TS. Sử Ngọc Khương: Điều chỉnh room tín dụng là động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, tiếp sức cho bất động sản

Trong nửa đầu năm nay, nguồn tín dụng đổ vào bất động sản đã ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, so với cuối năm ngoái đã tăng 14,07%. Đáng chú ý, con số này so với mức 9,35% tăng trưởng chung đã cao hơn khá nhiều và chiếm đến 20,74% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống. Để hạ nhiệt nhà đất, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

Ngoài ra, số liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong tháng 8 vừa qua chỉ có 2 doanh nghiệp bất động sản phát hành được 1.800 tỷ đồng trái phiếu. Còn nếu tính từ đầu năm, nhóm bất động sản chỉ phát hành tổng cộng 47.060 tỷ đồng trái phiếu, chiếm khoảng 21,3% tổng khối lượng phát hành, đồng thời giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước.

Điều đáng nói, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng cùng với phát hành trái phiếu. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức cấp thêm hạn mức tín dụng cho 15 ngân hàng thương mại trong năm nay. Ngoài ra, Chính phủ cũng mới ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung thêm một số điều của Nghị định số 153 về TPDN. Dù là những thông tin tích cực, nhưng những điều trên phải cần thêm thời gian để tác động được đáng kể đến ngành bất động sản. 

TS. Sử Ngọc Khương: Cơ hội cho việc phát triển nguồn lực dòng vốn FDI ở Việt Nam 

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, việc siết chặt tín dụng có tác dụng giúp Nhà nước có thể chọn lựa, ưu tiên những doanh nghiệp và dự án có dòng tiền tốt ở những lĩnh vực khác nhau, tùy theo thời điểm cùng với tình hình kinh tế. Đồng thời, việc này còn giúp hạn chế được tình trạng vay tín dụng xấu, giảm bớt khó khăn cho các ngân hàng. 

Cụ thể, TS. Sử Ngọc Khương nhận định: “Thông báo điều chỉnh room tín dụng mới nhất của Ngân hàng Nhà nước là một động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu đại dịch, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực cùng với các ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và bất động sản”.

Theo chuyên gia, Việt Nam đang là một trong số những quốc gia sở hữu tốc độ hồi phục, phát triển kinh tế mạnh nhất trên thế giới hậu Covid-19. Do đó, Việt Nam trở thành điểm thu hút nhiều quan tâm cùng các nguồn đầu tư nước ngoài. Từ tháng 10/2021, sau khi Chính phủ mở lại những chuyến bay quốc tế đã khiến nhiều ngành kinh tế được hưởng lợi lớn, đặc biệt là du lịch và khách sạn. Đây được coi là con đường mở giúp nhiều doanh nghiệp nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh cơ hội đầu tư tại các nước khác ngày càng hạn chế. Chưa kể, các khoản đầu tư tại nước họ cũng không có tính cạnh tranh cao như ở Việt Nam. 

Chính vì thế, ông Khương nhấn mạnh rằng: “Đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển nguồn lực đối với dòng vốn FDI ở Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản. Đối với một đất nước với hơn 100 triệu dân như Việt Nam, một siêu độ thị với hơn 10 triệu dân như TP.HCM, các khoản đầu tư này là rất quan trọng”.

Tính đến ngày 20/8, số vốn ngoại đầu tư trực tiếp (FDI) so với cùng kỳ năm trước đã giảm gần 13%. Thế nhưng, tính riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh bất động sản lại chiếm đến 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký và đạt hơn 3,3 tỷ USD. Tuy nhiên, chuyên gia Savills, nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam vẫn còn nhiều vướng mắc về hành lang pháp lý, khiến cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cả trong lẫn ngoài nước cảm thấy băn khoăn, do dự.

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nguồn vốn cho thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ gặp nhiều khó khăn do việc huy động vốn cổ phiếu đang gặp khó vì thị trường chứng khoán suy giảm. Việc các ngân hàng thương mại không tham gia cũng khiến cho huy động vốn trái phiếu giảm mạnh. Năm 2020, quy mô trái phiếu doanh nghiệp so với năm 2016 đã cao gấp 4 lần. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu đã tăng 23,6% so với năm 2020 và đạt 495.029 tỷ đồng. 

Năm 2022, Nhà nước đã tiến hành chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu dưới chuẩn cùng với lách luật. Số lượng phát hành dự kiến sẽ giảm, ảnh hưởng đến nguồn vốn của những công ty sản xuất kinh doanh cùng với bất động sản. Do đó, ông Hiển cho rằng, chỉ có nguồn vốn FDI mới là điểm sáng. 

Trong một diễn biến khác, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho rằng, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị kiểm soát và phát hành trái phiếu giảm đi, FDI sẽ trở thành kênh “cứu cánh” cho thị trường bất động sản. Ông Lực cũng bổ sung, khi những kênh dẫn vốn cho bất động sản trong nước gặp khó, đây là cơ hội cho những quỹ đầu tư nước ngoài. Đồng thời, các quỹ cũng nhận định tương tự. 

Kêu gọi vốn qua M&A vẫn là một giải pháp

Các nhà đầu tư vẫn lựa chọn việc kêu gọi vốn thông qua hình thức M&A trong bối cảnh những quy định về tín dụng dành cho bất động sản đang có nhiều thay đổi. TS. Khương cho rằng, xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp trong nước. Các doanh nghiệp có thể cải thiện năng lực phát triển những dự án của mình, thu hút được nguồn khách hàng mới nhờ liên kết giữa những nguồn lực tài chính khác nhau.  

Đồng thời, TS. Sử Ngọc Khương cũng khẳng định: “Đối với những công ty niêm yết, điều này sẽ có tác dụng hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc thu hút vốn nước ngoài trên sàn giao dịch chứng khoán. Các công ty quy mô nhỏ có năng lực tài chính thấp sẽ cần phải có chiến lược tái cấu trúc danh mục đầu tư, đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án”.

Ông Khương cũng nhấn mạnh rằng, bên cạnh nguồn lực và tài chính, các thủ tục và cơ chế chính là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Thời điểm hiện đại, có khá nhiều dự án vẫn còn vướng mắc các vấn đề pháp lý nên buộc phải dừng lại. Do đó, việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực sẽ không tạo quá nhiều thay đổi cho những doanh nghiệp hoặc cải thiện được những hạn chế về nguồn cung trên thị trường địa ốc. 

Chính vì thế, chuyên gia này khuyến nghị Chính phủ cần có những chính sách khai thông để có thể bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp. Từ đó, tính liên kết sẽ được tăng cường, thị trường bất động sản từ đó sẽ tận dụng được tiềm năng phát triển của mình.