Thời gian qua thị trường bất động sản đã chứng kiến những đợt sốt nóng, người “lướt sóng” có thể mua vào bán ra chỉ trong vài tháng, vài tuần, thậm chí là vài ngày đã có thể chốt lợi nhuận lớn. Điều này dẫn đến hiện trạng các nhà đầu tư thi nhau ôm hàng loạt đất nền, căn hộ để đầu cơ. 
Tuy nhiên, ngay khi thị trường bất động sản bị siết chặt lại, thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp đã khiến cho bộ phận đầu cơ rơi vào tình thế khó khăn. Bên cạnh đó, giá bất động sản cũng được đẩy lên cao nhanh chóng, làm ảnh hưởng đến những người có nhu cầu mua nhà ở thực.
Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 để trình Chính phủ. Trong đó, nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Hướng đánh thuế được đưa ra là áp dụng thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (hay còn gọi lướt sóng) nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, việc áp dụng thuế cao đối với những giao dịch “lướt sóng” tại thời điểm này vẫn còn đang gây nhiều tranh cãi. Liệu việc đánh thuế như theo đề xuất của Bộ Tư Pháp có hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản? Nhìn nhận về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trò truyện với TS. LS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

PV: Bộ Tư pháp đề xuất áp dụng thuế suất cao hơn đối với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Ông có đánh giá như thế nào về tính khả thi của việc đánh thuế này?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Lướt sóng bất động sản là hành vi mua và bán tài sản trong ngắn hạn. Đầu tư lướt sóng bất động sản được hiểu là hình thức tận dụng cơ hội sinh lời trước những biến động tăng giảm của thị trường. Các nhà đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ thu về nguồn lợi nhuận từ chính sự chênh lệch giá của bất động sản mà họ giao dịch.
Hiện nay, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% là khá thấp so với mặt bằng chung, những người đầu cơ dễ dàng mua bán, ôm hàng khiến giá bất động sản tăng hàng năm gây khó khăn cho người dân muốn mua nhà ở, bất ổn cho thị trường bất động sản. 
Việc đánh thuế như theo đề xuất của Bộ Tư Pháp sẽ giảm được đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Bởi vì mức thuế cao sẽ bào mòn lợi nhuận của những người lướt sóng thì họ sẽ phải cân nhắc trong đầu tư. Khi đó, người có nhu cầu mua nhà ở thực thì không bị ảnh hưởng gì từ chính sách này. 

PV: Hiện nay tại một số quốc gia trên thế giới đã áp dụng thành công bằng việc sử dụng công cụ thuế này. Theo ông, liệu việc đánh thuế này áp dụng ở Việt Nam có góp phần giảm được hành vi đầu cơ, hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản hay không?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Một số quốc gia trên thế giới đã áp dụng chính sách này và đã đem lại nhiều hiệu quả tích cực. Ví dụ như Đức hay một số bang của Mỹ, Singapore đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn (khoảng trên 20% nếu bán trong năm đầu tiên kể từ khi mua và giảm dần sau từng năm). 
Tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản là nguyên nhân chính dẫn tới việc “sốt” giá đất như hiện nay. Nhu cầu về nhà ở luôn cao, cả để đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời và cả để phục vụ nhu cầu ở của người dân. Khi ‘‘sốt’’ giá bất động sản xảy đến, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản do lợi nhuận ngày càng cao, bong bóng tích tụ và đến một thời điểm nhất định, bong bóng bất động sản sẽ nổ. Khi đó thị trường bất động sản sẽ gây tác động mạnh lên các ngân hàng làm mất thanh khoản, thị trường tiền tệ rối loạn và có thể gây khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Vì vậy, giải pháp căn cơ nhất là tìm cách để loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản, để sao cho giá bất động sản không bị “ ảo”, người có nhu cầu mua nhà ở là cầu thật. Việc đánh thuế này áp dụng ở Việt Nam cũng sẽ góp phần giảm được hành vi đầu cơ, hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản, tuy nhiên cần cân nhắc tùy vào tình hình chính trị, kinh tế, xã hội của quốc gia mà đưa ra mức thuế suất, thời gian nắm giữ bao lâu thì hợp lý để không làm khó khăn cho các nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản.

