TS Đinh Thế Hiển: Tháng 6/2023 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại

Cơ cấu nợ của các công ty bất động sản đã lên tới 86,9%

Các dự báo của thế giới đều nhất quán rằng càng đến cuối năm 2022 các dự báo càng xấu đi cho kinh tế thế giới. Theo dự báo lạm phát của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) vào tháng 10, đỉnh của lạm phát nằm trong 2022 và thế giới đang từng bước hạ nhiệt trong năm 2023 nhưng vấn đề lạm phát vẫn ở mức cao và đi vào ổn định năm 2024.

Cũng trong tháng 10, Bloomberg dự báo tăng trưởng GDP của thế giới tháng 11 sẽ thấp hơn nhiều so với đầu năm. Đầu năm các dự báo rất lạc quan nhưng đến cuối năm Bloomberg đã hạ tiêu chí thậm chí đưa ra dự báo rất xấu về tăng trưởng GDP toàn cầu.

Trong tháng 12/2022, các tổ chức tài chính uy tín trên thế giới như Fitch Rating, IMF, OECD đều giảm dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu. Nếu như tháng 10/2022, Fitrating dự báo tăng trưởng 1,7% thì tới tháng 12/2022, con số này chỉ còn 1,4%. Tương tự với IMF dự báo tháng 10/2022 là 2,7% thì tháng 12/2022 còn 2,3%. OECD đưa dự báo tháng 12/2022 là 2%. Nguyên nhân của việc hạ dự báo đó là vấn đề thế giới vẫn ở trong lạm phát chưa giảm. Từ lạm phát đó khiến chính sachs tiền tệ của FED và Ngân hàng trung ương các nước đều phòng thủ, không hỗ trợ cho đầu tư. Bên cạnh đó, vấn đề địa chính trị giữa Nga và Ukrane vẫn chưa giải quyết xong cũng như thị trường bất động sản suy giảm.

Nhìn lại toàn bộ năm 2022, Việt Nam có tăng trưởng GDP tốt bởi hai yếu tố. Thứ nhất là xuất phát điểm GDP năm 2021 quá thấp chưa tới 3%, làm cho tốc độ tăng vượt lên. Yếu tố thứ 2 đó là trong quý I và II chúng ta xuất khẩu tốt do Việt Nam liên tục phát triển xuất khẩu với thế giới. Tuy nhiên tới quý III đã bắt đầu giảm và thực sự gặp khó khăn ở quý IV. Tuy nhiên về tổng thể năm 2022 GDP và tăng trưởng kinh tế của chúng ta vẫn là điểm sáng vượt qua mức tăng trưởng của toàn bộ các nước phát triển.

Ngoài ra, chỉ số CPI 11 tháng năm 2022 khoảng 4,5%, ở mức chấp nhận được. Mặc dù tỷ giá của chúng ta vẫn ở mức cao, tăng 2,2% so với đầu năm và tăng hơn năm 2021 nhưng không cao hơn mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng (6,5-7%). Tiền gửi thực dương cho thấy đồng tiền Việt Nam vẫn ổn định. Trong năm 2022, chỉ có đồng USD tăng mạnh nhưng các đồng tiền khác như Yên Nhật, Nhân dân tệ, bảng Anh,… đều âm so với đồng Việt Nam cho thấy chúng ta giữ giá trị của VNĐ khá ổn định.

Xuất siêu theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư 11 tháng đầu năm đã gần đạt 11 tỷ USD, vượt qua mức âm của năm 2021. Trong năm 2022, thu ngân sách tăng mạnh hơn chi và đều vượt kế hoạch. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nguồn lực giải ngân đầu tư công vẫn rất thấp. Nguồn lực Chính phủ mạnh hơn khả năng giải ngân nhưng Chính phủ vẫn thận trọng trong giải ngân. Điều này có thể xuất phát từ việc quản lý chặt đầu tư công trong trình tự để quản lý chi tiêu.

Theo quan sát của chúng tôi, có vẻ Chính phủ đang thận trọng trong vấn đề cung tiền. 6 tháng cuối năm, nhiều chuyên gia cho rằng nên đổi lạm phát lấy tăng trưởng kinh tế bằng cung tiền nhưng chính sách của Chính phủ vẫn nhất quán như các năm trước, bảo vệ kinh tế vĩ mô và giữ ổn định đồng tiền. Chính sách đầu tư công vẫn nằm trong cung tiền của Chính phủ nên Chính phủ không đưa ra ồ ạt để vực dậy nền kinh tế.

Mặc dù giải ngân đầu tư công chưa được như mong đợi nhưng có thể thấy mọi nguồn lực đang dồn vào hạ tầng. Cụ thể, chi cho tài nguyên môi trường, giao thông và nông nghiệp mạnh hơn các ngành khác cho thấy sự ưu tiên tập trung của Chính phủ và Việt Nam còn rất nhiều dư địa cho vấn đề phát triển của hạ tầng giao thông, nông nghiệp.

