Các chuyên gia cũng nhận định, để xây dựng một đô thị xã hội hoàn chỉnh thì không chỉ đơn thuần ở đó có các dự án bất động sản mà cần phải có cả hạ tầng kết nối chung. Để tránh không để thị trường bất động sản chạy theo lợi ích mà lấn áp các mặt phát triển khác thì cần phải đảm bảo được mối quan hệ khăng khít giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản, giữa chất lượng không gian đô thị và chất lượng dự án xây dựng. 

Đặc biệt, trong thời đại công nghệ phát triển như hiện nay, các chuyên gia cho rằng, việc áp dụng công nghệ trong công tác quy hoạch là điều vô cùng cần thiết. Công nghệ sẽ giúp giải quyết được những “nỗi đau” từ quy hoạch, giúp người dân dễ dàng tiếp cận được với những dữ liệu về quy hoạch, về đất đai...từ đó có những quyết định phù hợp, đồng thời giảm áp lực cho cơ quan chức năng.

Để có cái nhìn khách quan hơn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với TS. KTS. Trần Minh Tùng, Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc & Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng.

PV: Thưa ông, bên cạnh những đóng góp phát triển nền kinh tế, thì việc quy hoạch, phát triển đô thị thời gian qua đã bộc lộ nhiều tồn tại như bất động sản phát triển không bài bản, chạy theo lợi nhuận, tiến độ xây dựng dự án chậm trễ làm ảnh hưởng chất lượng sống của người dân, không gian đô thị bị tổn thương, méo mó,… Ông có nhận xét như thế nào về vấn đề này? 

TS. KTS. Trần Minh Tùng: Xét ở góc độ vĩ mô của các đô thị hiện nay, về các chính sách liên quan đến đất đai, trong Luật Ngân sách Nhà nước có đề cập đến nguồn thu của đất đai tại địa phương sẽ do các địa phương giữ lại để phục vụ cho các công việc của địa phương đó. Để các địa phương có tiền thì thay vì phát triển những hoạt động tạo ra nguồn tài chính bền vững, thì các địa phương lại có xu hướng bán đất cho các doanh nghiệp, các dự án nhằm thu một lượng tiền nhất định. 

Để làm được điều này, trong quá trình lập quy hoạch, các địa phương luôn muốn mở rộng ranh giới đô thị, mở càng rộng ranh giới đô thị thì họ càng có khối lượng đất lớn để bán thu tiền. Khi việc phát triển đô thị trở nên quá nhanh, chỉ dựa vào bản vẽ thì sẽ là sự phát triển không đúng với thực tế, gây áp lực lên đô thị.

Thực tế là, mỗi khi người ta đưa ra quy hoạch thì việc mở rộng đô thị sẽ càng lớn, điều này tác động lên toàn bộ hệ thống đất đai xung quanh, đất đai khu vực này “rơi” tầm ngằm của các dự án. Khi ấy người ta bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất đai tại khu vực đó, sẽ không còn hoạt động nông nghiệp diễn ra tại đây. Họ sẽ tiến hành xây dựng và phát triển một lượng lớn các dự án, công trình nhà ở một cách nhanh chóng nhưng khi đưa vào sử dụng thực tế lại không đáp ứng được nhu cầu của người dân. 

Chính vì vậy, chúng ta mới thường thấy hiện tượng tại nhiều khu vực ven đô của các đô thị lớn lại xuất hiện nhiều dự án xây dựng bị bỏ hoang, nằm bất động gây lãng phí nguồn lực đất đai. Thậm chí, có những dự án vẫn còn đang xây dựng dang dở chưa xong, nằm cách xa đô thị từ 20 – 30km. Những nơi như thế này rất khó để người dân đô thị có thể tiếp cận được. Bởi lẽ, từ chất lượng giao thông, chất lượng dịch vụ cho đến chất lượng hạ tầng xã hội tại những khu vực này đều chưa được hoàn thiện, đến thời điểm này vẫn còn bất khả thi. 

