TS. Lê Xuân Nghĩa: Trong tương lai, giá bất động sản tại Hà Nội và TPHCM sẽ vượt Singapore

Nhịp sống thị trường thông tin, mới đây TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia và Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia đã có bài tham luận trong Báo cáo thường niên của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) về vấn đề xu hướng thị trường chung cư trung và cao cấp tại TP Hà Nội năm 2023 cũng như triển vọng 2023-2025.

Trong bài tham luận này, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng nhắc lại rằng: “Đầu năm 2022, tôi đã đưa ra nhận định về việc thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự sụt giảm về giá ở mức khoảng 30% đối với một số phân khúc và tại một số thị trường nhất định.

Tuy nhiên, phân khúc chung cư trung và cao cấp Hà Nội luôn tăng giá ổn định và bền vững. Hiện nay, những sản phẩm chung cư có giá 4 - 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt và giá vẫn đang ở mức cao. Đồ thị “hình sin” về giá của phân khúc này thường xuyên biến động rất nhẹ nhàng. Chính vì thế, tôi cho rằng đây là phân khúc có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn”.

Ông Nghĩa cũng nhận định, giá chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội luôn ở mức cao vượt trội khi so sánh với các địa phương khác tại Việt Nam. Nếu so sánh với một số thành phố lớn phát triển, có đô thị hóa và công nghiệp hóa ở mức cao, giá chung cư trung và cao cấp tại TP Hà Nội vẫn còn ở mức thấp. Tuy nhiên, giá sẽ còn tăng cao trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm trong khi chu cầu cao. 

Đáng chú ý, nguồn cầu của phân khúc này cũng tăng lên nhanh chóng, phần lớn là do tầng lớp trung lưu vẫn đang phát triển mạnh. Cũng theo chuyên gia này, chỉ số thu nhập của tầng lớp trung lưu của người dân Hà Nội sở hữu tốc độ tăng trong khoảng 8% đến 10%. Ngoài ra, thu nhập của giới giàu và siêu giàu, những người có dòng tiền lớn để đầu tư, theo đó chỉ số thu nhập cũng tăng theo danh lợi vốn. Điều này đồng nghĩa với việc, dòng vốn bỏ ra kinh doanh có lợi nhuận đến đâu, thu nhập sẽ tăng theo đến đó. Ông Nghĩa cho rằng, thu nhập của nhóm giàu và siêu giàu sẽ tăng tối thiểu ở mức 12 - 15%.

Đồng thời, nhóm này chiếm khoảng 10% đến 12% dân số, đây là một con số khá lớn. Bên cạnh đó, những người có điều kiện khá giả ở các tỉnh nhập cư đang đổ dồn về Hà Nội ngày càng đông. Hàng năm, có khoảng hơn 1 triệu người từ nông thôn di cư ra các đô thị cùng các khu công nghiệp dịch vụ khiến cầu của phân khúc chung cư trung và cao cấp luôn tăng khá nhanh. TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, đây là tình trạng hết sức tự nhiên của quá trình công nghiệp hóa cũng như dịch vụ hóa nền kinh tế trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng cơ sở hạ tầng cùng đô thị hóa vẫn còn khá chậm. Chính vì thế, áp lực về giá nhà chung cư nói chung, chung cư trung và cao cấp nói riêng vẫn còn tăng nữa.  

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định: “Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép cũng như thực hiện những dự án đã giảm mạnh, đặc biệt là 3 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, khiến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm”.

Nguồn cung hạn chế mở ra cơ hội cho nhà đầu tư

Với những yếu tố ở trên cộng với nguồn cung thực tế tiếp tục hạn chế trong thời gian tới, đây là cơ hội ngàn năm có một cho các nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ. Nguyên nhân bởi, xu hướng chung chính là giá sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn. 

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, giá bất động sản tại Hà Nội và TPHCM trong tương lai sẽ vượt cả Singapore. Nguyên nhân bởi, nhu cầu nhập cư tại 2 thành phố lớn nhất cả nước ngày càng tăng, áp lực nhập cư khiến giá bất động sản trung và cao cấp ngày càng cao. 

Vị chuyên gia này cũng cho biết, trong thời gian tới vẫn sẽ tiếp tục ưu tiên phát triển phân khúc căn hộ nhà ở thương mại giá rẻ và trung cấp, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có nguồn cung. Trong bối cảnh này, phân khúc chung cư trung và cao cấp sẽ không có nguồn hàng mới trung trung và dài hạn bởi chính sách siết tín dụng và quỹ đất tại trung tâm ngày càng cạn kiệt.

Điều đáng nói, giá chung cư trung và cao cấp được nhận định tăng bền vững chỉ đúng với những dự án có chủ đầu tư uy tín, có chất lượng xây dựng cùng tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao, dịch vụ quản lý và vận hành tốt. Theo TS. Nghĩa, cần phải tạo ra văn minh văn hóa trong chung cư và khu đô thị khi xây dựng căn hộ trung và cao cấp. Điều này đồng nghĩa với việc cần phải thiết kế và tạo nên các không gian để đón được cả nguồn khách mua nhà để ở và nguồn khách thuê để ở. Thống kê 10 năm gần đây cho thấy, giá cho thuê căn hộ của Việt Nam đang ở mức rất cao, thậm chí cao hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng đưa ra lời khuyên rằng, những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt, đang tái cơ cấu danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng này, từ đó lựa chọn được những dự án đầu tư phù hợp, chắc chắn cơ hội sinh lời là ổn định và còn kéo dài. Với những người có sẵn dòng tiền, đây chính là cơ hội để họ đầu tư.