VARS: Thị trường bất động sản dễ “đột quỵ” khi liên tục có diễn biến bất thường

Thị trường đang diễn biến bất thường

Theo Nhịp sống thị trường, nguồn cung ngày càng khan hiếm, phần lớn những sản phẩm chào bán trên thị trường BĐS được chào bán từ những năm trước, sản phẩm mới khá khan hiếm. Cấu trúc nguồn cung nghiêng hẳn về dòng sản phẩm cao cấp và sản phục hướng tới hoạt động đầu tư. Còn sản phẩm nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội rất khan hiếm. 

Đất nền đã chứng kiến sự bùng nổ rất mạnh, nhất là tại những địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa tốt đã tạo ra những cơn “sốt đất ảo”. Các sản phẩm này chủ yếu là những sản phẩm tự phát, không nằm trong những dự án phát triển. 

Nguồn cầu BĐS ở thực còn lớn, vì tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, tăng trưởng kinh tế ổn định và hạ tầng phát triển nhanh chóng nhưng nguồn cung không đáp ứng kịp, nhất là sản phẩm có giá bán phù hợp nên tỷ lệ giao dịch thấp và hấp thụ yếu. Chính sách siết tín dụng vào cuối năm làm dòng tiền tắc nghẽn khiến cho tính thanh khoản trên thị trường suy yếu. 

Đầu năm 2022, giá bán BĐS, nhất là đất nền tăng mạnh từ 20 - 30%. Tuy nhiên, từ giữa năm tới cuối năm 2022 ghi nhận hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng. Phân khúc bất động sản công nghiệp hồi đầu năm khôi phục mạnh mẽ và ổn định. Đây cũng chính là điểm sáng trên thị trường BĐS. Trong khi BĐS bán lẻ đến cuối năm lại có dấu hiệu chững.

Nhìn nhận “sức khỏe” của thị trường bất động sản

Về tình hình sức khỏe của thị trường BĐS, theo VARS, nguồn cung hiện nay đang hạn chế và không phù hợp. Trong bối cảnh nhu cầu đang ở mức cao, sẽ tạo ra một thị trường lệch pha, không thực chất. 

Khoảng 2 năm nay, có hàng ngàn dự án được các chủ đầu tư triển khai, đầu tư trên toàn quốc phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt gần 30 tỷ USD. Việc này làm nghiêm trọng hơn tình trạng đóng băng tạm thời của thị trường. Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt dòng tiền, làm giảm sức mua của người tiêu dùng. 

Theo đơn vị này, chính sách đối với thị trường tài chính hiện vẫn chưa ổn định. Vì thế việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn, làm khó khăn cho nguồn cung thị trường. 

Cùng với đó, thị trường bất động sản có tính thanh khoản yếu, khó thu hồi dòng tiền, làm nghẹt thở và tắc mạch của thị trường. VARS cho rằng, thị trường BĐS trầm lắng, ngưng trệ, giao dịch rất ít nhưng không thực chất là do thị trường xấu. Mà thực tế có quá nhiều điểm đã tạo sự cưỡng bức, đẩy thị trường vào trạng thái khó khăn. 

“Nhìn chung, thị trường BĐS vẫn đang ở trạng thái bình thường, nhưng lại bị bắt “giảm ăn, giảm oxy để thở, giảm bơm máu” nên dễ rơi vào tình trạng “đột quỵ”. Thị trường BĐS sụt giảm là một phần nguyên nhân khiến hàng triệu người lao động mất việc. Bao gồm cả thị trường lao động trong ngành BĐS và những ngành liên quan khác” - Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay. 

Sớm đưa ra giải pháp 

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị, về phía cơ quan Nhà nước, phải xác định thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng với nền kinh tế. Để đưa ra những chính sách hướng tới mục tiêu duy trì sự ổn định, phát triển thị trường BĐS bền vững.

“Trước bối cảnh nhiều ngành sản xuất đang bị ảnh hưởng từ nền kinh tế thế giới, cần tới các chính sách kích hoạt thị trường BĐS phát triển để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang đình trệ như vận tải, vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị… thậm chí là ngành điện tử, tiêu dùng… phục vụ người dân mua sắm khi về nhà mới” - VARS cho hay. 

Đồng thời, phải đẩy mạnh quá trình chỉnh sửa luật đang tạo rào cản nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn trên thị trường. Tổ công tác Chính phủ cũng sớm đưa ra kiến nghị cụ thể nhằm tháo gỡ nhanh những nút thắt pháp lý, đã và đang tạo ra rào cản cung cấp nguồn hàng cho thị trường, tạo ra sự đình trệ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh liên quan. Nhất là những dự án mang tính phù hợp với nhu cầu thực như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. 

Đơn vị này cho rằng, nên áp mức lãi cao hơn với những hoạt động không thực sự cần thiết vào thời điểm này. Song, cần điều chỉnh giảm với những sản phẩm có nhu cầu thực, nhất là nhà ở xã hội. 

Bên cạnh đó, tạo cơ chế thông thoáng cho người dân thuận lợi vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm tối đa những chi phí liên quan tới thủ tục vay vốn. Nghiên cứu, cung cấp những gói tín dụng đặc biệt để kích cầu và đáp ứng “lực cầu thực” hướng tới nhóm đối tượng người có thu nhập thấp cần vay mua nhà ở, tương tự với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trong năm 2013. 

Cuối cùng, theo VARS, thông tin về thị trường, quy hoạch, sử dụng đất cần công bố công khai, thường xuyên, nhằm đảm bảo việc tiếp cận dễ dàng, dễ sử dụng. Quản lý hiệu quả, đẩy lùi những hành vi vi phạm pháp luật, đầu cơ thổi giá trục lợi, gây lũng loạn, bất ổn cho thị trường BĐS. 

Về phía các doanh nghiệp địa ốc, VARS khuyến nghị, phải chỉ động thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm, tập trung phát triển các bất động sản phù hợp, điều chỉnh dự án cao cấp tương ứng với nhu cầu trên thị trường. Cùng với đó, rà soát lại danh mục dự án, tiếp tục triển khai dự có tiềm năng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện. Tập trung nguồn lực cho các dự án đã được cấp phép đầy đủ, hoàn thiện pháp lý, tránh đầu tư dàn trải. 

Theo VARS, với các nhà đầu tư cần thận trọng và khôn ngoan hơn. Ưu tiên những sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, chuyên nghiệp, hạn chế phụ thuộc đòn bẩy tài chính. Ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, chuyển mục tiêu đầu tư sang dài hạn.