PV: Hiện nay có một vấn đề là nhiều cá nhân khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp. Theo ông, điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến việc áp dụng đánh thuế?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Theo quy định thì tiền thuế phải đóng dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất (2%). Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc có nhưng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi đó, nhiều cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thực tế chỉ cần cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ giảm số thuế phải nộp. Nguyên nhân là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định khá thấp, chỉ bằng khoảng 15-25% giá thị trường. Đây là một bất cập đang cần được sửa đổi trong dự thảo sửa đổi Luật đất đai sắp tới.
Theo quy định thì người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ, hồ sơ khai thuế. Việc người dân kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế, không phản ánh đúng bản chất các giao dịch bất động sản. Khi người bán và người mua cố tình khai thấp hơn giá trị thực tế để né thuế là hành vi vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm, khi bị cơ quan chức năng phát hiện sẽ tiến hành truy thu, xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị xử phạt hình sự theo quy định của pháp luật.

PV: Vậy liệu có cách nào khắc phục được tình trạng trên hay không, thưa ông?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Để khắc phục tình trạng né thuế, cần ưu tiên triển khai các biện pháp tuyên truyền chính sách pháp luật cho người nộp thuế. Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản là sự thỏa thuận trên tinh thần tự nguyện nên khó kiểm soát giá. Nếu quý mến người mua thì người bán có quyền bán với giá rẻ, thậm chí rất rẻ hoặc sẵn sàng cho tặng. Trong trường hợp muốn tránh, trốn thuế, nhiều người còn lách luật bằng nhiều cách, như khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thật, đồng thời thỏa thuận sau khi giao dịch thành công, người mua sẽ tặng người bán một khoản tiền bằng số tiền chênh lệch... Nhìn chung, nếu người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật, cố tình tránh thuế, trốn thuế thì rất khó để quản lý, ngăn chặn. 
Vì vậy, việc nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân là yếu tố quan trọng hàng đầu. Cơ quan, tổ chức cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản cũng như quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế.
Cùng với đẩy mạnh vận động, tuyên truyền thì không thể thiếu công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm, kể cả xử lý hình sự các tập thể, cá nhân có hành vi vi phạm để vừa tạo sự răn đe, vừa kịp thời ngăn chặn thất thu thuế.

Tiếp theo là cần quản lý tốt, phát huy vai trò của các tổ chức hành nghề công chứng, nâng cao tinh thần trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ công chứng viên, không để xảy ra tiêu cực trong hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cuối cùng, cần hoàn thiện cơ chế, chính sách thuế. Cơ quan Nhà nước cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp về việc xác định giá chuyển nhượng bất động sản bổ sung hệ số điều chỉnh vào bảng giá đất để so sánh với giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, cần nghiên cứu đưa bảng giá đất sát với giá thị trường. Đây là điểm mấu chốt để ngăn chặn tình trạng kê khai “hai giá”.

PV: Theo ông, việc đánh thuế vào việc chuyển nhượng bất động sản cần phải được thực hiện như thế nào? 

TS. LS. Đặng Văn Cường: Theo tôi, đầu tiên cần học hỏi kinh nghiệm đánh thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của một số quốc gia khác, từ đó nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Mức thuế suất cụ thể cũng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. 
Thứ hai, việc đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với các chính sách có liên quan đến đất đai và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phải được hoàn thiện để cơ quan thuế có đủ thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản để tránh trường hợp đứng hộ tên, nguồn gốc nhà đất sẽ được minh bạch.

Đồng thời, cần rà soát để sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.
Khi sửa đổi quy định về áp thuế luỹ tiến chuyển nhượng bất động sản sẽ tăng cường hiệu quả công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường và tăng cao nguồn thu ngân sách nhà nước về bất động sản.

PV: Ông có đề xuất gì cho quá trình hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến đất đai trong thời gian tới không?

TS. LS. Đặng Văn Cường: Trong thời gian sắp tới, các chính sách thuế liên quan đến đất đai cần hướng đến giải quyết những vấn đề đang còn bất cập trong thời gian qua như tình trạng đầu cơ, lướt sóng, tình trạng kê khai 2 “giá” chuyển nhượng bất động sản. Việc chỉnh sửa, đưa ra các quy định mới để đạt hiệu quả cần phải nghiên cứu, lấy ý kiến của nhiều chuyên gia để phù hợp với thực tiễn, tình hình kinh tế, xã hội của nước ta. Từ đó, tạo điều kiện phát triển cho thị trường bất động sản, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường và tăng cao nguồn thu ngân sách nhà nước về bất động sản.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!