PV: Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản, tuy nhiên việc vận hành và phát triển bất động sản như thế nào cũng là yếu tố tiên quyết cho việc hình thành đô thị hoàn chỉnh hay đô thị không hoàn chỉnh. Ông nghĩ sao về điều này? 

TS. KTS. Trần Minh Tùng: Chúng ta có thể hiểu đơn giản rằng, đô thị cũng giống như một con người luôn có phần xác và phần hồn. Phần xác của đô thị chính là những vật chất tồn tại, là toàn bộ các hệ thống giao thông, hệ thống các loại công trình, hệ thống khu dân cư, hệ thống các công trình công cộng do chúng ta tạo ra. 

Hiện nay, thị trường bất động sản đang được phát triển phần vật chất này một cách mạnh mẽ mà quên đi phần hồn của đô thị. Để những phần vật chất của đô thị trở nên sống động, thiết thực hơn thì luôn cần phải đi kèm với phần hồn của đô thị. Phần hồn này phụ thuộc rất nhiều vào hoạt động sinh sống, sinh hoạt của của người dân tại những đô thị đó. Hay nói cách ví von là, nếu trong một ngôi nhà không có người ở sẽ rất lạnh lẽo, trở thành nhà hoang còn khi có hoạt động sinh sống của con người thì ngôi nhà sẽ trở nên ấm áp hơn.

Các bạn có thể nhìn thấy rằng, có rất nhiều dự án cung cấp nhà ở, xây dựng hạ tầng đô thị đẹp đẽ nhưng lại không có người ở. Bởi lẽ, việc xây dựng những con đường rộng rãi, những ngôi nhà đẹp mới chỉ là điều kiện cần, còn điều kiện đủ là bắt buộc phải có người dân sinh sống ở đó và để người dân sống được ở đó thì đặt ra yêu cầu cho các nhà đầu tư phải xây dựng được môi trường sống tốt, có các dịch vụ công cộng, nhưng trên thực tế, các nhà đầu tư đều “quên” đi mất điều này.

PV: Liệu đây có phải do chúng ta đang chú trọng yếu tố mua bán bất động sản quá nhiều mà quên đi việc phát triển môi trường sống cư trú thực chất? Đây có phải là lỗi của việc định hướng, thực thi và quản lý quy hoạch chưa sát sao hay không, thưa ông?

TS. KTS. Trần Minh Tùng: Đúng vậy! Hiện nay, đôi lúc thị trường bất động sản còn mải chạy theo các giá trị về mặt diện tích xây dựng đem lại lợi nhuận là chính, họ chỉ chủ trọng vào việc xây dựng được bao nhiêu mét vuông nhà để có thể bán được bao nhiêu tiền. Còn câu chuyện người dân có sinh sống và phát triển được ở nơi đó hay không thì hầu hết các nhà đầu tư không quan tâm.

Nhìn rõ nhất là tại các dự án vùng ven đô bị bỏ hoang đều thiếu các dịch vụ hạ tầng như các công trình về trường học, thương mại, dịch vụ hay các công trình văn hóa xã hội. Bởi thực tế là các công trình này thường chiếm khá nhiều diện tích mà không đem lại lợi nhuận nhanh và cao như việc bán nhà, và do chúng ta còn những quy định bắt buộc về chế độ an sinh xã hội ở những môi trường này. Đa phần các chủ đầu tư, hay các dự án đều không mong muốn bỏ quá nhiều tiền vào xây dựng những hạ tầng này, điều này vô hình chung làm cho chúng ta mới chỉ chú tâm vào việc phát triển vật chất của đô thị, mà đánh mất đi phần hồn đô thị.