Về FDI, mặc dù năm nay chúng ta đăng ký giảm hơn so với cùng kỳ nhưng số tiền giải ngân thực vượt lên và tốt hơn các năm trước, 11 tháng đầu năm đạt được 19,7 tỷ USD. Đây là một điểm sáng. Trong khu công nghiệp, giá thuê khu công nghiệp ở phía Nam đều tăng trung bình 20% so với đầu năm, chứng tỏ nhu cầu thuê của nhà đầu tư để đầu tư nhà máy vẫn rất tốt.

Đối với các ngành, công ty niêm yết năm 2022 chúng tôi lựa chọn các doanh nghiệp được quản trị tốt, được báo cáo kiểm toán và doanh nghiệp đại diện cho các ngành. Mỗi ngành, chúng tôi lọc ra khoảng 15 công ty tiêu biểu, có 3 chỉ tiêu quan tâm.

Thứ nhất đó là có cơ cấu vốn, cơ cấu vốn của năm 2022 đều tăng rất mạnh, nhất là ngành bất động sản đã đạt tới ngưỡng. Theo quy định của Chính phủ, doanh nghiệp bất động sản phải có đủ vốn để thi công móng của công trình. Đất và vốn chiếm khoảng 30% giá trị công trình, sau khi chứng minh đủ mới được đi huy động 70% vốn còn lại qua bán nhà hình thành trong tương lai.  Tuy nhiên cơ cấu nợ của các công ty bất động sản đã lên tới 86,9%. Trong khi các ngành khác đều có cơ cấu nợ mở mức hợp lý như ngành công nghiệp hay thương mại dịch vụ, hàng tiêu dùng, ở mức an toàn khoảng 50%. Thâm dụng vốn của ngành bất động sản tăng dần qua các năm. Năm 2016, cơ cấu nợ của bất động sản là 65%, nhưng tăng liên tục qua các năm.

Thứ hai, về doanh thu (tiền thu được trên dòng vốn), chúng ta có thể thấy băn 2022, ngành thương mại tiêu dùng là ngành sử dụng vốn tốt nhất bởi ngành này sử dụng thuần tuý vốn lưu động, nên vòng quay vốn rất nhanh, sử dụng doanh thu trên vốn rất cao. Trong khi đó, ngành bất động sản và xây dựng là ngành thâm dụng vốn lớn nhất. 100 đồng vốn chỉ tạo ra 18,7 đồng doanh thu, thấp hơn rất nhiều so với công nghiệp, thương mại dịch vụ và hàng tiêu dùng.

Thứ ba, tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE, năm 2022, ngành bất động sản lại là ngành có tỷ suất sinh lời cao, ROE đạt mức gần 23% cao hơn hàng tiêu dùng và dịch vụ thương mại. Điều này dễ hiểu bởi trong năm 2022, ngành hàng tiêu dùng và thương mại dịch vụ phải đối mặt với tình trạng tăng giá hàng hóa mà họ không thể tăng giá bán lên cao mà vẫn phải cố gắng giữ được thị trường. Điều này làm lãi gộp của họ thấp hơn các năm trước nên tỷ suất sinh lời ngành này chỉ còn 18,1%.

Về tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản (ROA) thì thấy rằng ngành bất động sản và xây dựng đang có tỷ suất sinh lời thấp nhất trên tổng tài sản. Năm 2022, chỉ bằng 50% của năm 2021. Điều đó cho thấy sự quan ngại trong việc sử dụng vốn để kinh doanh trong lĩnh vực này so với các ngành khác.

6/2023 bất động sản sẽ khởi sắc trở lại

Ngân hàng Thế giới (WB) dự báo năm 2023 tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ đi xuống và đi ngang trong năm 2024 đâu đó khoảng trên 6 % và dưới 7%. Riêng năm 2023 WB dự đoán đóng góp của xuất nhập khẩu, tức là cán cân giữa xuất và nhập khẩu chỉ ngang bằng nhau và có thể không đạt thực dương, không góp vào giá trị tăng của GDP.

Dự báo mới nhất tháng 12/2022 của các tổ chức tài chính thế giới đều nhận định, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam 2023 sẽ thấp hơn 2022. Trong đó WB dự báo tăng trưởng 6,7%. Dự báo tăng trưởng thấp nhấp là IMF với 5,8%. Điều này cũng tương đồng khi Quốc hội của chúng ta vừa qua đã duyệt tăng trưởng GDP dự kiến năm 2023 là 6,5% cho thấy sự thận trọng.

So với tăng trưởng dự báo của Châu Á trong năm 2023 đều thấp hơn Việt Nam. Trong đó Châu Á – Thái Bình Dương là 4,6%, khu vực ASEAN (4,9%), thế giới (2%).

Các nhận định từ các tổ chức thế giới cũng như chuyên gia trong nước đều cho ràng khó khăn đến từ yếu tố bên ngoài chứ không từ suy yếu của Việt Nam. Những khó khăn như lãi suất cao, khó khăn vốn tín dụng,… không phải là khó khăn nội tại mà khó khăn đến từ suy giảm tiêu dùng từ các quốc gia lớn trên thế giới, chuỗi cung ứng toàn cầu đang gián đoạn và tác động tới Việt Nam.

