Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tạo ra đặc quyền, đặc lợi riêng 

Sinh ra đặc quyền riêng cho sàn giao dịch 

Theo vnbusiness.vn, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua các sàn giao dịch. Tuy nhiên, tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trên đã được bãi bỏ. 

Với việc quy định này một lần nữa được đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng không đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành. 

Cụ thể, trong văn bản số 72 của HoREA kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, hiệp hội đề nghị không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. 

Ông Châu cho rằng sàn giao dịch về bản chất chỉ là đơn vị dịch vụ có vai trò kết nối bên bán, bên mua và được trả công bằng phí dịch vụ."Nếu bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn thì sàn giao dịch từ 'thân phận' một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Hiện nay, số lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam là khoảng 300.000 người nhưng số lượng người có chứng chỉ hành nghề và được đào mới chỉ ở con số 30.000 người, tức chỉ chiếm khoảng 10%. Do đó phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”. Số lượng văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản khoảng 2.000, trong khi đó các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. 

Việc thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” đã dẫn đến tình trạng xuất hiện giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản. 

Trong những năm gần đây, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất èo uột, nhiều sàn giao dịch đã đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Do đó, hiệp hội cho rằng đề xuất quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch” sẽ trở thành chiếc “phao cứu sinh” cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch. 

Văn bản của HoREA nêu rõ: “Dù không phải góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án những lại được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2%, thậm chí lên đến 7-8% trên doanh số bán hàng”. Như vậy, ước tính tổng giá trị thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng thì chỉ riêng mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% cũng lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm. 

Trong khi đó, chủ đầu tư dự án lại bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Như vậy cả chủ đầu tư và sàn giao dịch đều là doanh nghiệp nên cần bình đẳng với nhau.

HoREA cũng lo ngại, sàn giao dịch bất động sản còn có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư, bởi những đơn vị này thường chỉ chuyển định kỳ sau một thời gian nhất định. 

Nguy cơ sàn giao dịch nắm giữ toàn bộ thông tin khách hàng cũng được lãnh đạo HoREA chỉ ra. “Người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà không nắm được khâu bán hàng, phân phối hàng hoá, sản phẩm ra thị trường thì luôn luôn chịu thua thiệt do không nắm được nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường, nên người sản xuất cũng không thể sản xuất sản phẩm phù hợp với thị trường, không thể tham gia chế biến sâu trong chuỗi cung ứng”, HoREA nêu.

Khơi thông điểm nghẽn giải phóng mặt bằng

Nghị quyết 18-NQ/TW đã chủ trương thực hiện hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại. Một là “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Hai là “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Tại văn bản số 71 của HoREA cho rằng chủ trương này phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Theo HoREA, trong 20 năm trở lại đây, chủ đầu tư các dự án ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phục vụ thực hiện dự án đầu tư. Đặc biệt là các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất thuộc về giới đầu cơ đất đai, những người đứng đằng sau người sử dụng đất. 

HoREA lấy dẫn chứng, dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại quận 2, TP Hồ Chí Minh (nay thuộc TP Thủ Đức), dự án này chỉ vì 2% diện tích đất do chủ đất gây khó khăn nên sau 9 năm mới bồi thường được với mức giá “khủng”, đây cũng là khoảng thời gian dự án phải “nằm im bất động”. 

Thậm chí tại Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái, có quy mô 254 ha. Chủ đầu tư chính của dự án này là Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận, cùng với đó là 14 chủ đầu tư dự án thành phần. Tuy nhiên dự án này đã phải dừng triển khai trong suốt 20 năm qua chỉ vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án. Việc này khiến 14 doanh nghiệp chủ đầu tư và hàng trăm khách hàng bị “mắc kẹt” vốn trong vòng 20 năm qua. 

Do đó, nếu thực hiện chủ yếu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì còn xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.