Lãi suất giảm nhưng “nhỏ giọt”: Lực đẩy chưa đủ lớn để “đảo chiều” bất động sản vào cuối năm

Lãi suất được điều chỉnh giảm

Theo Nhịp sống thị trường, Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần thực hiện điều chỉnh lãi suất điều hành chỉ trong vòng hơn 2 tuần qua.

Theo Quyết định 313/QĐ-NHNN ngày 14/3/2023, lãi suất tái chiết khấu giảm 1 điểm phần trăm, từ mức 4,5%/ năm còn 3.5%/ năm.

Còn đối với Quyết định 574/QĐ-NHNN ngày 31/3/2023, lãi suất tái cấp vốn giảm 0,5 điểm phần trăm, từ mức 6.0%/ năm còn 5,5%/ năm.

Quyết định 576/QĐ-NHNN ngày 31/3/2023 cũng có quy định về việc giảm mức lãi suất cho vay ngắn hạn từ mức 5% còn 4,5% từ ngày 3/4/2023.

Việc lãi suất giảm được dựa trên những cơ sở: 

Tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết 33/2023/NQ-CP ban hành ngày 11/3/2023 chỉ đạo tháo gỡ cho thị trường địa ốc và thị trường vốn là cơ sở cho việc hạ lãi suất này. Ngoài ra, từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng chỉ đạt trên 2% so với hồi cuối năm ngoái, chưa bằng ½ so với tốc độ tăng trưởng cùng kỳ năm trước đó. 

Bên cạnh đó, cũng là do lạm phát trong nước được kiểm soát ở mức tương đối, thấp hơn so với mức mục tiêu 4,5% của Ngân hàng Nhà nước. 

Do vậy, nhiều người kỳ vọng việc giảm lãi suất có thể là động lực đối với thị trường bất động sản cuối năm nay.

Các chuyên gia trong ngành đánh giá rằng chính sách và tăng trưởng tín dụng sẽ là 2 yếu tố đem lại sự tác động tích cực và thúc đẩy tiến trình xoay chiều cho thị trường địa ốc năm nay. Tại nhiều ngân hàng, mức lãi suất huy động ở mức cao vào cuối năm 2022, do đó tiền gửi là kênh hút vốn mạnh.

Tổng lượng tiền gửi của các tổ chức cá nhân vào hệ thống ngân hàng chỉ tính trong năm 2022 đã tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng. Trong đó, tiền gửi của cá nhân là hơn 565.000 tỷ đồng, chiếm 65% trên tổng.

Cuối năm 2023 được dự báo sẽ là thời điểm mấu chốt khi số lượng lớn tiền gửi đáo hạn. Và đó cũng là lúc quyết định dòng tiền có trở lại thị trường địa ốc hay không. Điều này rất có thể sẽ xảy ra trong bối cảnh đà lãi suất huy động giảm.

Khó làm động lực

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group, mức lãi suất giảm mới ở điều kiện cần và chưa đủ lực để thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi trong ngắn hạn.

Ông cho rằng 2 vấn đề chính với nguồn vốn vay từ nhà băng là lãi suất cho vay và room tín dụng.

Trong thời gian, vấn đề về lãi suất cho vay đã hạ nhiệt và giảm đáng kể, đó là một tín hiệu tích cực và cấp thiết. Nhờ đó, thị trường nguồn vốn như được thổi một làn gió mới, giảm phần nào gánh nặng lãi suất hiện nay trên thị trường.

Thế nhưng, hiện nay lãi suất cho vay bất động sản còn khá cao, thường từ 10-14%/ năm, chưa tính đến các chi phí tài chính khác. Theo đó, rất khó để kích cầu giúp hồi phục thị trường. Trong khi, chủ đầu tư có thể sẽ chấp nhận vay mức lãi suất này nhằm gồng gánh, trải qua thời kỳ khó khăn. Đối với nhà đầu tư cá nhân, mức lãi suất này là quá cao, khiến thanh khoản thị trường khó có thể phục hồi.

Về room tín dụng, doanh nghiệp địa ốc muốn tiếp cận vẫn phải có dự án đủ pháp lý, và phương thức kinh doanh trả nợ khả thi dù các ngân hàng thông báo room tín dụng còn rất nhiều. Thế nhưng, vấn đề tồn đọng chưa giải quyết triệt để trong nhiều năm gần đây là pháp lý dự án.

Nhìn chung, thị trường vốn và thị trường bất động sản đã liên tục gặp phải những khó khăn nhất định kể từ khi Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ban hành ngày 25/4/2022 của cơ quan thanh tra giám sát NHNN - Chi nhánh Tp.HCM quy định hạn chế cấp tín dụng đối với các khoản vay bất động sản có giá trị lớn, nhất là phân khúc nghỉ dưỡng.

Doanh nghiệp vẫn gặp khó khi tiếp cận vốn trong bối cảnh lãi suất cho khoản vay trung dài hạn ở mức cao dao động từ 11-15%/ năm dù Ngân hàng Nhà nước vẫn kiên định không chủ trương siết tín dụng. Do vậy, doanh nghiệp khó có thể mở các khoản vay mới, chịu thêm gánh nặng lãi suất cho các khoản vay hiện hữu, qua đó, lợi nhuận bị bào mòn, vắt kiệt.

Ông Thắng nhận định khó có thể xem việc hạ lãi suất là một trụ cột, hay lực đẩy chính để thị trường bất động sản bứt phá trong ngắn hạn, cụ thể là vào cuối năm vì vẫn còn rất nhiều khó khăn chưa được xử lý tận gốc.

Những tồn đọng có thể nhắc tới như tình trạng lệch pha cung cầu. Hiện nay, tỉ trọng phân khúc bất động sản hạng sang và cao cấp chiếm tới trên 60% nguồn cung trên thị trường.

Nguồn cung các dự án ở mức thấp khi các nút thắt pháp lý, cấp phép dự án chưa được giải quyết triệt để.

Kể từ khi chạm đáy thời dịch bệnh, lãi suất đã tăng rất mạnh ở mức 7-12% cho các khoản vay trung - dài hạn. Do đó, việc giảm lãi suất nhỏ giọt như hiện nay vẫn khó có thể kích cầu mạnh mẽ.
Bên cạnh đó, thị trường địa ốc còn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố vĩ mô, động thái điều chỉnh lãi suất của Fed và lạm phát.

Bởi vậy, theo ông Thắng nhận định, cần phải triển khai đồng loạt các giải pháp tháo gỡ khó khăn hiện nay để có thể tạo lực đẩy đủ lớn giúp hồi phục thị trường bất động sản, ví dụ như hạ nhiệt lãi suất, gỡ vướng pháp lý bất động sản, khơi thông nguồn vốn (trái phiếu, room tín dụng). Ngoài ra, đẩy mạnh giải ngân gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ hồi phục kinh tế ở giai đoạn 2022-2023, hay gói 120.000 tỷ đồng nhằm mục tiêu phát triển thị trường nhà ở trong giai đoạn tới.