Vì sao giá bất động sản giảm nhưng thanh khoản vẫn thấp?

Tâm lý FOMO khiến thị trường càng đi xuống

Là người có kinh nghiệm nghiên cứu thị trường bất động sản, Luật sư Bùi Xuân Lai (Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc Luật sư X) chia sẻ: Theo khảo sát thị trường những năm gần đây, giá bất động sản tiếp tục tăng, một số địa phương có tình trạng sốt đất ảo, giá rao bán được ‘’thổi’’ lên chóng mặt. Chính điều này đã khiến thị trường bất động sản rơi vào thế người có nhu cầu mua thực không mua được, người bán thì nghe ngóng rồi đưa ra mức giá cao nên khó bán.

Khi thị trường đi lên, người ta sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được, mua càng sớm càng tốt. Còn khi nhìn thấy thị trường đi xuống và tương lai không sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt.

Cũng bởi tâm lý FOMO (viết tắt của Fear Of Missing Out. Đây là một trạng thái tâm lý nảy sinh khi trong tiềm thức bị dẫn lối bởi suy nghĩ “phải thực hiện ngay nếu không sẽ bỏ lỡ cơ hội”. Nó bắt nguồn từ cảm giác sợ hãi khi không nắm bắt được cơ hội hay bỏ lỡ một điều gì đó rất giá trị) khiến thị trường càng đi xuống.

Và thực tế, đây là hiện tượng phổ biến trên thị trường chứng khoán và cũng đang xảy ra trên thị trường bất động sản. Trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn, dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí nhà đầu tư còn chờ đợi, bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mại ở mức này, nhưng biết đâu ngày mai lại khuyến mại ở mức tốt hơn. Nhiều dự án với mức đầu tư lên đến vài trăm tỷ đồng nhưng phải chờ đợi 5-8 năm đồng thời phải chịu lãi suất ngân hàng, chưa kể, nhiều chi phí vô hình khác.

Theo luật sư, hiện nay giá đất ở một số khu vực đang theo xu hướng sát với thị trường tức ngày càng lên cao. Giá vật liệu xây dựng cũng tăng lên rất cao trong thời gian qua, có thời điểm tăng tới 40%. Theo đó, giá bất động sản buộc phải tăng lên theo.

Người mua đang có tâm lý chờ thị trường “tạo đáy” và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Tâm lý khách hàng không còn hào hứng như trước đây do nhiều diễn biến và thông tin trên thị trường dẫn đến họ có tâm lý nghe ngóng và chờ đợi nhiều hơn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng đang có tâm lý chờ đợi về việc sửa đổi các luật. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang lo ngại các luật sau khi thông qua sẽ mở cửa hơn hay siết chặt hơn với thị trường.

“Mặt khác, trở ngại của người mua hiện tại chính là dòng vốn. Nếu như trước đây, việc sử dụng đòn bẩy tài chính dễ dàng và mức lãi suất ưu đãi khiến người mua nhà dễ dàng tiếp cận với bất động sản. Nhưng hiện nay, lãi suất tăng cao chính là thách thức lớn với người mua”, luật sư Lai phân tích.

Kiến nghị sớm hoàn thiện thể chế về thị trường bất động sản

Chia sẻ về giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Luật sư Bùi Xuân Lai cho biết:

Thứ nhất, về hoàn thiện thể chế: Hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi)......Xây dựng và trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành và trình tự, thủ tục về Đầu tư, Đất đai, Quy hoạch đô thị, Xây dựng, Thuế, Chứng khoán.....

Thứ hai, về nguồn vốn tín dụng: Điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tài chính, tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội; Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường.

Điều hành hạn mức tín dụng phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng...); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Thứ ba, về nguồn vốn trái phiếu: Nghiên cứu sửa đổi quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và tạo điều kiện doanh nghiệp huy động vốn trên thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu.

Kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp.

"Mới đây Thủ tướng đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, trong đó ưu tiên nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm ba nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lý, quỹ đất, nguồn vốn. Theo đó, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại", vị chuyên gia bày tỏ.