Những gam màu u ám đang bao trùm hầu hết bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Không có để thấy các kênh dẫn vốn vào thị trường bất động sản như trái phiếu, tín dụng ngân hàng, người dân… đang “nghẽn”. Đồng thời những bất cập của thị trường này như: nguồn cung nhà ở sụt giảm; cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, số nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại có giá phù hợp với đa số người dân còn thiếu trầm trọng; giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân; việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro… khiến tình thế “khó càng thêm khó”.
Ở góc độ doanh nghiệp, đã xuất hiện hiện tượng doanh nghiệp bất động sản giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động). Thậm chí, có doanh nghiệp phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu…

Vậy nên, chủ đề “Nên hay không nên giải cứu thị trường bất động sản” đang là câu chuyện được giới chuyên gia, doanh nghiệp thảo luận sôi nổi. Chúng tôi sẽ đi đâu vào chủ đề này bằng những bài phân tích, nhận định chuyên sâu của các chuyên gia, nhà quản lý, lãnh đạo doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản.
Dưới đây là cuộc trò chuyện của phỏng viên với chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, thành viên HĐQT và cố vấn chiến lược cho một số công ty tại TP.HCM về vấn đề này.
Dư luận đang xôn xao câu chuyện giải cứu thị trường bất động sản và có nhiều quan điểm trái chiều, trong đó có đề nghị nới room tín dụng thêm 1-2%, tương đương với 100-200 nghìn tỉ để hỗ trợ nền kinh tế. Quan điểm của ông thế nào về vấn đề này?
TS Đinh Thế Hiển: Thị trường bất động sản cũng như nhiều thị trường khác, đặc biệt là thị trường liên quan đến tài chính, đầu tư thì khi gặp vấn đề, ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội, đều cần phải “giải cứu”, xử lý những hệ lụy của nó đến nền kinh tế.
Tuy nhiên, có nên giải cứu thị trường bất động bằng cách cung tiền giai đoạn này để tạo thanh khoản cho bất động sản hay không thì cần xem xét lại. Theo tôi, đây là giải pháp không nên thực hiện. Cách giải cứu này thể hiện việc các doanh nghiệp không nhận ra cái sai của thị trường này.
Giải cứu theo cách này như “đổ thêm dầu vào lửa”, trong khi Nhà nước đang hạ nhiệt thị trường, đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững. Giải cứu theo kiểu này không khác gì tiếp tục dung dưỡng cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng đầu cơ, bất ổn, dẫn đến suy kiệt nền kinh tế, tài chính.
Thực tế hiện nay, nền kinh tế, tài chính đang bị suy kiệt từ việc các công ty bất động sản phát triển quá mức từ sự tiếp tay của ngân hàng và các công ty chứng khoán, trong đó có phát hành trái phiếu. Nếu không nhìn nhận rõ điều đó, vẫn mập mờ thì việc giải cứu chỉ dung dưỡng cho cái sai và gia tăng sự nguy hiểm cho nền tài chính quốc gia.

Thưa ông, ông nhìn nhận thế nào về việc giá nhà và đất tăng quá cao những năm qua, vượt xa khả năng của đa số người dân và vốn đầu tư của xã hội tập trung một cách mất cân đối vào khu vực bất động sản? Theo ông, điều này gây ra những hệ lụy gì đến kinh tế - xã hội?
TS Đinh Thế Hiển: Khi một nguồn vốn tập trung vào một lĩnh vực có tính ngắn hạn, xoay vòng thì khi nó xảy ra khó khăn sẽ sửa dễ dàng, ví dụ như đưa vốn lưu động vào sản xuất may mặc hoặc nuôi trồng. Nhưng với nguồn vốn dài hạn như bất động sản thì mức độ đọng vốn sẽ rất lớn một khi không có người mua, đặt biệt là người mua đầu cơ như thị trường bất động sản nước ta giai đoạn hiện nay.
Tất cả các cuộc khủng khoảng tài chính quốc gia, khu vực và thế giới trong nhiều chục năm nay đều do đổ vốn quá cao vào thị trường bất động sản, tạo một dòng cầu giả tạo, làm cho giá bất động sản tăng mạnh do nguồn vốn đổ vào, trong khi nhu cầu thực không tương xứng. Điều này đã tạo ra sự sụp đổ của thị trường và việc sửa chữa là rất khó.
Ví dụ khủng hoảng bất động sản năm 1990 ở Nhật Bản, nhưng đến giờ này vẫn chưa thực sự phục hồi; khủng hoảng tài chính Đông Nam Á, châu Á năm 1997 – 1998, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 đều từ bất động sản khi vốn dồn vào thị trường này quá nhiều.