Trong khi đang bi quan về lãi suất và đồng tiền lạm phát nhưng quan sát xuyên suốt từ tháng 9-12, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính đang dần kiểm soát được những khó khăn xuất hiện như lãi suất cao, kẹt tín dụng,... Những khó khăn này không phải từ chính sách mà từ bất ổn của cách sử dụng vốn. Từ đây, các chính sách của chúng ta từng bước kiểm soát uyển chuyển, nhẹ nhàng hơn không gây ra các cú sốc như giai đoạn 2011-2012.

Những gì chúng tôi lo lắng từ hệ thống ngân hàng, kể cả trái phiếu doanh nghiệp đã từng bước được kiềm chế. Điểm xấu của lãi suất, tín dụng mà chúng ta lo lắng ở năm nay thì ở năm sau tôi cho đó là điểm sáng. Bởi sang quý I và II năm 2023 Nhà nước sẽ đưa lãi suất và tín dụng về điểm ổn định như năm 2019. Kết thúc quý II/2023 lãi suất và tín dụng sẽ về mức ổn định.

Về tỷ giá, cả năm có xu hướng đi lên và cuối năm đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Có thể thấy quý I và II chúng ta tiếp tục ổn định về vĩ mô. Các nước đang chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam thì điều họ quan tâm nhất là ổn định vĩ mô. Bởi nhà máy đầu tư ở Việt Nam là nhà máy có tầm nhìn 10-20 năm, số vốn đầu tư hàng tỷ USD nên không chỉ đòi hỏi yếu tố hạ tầng mà chính sách phải ổn định về vĩ mô và tiền tệ. Chúng tôi cho rằng đây là một cơ hội chứ không phải rủi ro.

Theo thống kê, trong ba năm từ 2018 – 2021, sự chuyển dịch từ Trung Quốc qua các nước Đông Nam Á đã giúp tỷ trọng xuất khẩu của Trung Quốc đang từ 33% qua Mỹ giảm xuống 25%. Trong khi đó, các nước Đông Nam Á trong đó có Việt Nam đã tăng từ 10 - 14%. Như vậy, vốn FDI vào Việt Nam là một tiến trình ổn định mặc dù có một vài gián đoạn trong quý I, II, nhưng tiến trình đó vẫn là một cơ hội. Bởi vì khi FDI vào Việt Nam không những giúp tiêu dùng nội địa tăng, tạo việc làm, tạo quá trình đô thị hóa, các khu công nghiệp phát triển mà còn gián tiếp giúp bất động sản phát triển, tạo cơ hội cho nhiều ngành nghề khác, đồng thời gián tiếp phát triển các doanh nghiệp nội địa bao gồm công nghiệp phụ trợ.

Cuối cùng, về thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia mong muốn thị trường bất động sản phải là thị trường hỗ trợ nền kinh tế, phải là thị trường tăng trưởng bền vững , chứ không phải tăng nhanh như giai đoạn 2020 – 2022, mà phải ổn định đi ngang, phải tăng trưởng đồng nhịp và chậm hơn một chút so với tăng trưởng kinh tế thì như vậy mới hỗ trợ cho nền kinh tế. Nếu tăng trưởng tăng vọt về vốn thì thị trường đó sẽ bóp nghẹt. Tại sao năm 2022 tín dụng chúng ta tăng trưởng 14% và thêm 1,5-2% nới thêm cuối năm, cung tiền ổn định, GDP không phải mức cao mà chúng ta lại thiếu vốn? Tại sao năm 2019 trở về trước GDP vẫn tốt mà không thiếu vốn? Thống kê của chúng tôi cho thấy, thống kê tổng lưu lượng tiền mặt M2 trong 1 triệu 200 ngàn tỷ trái phiếu doanh nghiệp thì chỉ có 400 ngàn tỷ là hợp lý như giai đoạn 2019 trở về trước, còn 800 ngàn tỷ là phát hành dưới chuẩn đưa vào bất động sản. Quỹ tiền có hạn, nếu đổ vào trái phiếu tức là rút tiền từ hệ thống ngân hàng, bên này nhiều thì bên kia sẽ thiếu. Chính phủ đã đưa thị trường bất động sản về phát triển ổn định để thị trường phát triển lành mạnh. Điều đó có nghĩa những kênh vốn không lành mạnh bị chặn đứng và nắn dòng vốn vào hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng, tạo vòng xoáy mới. Đây là thuận lợi chứ không phải khó khăn.

Đi ngược với năm 2022, năm 2023, tăng trưởng kinh tế quý I, II sẽ đi xuống và vượt lên ở Quý III, IV. Chúng tôi cho rằng tháng 6/2023 sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản và tới quý III/2023 sẽ bắt đầu đi vào ổn định.