Từng tăng phi mã, giá đất khu vực các tỉnh miền Bắc hiện ra sao?

Tuy giá đã giảm nhưng vẫn cao so với thị trường

Theo Dân Trí, giai đoạn 2021 đến giữa năm 2022, từng là địa phương liên tiếp xảy ra các đợt sốt đất, không ít những lô đất tại Bắc Giang giá tăng gấp 2 - 3 lần trong vòng 1 - 2 năm. Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản tỉnh này đã rơi vào vòng xoáy kém thanh khoản và giá bán đang giảm dần so với lúc trước.

Anh Nguyễn Văn Lực - Chủ một văn phòng giao dịch địa ốc tại Bắc Giang cho biết, giá các lô đất trên mặt bằng chung hiện nay đều giảm hoặc chững lại so với giai đoạn đầu năm nay. Những khu vực giảm sâu nhất là các lô đất ở nơi dân cư thưa thớt, không có giá trị kinh doanh.

Anh Lực kể thêm, ngay sau khi ngân hàng có động thái siết chặt tín dụng cho vay với lĩnh vực bất động sản thì tình hình giao dịch đất đai đột ngột "đứt gánh". Không ít các nhà đầu tư đã tới hạn thanh toán để sang tên phải chấp nhận bỏ cọc.

Từng là điểm "sốt nóng" nhất trong đợt "sóng" bất động sản tại Bắc Giang, giá đất khu vực quanh khu công nghiệp Quang Châu (Việt Yên) ghi nhận mức tăng gấp 3 lần so với năm 2019. Tuy nhiên, nhiều môi giới phải thừa nhận rằng, hiện tại những mảnh đất ở đây rất khó bán vì giá đã neo cao so với mặt bằng chung khu vực.

Tương tự như Bắc Giang, thị trường bất động sản Hải Phòng cũng ghi nhận các giao dịch trong vài tháng nay bị chững lại do ảnh hưởng từ động thái siết tín dụng và chính sách thanh lọc thị trường của thành phố. 

Một số điểm "sốt giá" trước đây như thị trấn Cát Bà, Thủy Nguyên, Dương Kinh, Kiến An… hiện đều khá ảm đạm. Tuy nhiên về mức giá đất thì chỉ chững lại hoặc giảm nhẹ cục bộ mà vẫn neo cao.

Hay như Thanh Hóa, kể từ quý II/2022 tới nay, thị trường đất nền địa phương này có dấu hiệu lao dốc, giá chào bán liên tục sụt giảm. Đáng chú ý là điểm từng rất sốt như Quảng Xương ghi nhận giá đất ven biển từng giao dịch ở mức 15 - 18 triệu đồng/m2 tại các vị trí đẹp. Tuy nhiên, đến nay thì mức giá này đã giảm còn 12 - 14 triệu đồng/m2 mà vẫn rất ít người quan tâm.

Tại Hà Nội, khoảng 1 năm trước các huyện vùng ven như Quốc Oai, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Sóc Sơn… liên tục sốt nóng với giá đất tăng bằng lần. Nhưng ở thời điểm này thì giá chào bán đã giảm ở từng phân khúc. 

Chẳng hạn như phân khúc nhà ở liền kề thuộc vài dự án tại khu đô thị phía Tây, tuy giá bán đã giảm từ 500 triệu đồng tới 1 tỷ đồng mỗi căn. Nhưng thực tế giá trị các căn liền kề lại cao gấp 2 - 3 lần so với năm 2019.

Về phân khúc đất nền, đáng chú ý nhất là tại huyện Thạch Thất, thị xã Sơn Tây ghi nhận tình trạng tách thửa - phân lô bán nền hiện tại không còn sôi nổi như trước. Tuy nhiên, tại đây vẫn ghi nhận một số điểm tách thửa mới với quy mô từ 10 - 20 lô đất được bán ra. Những lô đất này có giá bán giao động từ 17 - 24 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá của năm 2020.

Lãi suất vẫn đang ảnh hưởng đến thị trường

Phó chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - Ông Nguyễn Thế Điệp nhận định, thị trường bất động sản từng rất sôi động vì có nhiều người vay tiền để "lướt sóng". Nhưng hiện nay, thị trường đã chững lại, giao dịch nhỏ giọt, không ít người bị kẹt lại. Do đó, nếu lãi suất ngân hàng tăng lên thì việc vay vốn để đầu tư bất động sản khiến cho các nhà đầu tư phải cân nhắc rất nhiều.

Theo ông Điệp, khả năng bán tháo cao hơn tại các thị trường bất động sản ở tỉnh "sốt nóng" chủ yếu do đầu cơ "thổi giá" mà không phải vì nhu cầu thực. Một khi lãi suất tăng cao, giá đất đai tại những khu vực này có thể giảm mạnh. 

Trong khi đó, ở những thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tuy cũng có tăng nóng trong vài năm nay, nhưng nhu cầu thực về nhà ở ngày càng tăng và nguồn cung hạn chế nên ít bị ảnh hưởng hơn.

Ông Điệp cũng cho biết thêm, khi lãi suất tăng thì nhu cầu thực của người dân cũng bị ảnh hưởng nhưng không nhiều. Theo đó, người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ chỉ mua nhà để ở, do đó không chịu nhiều ảnh hưởng. Nguyên nhân là do nhóm người này nếu vay mua nhà thì cũng chỉ vay một khoản nhất định, phù hợp với khả năng thanh toán của mình.

"Tác động mạnh nhất lên các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sử dụng đòn bẩy quá lớn. Lãi suất huy động hiện đang tăng, tương đương với việc lãi suất cho vay cũng tăng theo. Thực tế nó không tốt cho thị trường bất động sản. Nhưng lãi suất sẽ không tăng quá mạnh mà tăng từ từ. Do vậy, nhà đầu tư nào không đủ kinh nghiệm hay tài chính thì sẽ bị đào thải" - Ông Điệp nói.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lại nhìn nhận rằng, việc các ngân hàng thương mại tăng lãi suất cho vay như hiện tại hoàn toàn đã được dự báo trước. Trong năm 2021, lãi suất tiết kiệm thấp đã khiến dòng tiền thoát từ ngân hàng để chảy sang các kênh đầu tư như chứng khoán, trái phiếu, bất động sản. Vì vậy, hệ thống ngân hàng phải chịu áp lực rất lớn khi muốn huy động tiền gửi của người dân.

"Đương nhiên là khi ngân hàng tăng lãi suất huy động, không sớm thì muộn cũng phải tăng lãi suất cho vay. Hơn nữa, vừa qua đã có hàng loạt những ngân hàng trung ương trên thế giới tăng lãi suất. Nếu những ngân hàng trong nước không tăng theo sẽ khiến đồng tiền Việt Nam mất giá, dẫn tới nhiều thứ không tốt cho nền kinh tế" - Ông Thịnh nói.