Vẫn còn phân khúc không rơi vào trạng thái trầm lặng của thị trường bất động sản

Báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội trong 6 tháng đầu năm 2022 của UBND TP. Hồ Chí Minh cho thấy, nửa năm qua, tổng sản phẩm trên địa bàn ước đạt 728.706 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm ngoái tăng 3,82%. Trong đó có 5/9 ngành dịch vụ đạt mức tăng trưởng hơn 6% so với cùng kỳ. Chỉ riêng hoạt động kinh doanh bất động sản giảm ở mức 5,82%.

Báo cáo của Batdongsan.com cũng chỉ ra rằng, lượng sản phẩm nhà, đất bán ra trong tháng 5/2022 đã giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng loại hình đất nền ghi nhận giao dịch chậm lại, chỉ tăng dao động nhẹ tại các khu vực quanh đường vành đai hoặc một số nơi nhận thông tin quy hoạch dự án. Lượng quan tâm bất động sản giảm 9%, chủ yếu đối với loại hình đất nền dự án.

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch CLB Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản phải trải qua giai đoạn cầm chừng như hiện nay.

Đầu tiên, sau khi chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid - 19, thu nhập của người dân bị giảm đi. Tuy nhu cầu đầu tư và ở thực còn rất lớn nhưng tài chính của họ không thể đáp ứng. Trải qua hơn 2 năm đối phó với dịch bệnh, nhiều người mất việc khiến thu nhập không còn, từ đó khả năng mua bất động sản cũng bị giảm đi.

Hai là, ngành bất động sản đang gặp phải nhiều thách thức và ảnh hưởng lớn tới triển vọng ngành từ việc lãi suất tăng, hay giá vật liệu xây dựng tăng thất thường. Tuy nhiên nhìn chung, yếu tố lớn nhất khiến giá nhà tăng là do lạm phát. Trong khi đó, các chủ đầu tư thì gặp rất nhiều thách thức trong việc huy động vốn vào những quý tới. 

Ba là, ngân hàng nhà nước có động thái siết tín dụng vào bất động sản, nhà nước quản lý chặt vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn, giao dịch sản phẩm cao cấp cũng ít dần. Đối với những nhà đầu tư mạnh về tài chính lại có xu hướng đầu cơ, lướt sóng, rút vốn từ tỉnh, giữ sản phẩm gần trung tâm nhằm đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai. 

Bốn là, Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước tăng cường chấn chỉnh công tác thuế đối với lĩnh vực bất động sản đã làm giảm nhịp nhanh của hoạt động kinh doanh bất động sản của nhiều doanh nghiệp so với giai đoạn hồi đầu năm. Điều này phần nào gây ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư, làm giảm khả năng thanh khoản trên thị trường.

Không chỉ vậy, việc thị trường bất động sản đang chững lại cũng do mặt bằng giá tại nhiều địa phương đã tăng quá nhanh và neo cao. Khi nhà đất đã bị định giá quá cao thì các sản phẩm sẽ khó bán, người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận.

Ông Bảo cho rằng, hiện tại, thị trường bất động sản chững lại nhưng không lan ra toàn bộ các phân khúc. Cụ thể, khi phân khúc đất nền và biệt thự có giao dịch bị sụt giảm so với các tháng trước thì bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp, BĐS cho thuê có chủ đầu tư uy tín và đảm bảo về pháp lý vẫn ghi nhận tín hiệu khả quan.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, bất động sản du lịch được đánh giá là phân khúc nhận được nhiều tín hiệu tích cực nhất. Bắt đầu từ việc mở lại hoạt động đường bay, tới hộ chiếu vaccine mùa du lịch,... đều là động lực để các cơ sở lưu trí ghi nhận lượng khách du lịch đông đảo trở lại sau gần 3 năm dịch bệnh. Thậm chí, nhiều cơ sở lưu trú ghi nhận tình trạng quá tải vì nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách tăng quá cao. Riêng loại hình nghỉ dưỡng ven đô thời gian qua cũng rất nổi bật trên thị trường và trở thành kênh đầu tư tiềm năng của các nhà đầu tư nội đô.

Còn với bất động sản công nghiệp, kể từ khi kiểm soát được dịch bệnh, các hoạt động cung ứng được nối lại giúp thị trường này hồi phục nhanh chóng và bắt đầu tăng trưởng. Ngay từ đầu năm, nguồn vốn FDI đã liên tục đổ vào lĩnh vực bất động sản và đến nay vẫn không ngừng tăng lên. 

Chuyên gia cho biết: “Nửa năm qua, nhiều báo cáo ghi nhận, Việt Nam đã thu hút được đa dạng dòng vốn đến từ nhiều nước khác nhau. Các khu công nghiệp gần như được phủ kín, để đáp ứng nhu cầu lớn, bất động sản công nghiệp đã tạo ra làn sóng dịch chuyển từ hai miền Nam - Bắc về khu vực miền Trung vì nơi đây vẫn sở hữu quỹ đất lớn”.

Nhiều ý kiến cho rằng, khi thị trường bất động sản chững lại sẽ giúp các nhà đầu tư hoạt động “chậm mà chắc”, những cơn sốt đất hạ nhiệt, thị trường có sự thanh lọc mạnh mẽ. Theo quan điểm của ông Bảo, thực tế, nếu thị trường chững lại trong khoảng thời gian từ 2 - 3 tháng thì đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại quá trình hoạt động để có sự điều chỉnh phù hợp hơn. Nhất là tập trung hơn vào việc xây dựng những sản phẩm mang lại giá trị thực cho khách hàng. “Đây cũng là cơ hội để loại đi những nhà đầu tư yếu kém, ỷ nại vào đòn bẩy tài chính và các sản phẩm kém chất lượng ra khỏi thị trường” - Ông Bảo nhấn mạnh.

Đánh giá về triển vọng phát triển trong thời gian tới, ông Bảo nhận định, trong quý III/2022, thị trường vẫn tiếp tục bình lặng, giao dịch chậm lại, nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp tái cơ cấu sản phẩm, phục vụ tốt nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sẽ trở lại và duy trì ở mức ổn định.

Nhìn vào trung hạn, cụ thể là 6 tháng còn lại của năm, thị trường vẫn sẽ nhận được các thông tin tích cực, có thêm nhiều trợ lực. Trong đó, tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm trên 7,5%, chỉ số lạm phát đang được hạn chế, nhu cầu đầu tư tiếp tục tăng cao và dòng vốn FDI ngày càng đổ nhiều hơn vào Việt Nam… Do đó, thị trường bất động sản dự kiến vẫn sẽ có sự khởi sắc và tăng trưởng.