Nếu so với giai đoạn 2008-2009 thì quy mô thị trường, giá bất động sản hiện nay đã tăng từ 5 đến 10 lần và sự “tăng nóng” tràn lan khắp nơi. Nếu giai đoạn trước, sự “tăng nóng” chỉ dồn vào các khu đô thị ở TP.HCM, Hà Nội là chính thì hiện nay, điều này đã hiện diện ở diện rộng, từ condotel dọc bờ biển đến đất nông nghiệp ở những vùng xa xôi. Có thể thấy, vốn đổ vào bất động sản quá nhiều và sự tăng giá bất tương xứng hiện nay đã vượt mức.
Do đó, hiện nay Nhà nước đang từng bước “cứu” thị trường bất động sản thông qua việc ổn định chính sách tiền tệ, tránh việc đầu cơ, kẹt vào trái phiếu bất động sản. Đây chính là việc Nhà nước đang giải cứu bất động sản, nhưng ngược lại, với những người đang mua bất động sản và chờ tăng giá thì lại cho rằng những chính sách đó khiến bất động sản khó khăn.
Như vậy, quan niệm về giải cứu bất động sản đang có sự khác nhau giữa những nhóm người khác nhau. Tôi cho rằng biện pháp mà Nhà nước đang tiến hành chính là giải quyết hệ quả chứ không phải là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản sụp đổ.
Ngoài ra, việc đổ vốn vào thị trường bất động sản cũng mang đến những hệ lụy xấu khác như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng là khó tiếp cận vốn tín dụng từ ngân hàng.

Thêm vào đó, những người có tiền, trung lưu ở khắp nơi đang dồn tiền vào mua đất chờ bán, rồi những nhân viên đang có thu nhập bình thường cũng vay tiền ngân hàng để đầu cơ, mua đất chờ tăng giá. Thay vì tiền lương để chăm sóc con cái, chi tiêu cho đời sống để tạo cầu cho nền kinh tế thì họ phải thắt lưng buộc bụng để trả nợ ngân hàng.
Điều này cho thấy việc bỏ vốn vào thị trường bất động sản không “thần kỳ” như chúng ta tưởng tượng. Nếu cứ bỏ tiền vào bất động sản rồi chờ tăng giá làm giàu thì quốc gia đâu cần lo lắng gì?
2 năm dịch bệnh, mọi người nghĩ rằng khu trú vào bất động sản sẽ khiến đồng tiền sinh lời, nhưng điều này cũng chính là thuốc độc cho nền kinh tế và mọi ngành nghề kinh doanh khác.
Ông vừa nói quan niệm về giải cứu bất động sản đang có sự khác nhau giữa những nhóm người khác nhau. Xin ông phân tích rõ hơn vấn đề này?
TS Đinh Thế Hiển: Nhà nước đang “cứu” thị trường bất động sản thông qua việc ổn định chính sách tiền tệ, hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc nhìn ngược lại, một số doanh nghiệp bất động sản đang nghĩ họ gặp khó khăn do Nhà nước thay đổi chính sách đột ngột "siết tín dụng" và đó không phải do lỗi của họ.
Thay vì nhận ra những sai lầm trong quản trị kinh doanh - tài chính của mình để có những phương thức quyết liệt vượt khó; thì họ lại đang có xu hướng đổ lỗi cho chính sách tín dụng và ngầm ngụ ý rằng Nhà nước phải giúp vốn, nến không các doanh nghiệp phải bán mình, nền kinh tế suy sụp.
Các doanh nghiệp không chịu nhận ra rằng năm nay tín dụng vẫn tăng 14% và 6 tháng đầu năm các ngân hàng đã bung 9% mức tăng, tức là vốn của hệ thống ngân hàng thương mại vẫn rót mạnh vào doanh nghiệp.

Do vậy, việc khan tiền của doanh nghiệp không có lỗi của ngân hàng thương mại, mà chủ yếu là nguồn thu về không đủ để trả nợ khi doanh nghiệp đã vay vốn quá lớn, ngay cả tập đoàn có lõi là sản xuất kinh doanh cũng bỏ tiền vào các dự án bất động sản để kiếm lợi nhuận cao. Họ đã không tập trung vốn cho lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của mình.
Kết quả suy yếu của ngày hôm nay ở tầm vi mô là sự khốn khó của nhiều doanh nghiệp lớn, còn ở vĩ mô là nền kinh tế đang phải khắc phục các rủi ro từ hệ thống tài chính.
Các chuẩn Basell II, các chỉ số an toàn trong huy động và cho vay của ngân hàng thương mại liên tục bị trì hoản áp dụng, liên tục bị xem thường; các hoạt động quản trị dòng tiền của doanh nghiệp chỉ là làm sao vay được nhiều… thì chuyện đến sẽ phải đến. Không một Nhà nươc nào đủ sức mạnh cấp vốn cho một hệ thống tài chính - doanh nghiệp đang đi vào thâm dụng vốn đầu cơ, thiếu sản phẩm thiết thực, cạnh tranh.
Với sự khan tiền hiền này, nhìn ở góc độ giải pháp tổng thể, thì Nhà nước đang có những quyết sách đúng để cấu trúc lại hệ thống tài chính cho phát triển kinh tế bền vững. Mọi sự đổ lỗi, mọi sự đòi hỏi đưa vốn ra không trực tiếp phục vụ cho sản xuất kinh doanh thiết thực đều là sai lầm.

