Đầu tư "lướt sóng" đất không có pháp lý, dính quy hoạch khiến nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro

Đầu tư dạng "may - rủi" với đất dính quy hoạch

Theo Dân trí, trong thời gian 5 năm gần đây, tại Hà Nội nhất là khu vực quận Hoàng Mai và Thanh Trì đã rộ lên xu hướng đầu tư lướt sóng vào nhà đất không có sổ đỏ (chứng nhận quyền sử dụng đất), đất ở trong diện xóa quy hoạch và quy hoạch treo. 

Có nhiều trường hợp đã có lãi lớn, mặc dù vậy có không ít nhà đầu tư chịu cảnh mất cả chì lẫn chài khi triển khai quy hoạch. Cũng vào trong năm 2010, bà Hương Lan đã bỏ ra 650 triệu đồng để mua một mảnh đất có diện tích là 28m2 ở đường Trịnh Đình Cửu (Hoàng Mai) khoảng 23 triệu đồng/m2. 

Sở dĩ mảnh đất này có giá rẻ như thế là bởi vị trí của nó nằm ở khu vực đang được quy hoạch đường vành đai 2,5. 

Bà Lan nói rằng, mảnh đất này có giá rẻ như thế là bởi vị trí của nó nằm ở khu vực đang được quy hoạch trên giấy tờ và chưa biết bao giờ sẽ triển khai. Mặc dù vậy thì bà đã xác định mảnh đất này để lướt sóng nếu như có lời thì sẽ bán ngay. 

Bà Lan nói rằng: “Theo quy hoạch, mảnh đất nhà tôi nằm sát ở khu vực cần phải giải tỏa, nằm trong diện được điều chỉnh. Có thể sẽ mất từ 15 - 20m2 diện tích. Như thế, trong trường hợp giải tỏa thì tôi vẫn còn khoảng 40% diện tích, đương nhiên sẽ là ra mặt đường. Như thế thì giá trị sẽ lớn”. 

Mặc dù vậy thì sau thời gian 10 năm dự án đường vành đai 2,5 vẫn còn đang dang dở. Chính vì thế mà giá đất khu vực này có xu hướng chững lại và ít giao dịch. Cũng từ năm 2015, bà Lan đã liên tục bán mảnh đất này, tuy nhiên đến nay vẫn chưa bán được. 

Một số công ty môi giới cho biết, xu hướng đầu tư lướt sóng vào các mảnh đất nằm trong diện xóa quy hoạch, đất không sổ đỏ có rất nhiều rủi ro và cũng có phần liều lĩnh. Mặc dù vậy thì nếu như trót lọt, đây sẽ là một khoản đầu tư đem lại một mức lợi nhuận rất cao. 

Nhà đầu tư "dở khóc dở cười"

Bà Thu Nhung là chuyên gia bất động sản cho biết, theo Luật Đất đai 2013 thì trong 3 năm, phần đất bởi nhà đầu tư không thực hiện, không có kế hoạch điều chỉnh hay là hủy bỏ quy hoạch thì gọi là “đất quy hoạch treo”. 

Cũng theo lời bà Nhung, việc mua bán đất nền thuộc diện treo quy hoạch vẫn đang diễn ra khá là sôi động tại nhiều địa phương. Cũng nhờ bán rẻ chỉ bằng một nửa so với giá thị trường cho nên nhiều nhà đầu tư xem đây là một kênh đầu tư may rủi, nếu như thành công thì sẽ mang đến lợi nhuận rất cao. Dù vậy, nếu như không thành công thì nguy cơ sẽ mất cả chì lẫn chài là chuyện đương nhiên. 

Chuyên gia này dẫn chứng thêm, ở trên thực tế thì có 2 sản phẩm đất dính quy hoạch treo, đầu tiên là đất có sổ đỏ và đất không có sổ đỏ. 

Đối với trường hợp đất có sổ đỏ nhưng đã bị thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Sau thời gian 3 năm, việc thu hồi không thực hiện và dính quy hoạch treo, nhà đầu tư có thể tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có thể mua bán hay là chuyển nhượng cho người khác. 

Đối với trường hợp không có sổ đỏ, đất lấn chiếm và ngay cả trường hợp dính quy hoạch treo đều rất rủi ro. Tất cả những trường hợp này sẽ không được đền bù theo quy định của Luật Đất Đai. Như thế, mọi giao dịch sẽ phải là giấy viết tay và không được công chứng. Khi xảy ra khiếu kiện, khiếu nại thì người mua sẽ không được hoàn phí đặt cọc hay là phí đất. Chính vì thế mà nhà đầu tư nên cân nhắc các sản phẩm này. 

Bà Nhung nói rằng: “Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2021 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 cho thấy, đất nằm trong quy hoạch treo sẽ được giao bán, chuyển nhượng cũng như tính giá đất theo thị trường. Đáng chú ý, người dân sống ở quy hoạch được phép xây dựng. Như thế, trong trường hợp, quy hoạch được triển khai và tài sản trên đất vẫn được tính. Cũng tùy loại quy hoạch sẽ có mức đền bù khác nhau. Còn trong trường hợp, đất thu hồi được làm trường học, bệnh viện, công viên và đường giá sẽ có giá đền bù thấp. Nếu như quy hoạch khu đô thị, chung cư thì giá đền bù tương đương với mức giá của thị trường. Trước khi rót vốn đầu tư, nhà đầu tư tốt nhất nên tìm hiểu kỹ càng tính pháp lý để có thể tránh trường hợp rủi ro”. 

Có thể thấy, việc mua phải đất dính quy hoạch khiến cho nhiều nhà đầu tư “dở khóc dở cười”. Hiện nay, trên thị trường đang có một ứng dụng tra quy hoạch “chuẩn” sẽ hỗ trợ cho các nhà đầu tư, môi giới rất nhiều - đó là ứng dụng Meey Map. Meey Map chính là nền tảng bản đồ tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến toàn quốc do Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land nghiên cứu, phát triển. Sản phẩm Meey Map sẽ hỗ trợ cho người dùng tìm kiếm thông tin về vị trí, pháp lý bất động sản đang được mua - bán, sang nhượng và cho thuê. Meey Map được hiển thị dưới dạng giao diện: Bản đồ quy hoạch, bản đồ giao thông và bản đồ vệ tinh, đồng thời cung cấp cho người sử dụng các tính năng thông minh và hữu ích.