Tuy nhiên nếu hỏi có phải lỗi của quy hoạch hay không thì chưa hẳn bởi quy hoạch rõ ràng là điều chúng ta mong muốn trong tương lai, nhưng nếu nói không phải là lỗi của quy hoạch thì cũng không hẳn. Nghĩa là nó vừa có lỗi, vừa không có lỗi. Thực tế rằng việc chúng ta tạo ra các quy hoạch nhưng không có sự kiểm soát khiến nó phát triển quá nhanh, quá lệch sẽ dẫn đến việc phần vật chất đi trước, còn phần phi vật chất là tinh thần của đô thị thì không đuổi theo kịp. Do đó, việc phát triển đô thị xã hội mới gọi là có những dự án bất động sản đơn thuần, chứ không phải là xây dựng và phát triển môi trường cư trú cho người dân đúng nghĩa nữa. 

PV: Thưa ông, nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do đâu? 

TS. KTS. Trần Minh Tùng: Nguyên nhân của việc này có lẽ xuất phát từ điều mà mọi người không thể ngờ đến, tức là thực trạng xấu này không chỉ đơn giản là vấn đề của đô thị, hay vấn đề của quy hoạch mà nó lại xuất phát từ kinh tế của người dân. 

Rõ ràng, hiện nay trong quá trình vận hành và phát triển cuộc sống xã hội, người dân vẫn luôn coi trọng kênh bất động sản như việc đầu tư mua nhà, mua đất là kênh giữ tiền an toàn, phục vụ cho an sinh xã hội trong tương lai của họ. Lý do là, Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển đổi, tất cả mọi thứ chưa được ổn định, vẫn chưa đi vào quy củ nên chúng ta thiếu sự đa dạng về kênh đầu tư, cho nên người dân phải sử dụng kênh đầu tư bất động sản làm kênh dự trữ trong tương lai.

Một cách hiểu khác là, người dân hiện nay không thể trông chờ vào các chính sách an sinh xã hội, mặc dù các chính sách này đã được cải thiện hơn rất nhiều so với trước đây, thế nhưng, các chính sách này chưa đủ để người ta tin tưởng về việc cho họ có một cuộc sống tương lai tốt hơn. Khi mà ai ai cũng đầu tư bất động sản sẽ làm tăng nhu cầu mua sắm đất đai, nhà ở và coi đó là kênh dự trữ cho tương lai. Chính điều này đã làm cho thị trường bất động sản phát triển quá ồ ạt, có cầu ắt có cung vì thế mà các dự án bất động sản sinh sôi để đáp ứng nhu cầu tương lai cho người dân. 

Có một sự khác nhau thú vị so với nước ta khi nhìn sang các nước phương Tây, là những khu đô thị bỏ hoang ở bên họ thì người ta nói đây những khu vực không ai mua, không có nghĩa. Còn tại Việt Nam, thì những khu đô thị bỏ hoang tưởng chừng không ai ở nhưng thực tế là đều đã được người dân mua hết rồi. 

PV: Có thể thấy rằng giữa bất động sản và quy hoạch đô thị luôn tồn tại mối quan hệ cộng sinh, theo ông, làm thế nào để tối ưu hóa được lợi ích hai phía nhằm hạn chế những thiếu sót trong phát triển đô thị thời gian qua? 

TS. KTS. Trần Minh Tùng: Để làm được điều này thì rất cần cân bằng giữa phần vật chất và phần hồn của đô thị. 

Đầu tiên, chúng ta phải có những chính sách về kiểm soát phát triển đô thị, tránh việc các đô thị phát triển ồ ạt, tràn lan quá rộng trên vùng đất nông nghiệp. Khi các chính sách có sự điều chỉnh, thay đổi thì ngân sách thu từ đất của các địa phương vẫn có thể giữ lại nhưng, chúng ta nên có cơ sở kiểm soát chuyện này như nguồn thu từ đất phải có sự kiểm soát từ chính quyền Trung ương. Đảm bảo các địa phương không sử dụng lượng đất quá lớn, hay chuyển đổi lượng đất quá lớn làm đô thị để tránh biến mất những khu vực đất nông nghiệp. Tránh ảnh hưởng đến sản lượng nông nghiệp, mất cân bằng trong việc an toàn lương thực. 