Ông từng đưa ra nhận định rằng “bất động sản đang là kẻ địch của nền kinh tế”. Với những phân tích như trên, chắc hẳn ông vẫn giữ nguyên nhận định này, chí ít là ở thời điểm hiện nay?
TS Đinh Thế Hiển: Bất động sản không xấu, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh là động lực góp phần phát triển kinh tế quốc gia. Nhưng phát triển bất động sản quá mức theo kiểu người người đầu tư vào bất động sản, tỷ lệ đầu cơ bất động sản lên đến 60 – 70% như quan sát hiện nay thì ngành bất động sản sẽ gây khó cho nền kinh tế, giảm sức tiêu dùng và theo đó làm suy giảm sản xuất kinh doanh và việc làm. Lý do là người có tiền đang dồn tiền mua bất động sản và vay ngân hàng trả góp, họ sẽ bóp tiêu dùng để trả nợ, cá nhân họ sẽ có tài sản tốt (họ làm đúng), nhưng góc độ kinh tế thì sẽ làm giảm tiêu dùng và theo đó giảm việc làm.
Bất động sản cũng đang hút kiệt vốn của ngân hàng thương mại và tạo ra các dòng vốn xấu như trái phiếu doanh nghiệp dưới chuẩn. Các dòng vốn này không có nguồn trả nợ từ giá trị gia tăng, ít nhất là từ khai thác bất động sản, mà từ chờ giá đất tăng. Điều này vừa làm các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tiêu dùng thiếu vốn khiến giảm việc làm, đời sống người dân gặp khó, vừa tạo ra quả bom nợ xấu quy mô cực lớn khi giá đất không thể tăng nữa và đến hạn trả nợ. Thực chứng thế giới và Việt Nam, sau một chu kỳ tăng giá bất động sản cao mà không kiềm chế thì xảy ra khủng hoảng tài chính.

Ngoài ra, giá bất động sản tăng cao không từ khả năng khai thác, mà từ đầu cơ chờ tăng giá làm các công ty sản xuất kinh doanh không thể có đất giá hợp lý để lập nhà máy sản xuất, để làm văn phòng thương mại dịch vụ, khiến sản xuất kinh doanh gặp khó, việc làm thu hẹp, kinh tế không tăng trưởng.
Thực tế với giá đất vùng xa hiện nay, để làm khu công nghiệp thì giá cho thuê 50 năm/1m2 đã lên tới 200 USD, vượt xa giá cạnh tranh ở các quốc gia lân cận. Do đó, ở góc độ vĩ mô, việc đánh lận tầm quan trọng của bất động sản với phương thức phát triển quốc gia để kêu gọi nhà nước hổ trợ cho bất động sản là nguy hiểm....
Để đo độ phát triển quốc gia, chỉ cần đo tầm quan trọng của ngành bất động sản so với các ngành công nghiệp là sẽ hình dung quốc gia đó đang phát triển đúng hay đi ngược. Quốc gia nào có ngành công nghiệp và công nghệ cao phát triển thì chắc chắn đa số người dân lao động ở đó sẽ có mức sống cao hơn quốc gia có ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng.

Vậy để các doanh nghiệp thoát khỏi tình trạng khó khăn hiện nay, ngoài chính sách của Nhà nước, theo ông, các doanh nghiệp phải “tự cứu mình” thế nào?
TS Đinh Thế Hiển: Giải pháp cho thị trường là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu hiện nay doanh nghiệp vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính càng lớn hơn nhiều. Do đó, cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.
Ở góc độ tích cực các chính sách, biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về tài chính – ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường bất động sản trở lại sự lành mạnh mà nó cần có. Thị trường bất động sản đang thể hiện sự hợp lý của nó, khi mà những căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng vẫn có thanh khoản, thậm chí còn tăng giá nhẹ; những dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh vẫn có giao dịch M&A…
Như vậy sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật.