VARS: “2024 là năm cuối cùng trong quá trình vượt chướng ngại vật của bất động sản”

Năm khó khăn đã qua đi

Sáng 5/1 đã diễn ra “Diễn đàn bất động sản 2024 – Vượt qua thách thức” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, 2023 là một năm đầy vất vả của thị trường bất động sản Việt Nam. Đồng thời, đây cũng là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch, thiếu an toàn của thị trường địa ốc trong thời gian dài trước đó. Có thể nói, 2023 chính là năm bùng bát của ‘căn bệnh’ khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam sau một thời gian dài ‘ủ bệnh’, sau đó có dấu hiệu ‘khởi phát’ kể từ tháng 5/2022.

Thông tin từ VARS cho thấy, năm 2023 đã có tổng cộng 1.286 doanh nghiệp giải thể và 80% môi giới rời ngành. Đến nửa sau của năm, tín hiệu đã cải thiện hơn đôi chút, nhưng nhìn chung thì 2023 vẫn là một năm khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng.

Thông tin từ VARS cho thấy, năm 2023 đã có tổng cộng 1.286 doanh nghiệp giải thể và 80% môi giới rời ngành

Tổng nguồn cung bất động sản năm 2023 vô cùng thiếu hụt, chỉ đạt 55.329 sản phẩm. Con số này dù tăng 14% so với năm 2022 nhưng lại chỉ bằng 32% của năm 2018 - trước khi dịch Covid-19 bùng phát. Bên cạnh đó, có rất ít dự án được phê duyệt trong khi có hàng nghìn dự án ‘dở dang’ vẫn đang đắp chiếu vì vướng mắc pháp lý, một số lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn khiến nguồn cung trên thị trường càng thiếu hụt.

VARS dẫn lại báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện mới chỉ có 46 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với 20.210 căn, tương đương với 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2025. Nhu cầu ở thực luôn hiện hữu nhưng nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá bán quá cao so với thu nhập người dân, điều này khiến giao dịch ảm đạm, thanh khoản gần như không có.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Tổ nghiên cứu thị trường của VARS đánh giá: “Cầu đầu tư bị ảnh hưởng rõ rệt khi khách hàng/nhà đầu tư đã và đang dần mất niềm tin vào thị trường bất động sản. Tuy đã có dấu hiệu được cải thiện theo đà phục hồi của thị trường, nhưng vẫn chưa thể lấy lại phong độ như thời kỳ trước. Còn cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, không còn đất sống”. Vị này cũng cho biết, lệch pha cung - cầu đang ngày càng nghiêm trọng, trong khi xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến cho sức cầu ngày càng suy giảm.

Lệch pha cung - cầu đang ngày càng nghiêm trọng, trong khi xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến cho sức cầu ngày càng suy giảm

Có một điểm tích cực nằm ở chỗ, tỷ lệ hấp thụ đang tăng dần qua các quý nhưng số lượng giao dịch vẫn chủ yếu phụ thuộc vào số lượng nguồn cung. Tổng giao dịch 4 quý năm 2023 lần lượt được ghi nhận ở mức 2.700, 3.700, 5.778 và 5.710 sản phẩm. Tổng giao dịch cả năm là 18.600 sản phẩm, tương đương năm 2022 (18.900 sản phẩm), nhưng lại chỉ bằng 17% năm 2018.

Theo đánh giá của VARS, đây là mức giao dịch khả quan. Sự cải thiện này chủ yếu nhờ 3 yếu tố chính: Khách hàng/nhà đầu tư đã dần có niềm tin vào thị trường; Chủ đầu tư mạnh tay hơn trong việc giảm giá và áp dùng hàng loạt các chính sách ưu đãi; một số dự án đủ điều kiện mở bán trở lại, tăng sự lựa chọn cho khách hàng và nhà đầu tư…

So với thời điểm đỉnh sốt, phân khúc đất nền, biệt thự/liền kề giá trị lớn đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ 30-40%. Về cơ bản, tình trạng này theo thời gian đã dần được kiểm soát và ổn định trở lại. Giá bán phân khúc này tại các địa phương đã có dấu hiệu hồi phục, mức giá đi ngang, nhiều nơi còn tăng nhẹ.

Với phân khúc chung cư, nền giá vẫn đang ở mức tương đối cao so với giá trị thực và khả năng tài chính của người dân. Theo thống kê, giá trung bình căn hộ tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 còn tại TP.HCM là 71 triệu đồng/m2.

2024 là năm cuối cùng để bất động sản vượt chướng ngại vật

Dự báo thị trường bất động sản năm nay, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, 2024 có thể là năm cuối cùng trong quá trình ‘vượt chướng ngại vật’ của thị trường bất động sản. Thị trường sẽ dần ổn định, bức tranh toàn cảnh có thể sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn.

Theo dự báo của VARS, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2024 sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ cuối năm trước. Ảnh minh họa

Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá, thay đổi này về bản chất không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” giống như thời kỳ trước. Đồng thời, đây cũng là căn cứ, là nền tảng để thị trường bất động sản chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới có tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn.

Đáng chú ý, TS Nguyễn Minh Phong - Chuyên gia kinh tế cũng đã nhắc đến một số điểm mới và điểm thuận lợi cho thị trường bất động sản trong năm 2024. Cụ thể, sự vào cuộc chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm dần sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn hơn, từ đó người dân sẽ chuyển dần sự chú ý sang kênh đầu tư là bất động sản.

Theo dự báo của VARS, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2024 sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ cuối năm trước. Sự phục hồi từ cuối quý 3/2024 trở đi mới được thể hiện rõ nét. Do đó, ngành bất động sản trong năm 2024 dự báo sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% môi giới. Những chương trình mở bán quy mô lớn và chiến dịch truyền thông rầm rộ cũng sẽ diễn ra một cách thường xuyên hơn.