý của vợ chồng em trai tôi. Hỏi: UBND cấp xã yêu cầu như vậy là đúng hay sai? Tôi phải làm sao trong trường hợp này?” - Chị Nguyễn Thị Thanh. 

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của chị Thanh, Luật sư Lê Văn Quyền - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin tư vấn như sau:

Về việc UBND cấp xã yêu cầu như trên là đúng theo quy định pháp luật. 

- Về nguyên tắc, công chức Tư pháp - Hộ tịch yêu cầu thêm thành phần hồ sơ chứng thực hợp đồng, giao dịch là trái với quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ quy định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch. 

Tuy nhiên, việc yêu cầu bổ sung hồ sơ là hoàn toàn hợp lý nhằm đảm bảo hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo pháp luật, không vô hiệu, không gây thiệt hại cho các bên liên quan, thể hiện trách nhiệm của cơ quan chứng thực trong việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch.

- Theo quy định, hộ gia đình muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 188, Điều 191, Điều 192 và Điều 193 Luật Đất đai năm 2013.

Vì quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình chị Thanh nên việc chuyển nhượng phải tuân theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 về việc sở hữu chung của các thành viên gia đình:

“+ Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

+  Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.

Việc xác định những người có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu.

- Theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Khoản 1, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có đủ năng lực hành vi dân sự thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Trường hợp không tuân thủ các điều kiện nói trên thì hợp đồng đó có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Vậy, phải làm gì trong trường hợp này?

Những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm thửa đất được cấp GCNQSDĐ đều có quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Vì vậy, chị phải làm đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở quan trọng để xem xét và xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất”.