Thứ hai, chính sách về an sinh xã hội cần được cải thiện để người dân có thể tin tưởng nhiều hơn vào những kênh đầu tư khác. Người dân có thể lựa chọn dự trữ tương lai vào kênh khác ngoài bất động sản. Điều này sẽ giúp giảm bớt sức nóng lạnh của thị trường bất động sản, người dân có thể bình tĩnh lựa chọn những dự án tạo ra môi trường sống thực sự thay vì chỉ chú trọng vào việc sở hữu bao nhiêu mét vuông, bao nhiều đất, bao nhiều nhà mà không quan tâm đến việc trong tương lai họ sống ra sao, sống như thế nào. 

Thứ ba, tốc độ đô thị hóa. Khi mà chúng ta đang nằm trong giai đoạn cuồng say với tốc độ đô thị hóa, chúng ta cho rằng đô thị sẽ mang lại chúng ta nhiều điều thần kì. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa diễn ra sẽ luôn tồn tại ưu và nhược điểm đi theo. Khi chúng ta đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa, sẽ có những ưu điểm như là sở hữu nhiều đô thị phát triển, đẹp đẽ hơn, tăng trưởng kinh tế tốt hơn. Nhưng ngược lại, chúng ta sẽ có một độ “hổng” rất lớn nếu như việc phát triển này đi quá nhanh mà có sự kiểm soát đi kèm. 

Chính vì vậy, nếu chúng ta không nhìn lại con đường chúng ta đã đi qua, làm cho chúng ta mất cần phải cân bằng giữa tốc độ phát triển thực sự với tốc độ chúng ta mong muốn trên lý thuyết thì sẽ làm đô thị có sự chênh lệch, dẫn đến nhiều bất ổn trong tương lai, và người dân chính là đối tượng đầu tiên phải gánh chịu hậu quả này. 

PV: Ngoài ra, theo ông để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và bền vững thì yếu tố công khai, minh bạch các quy hoạch, dự án có cần thiết hay không?

TS. KTS. Trần Minh Tùng: Ở bất kỳ thị trường nào, yếu tố đầu tiên tạo nên một thị trường ổn định và bền vững chính là việc tất cả các thông tin về thị trường đó được công khai và minh bạch. Tuy nhiên, hiện nay tại Việt Nam, chính những thông tin về quy hoạch bất động sản lại trở thành món “hàng hóa” thương mại. 

Thực tế là những thông tin quy hoạch, đôi lúc họ sẽ không công khai, minh bạch mà sẽ giữ lại để biến nó trở thành món hàng buôn bán. Khi mà những người có cơ hội nắm bắt được thông tin quy hoạch, thông tin chỗ nào mở đường, có dự án thì những người này sẽ có lợi về mặt kinh tế đầu tiên. Điều này đã dẫn đến có những người đi trước một bước và đến những khu vực trong tương lai có dự án để “lũng đoạn” khu vực đó trước.  Những người sở hữu đất tại đây có thể dễ dàng tạo nên những cơn sốt đất khi mà các dự án, quy hoạch chưa thực hiện. 

Chính vì thế, điều quan trọng bây giờ là chúng ta phải tiến tới công khai, minh bạch hóa các thông tin thị trường về đất đai để người dân có thể hoàn toàn truy cập vào những kho dự liệu thông qua quá trình chuyển đổi số. Thay vì việc kiểm soát thông tin trên những bản vẽ, chúng ta có thể hoàn toàn kiểm soát được hệ thống dữ liệu trên mạng máy tính, giúp người dân biết được khu đất đó trong tương lai sẽ xây dựng và được quy hoạch ra sao. Nếu làm được điều này sẽ giúp thị trường bất động sản của chúng ta trở nên ổn định, bền vững hơn, tránh xảy ra các tình trạng hỗn loạn thị trường như trong thời gian qua.