Bất động sản 2023 sẽ tăng trưởng theo từng bước

Bất động sản đang giảm giá, thị trường đã xuất hiện đáy? 

DKRA Việt Nam cho hay, trong tháng 11 vừa qua, tại các tỉnh phía Nam chỉ có TP. HCM và Bình Dương có dự án mới và tiêu thụ được 213 căn, chỉ bằng 11% so với cùng kỳ năm 2021. Trên thị trường sơ cấp, các dự án đang áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán tới 40 - 50% giá trị sản phẩm. Về thanh khoản, giá bán thứ cấp giảm 3 - 5% so với tháng trước. 

Theo đại diện DKRA Việt Nam, thanh khoản thị trường giảm mạnh là vì nguồn cung căn hộ chủ yếu là phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng với mức giá liên tục tăng cao trong 5 năm qua. Trong khi, nhà đầu tư chiếm tới 70% lượng tiêu thụ và thường dựa vào đòn bẩy tài chính để đầu tư, khiến thị trường có biến động. Kéo theo là hiện tượng bán giảm giá tăng nhanh.

Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam Võ Hồng Thắng chia sẻ: “Mặt bằng giá hiện nay đã tăng từ 2 - 3 lần so với giai đoạn 2014 - 2015 thì việc giảm giá của thị trường hiện nay đang từ 30 - 50%. Điều này phần nào giúp giá bán trở lại mặt bằng thực và giúp người mua ở thực tiếp cận dễ hơn với BĐS”.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng: “Đang có một xu thế trong các doanh nghiệp địa ốc, để đảm bảo dòng tiền và tính thanh khoản… doanh nghiệp đã giảm giá bán và tăng chiết khấu. Chúng tôi thấy rằng đây là cơ hội để người có nhu cầu thực tiếp cận được sản phẩm mà trước đây quá tầm với”. 

So với hồi đầu năm, giá bất động sản do các cá nhân sở hữu hiện đã giảm giá khá nhiều, lên tới 35%. Bất động sản của các tổ chức còn được giảm tới 40 - 50%.

Trước bối cảnh hiện tại, theo chuyên gia dự báo, thị trường gần đây đang tạo đáy, giá có thể tăng lại từ năm 2023, nhưng không vượt qua mức đỉnh năm nay. Tổng giám đốc công ty Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang nói: “Tới quý II/2023, thị trường bắt đầu quay lại đáy. Tôi cho rằng, tăng trưởng sẽ khoảng 1 - 2% chứ không tăng quá mạnh. Tuy nhiên, việc quan trọng nhất là việc giao dịch lại khi các vấn đề của doanh nghiệp được giải quyết”. 

Đồng thời, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sang năm sẽ tăng trưởng lại nhưng với tâm thế rất thận trọng dưới nền tảng thị trường gặp nhiều khó khăn về cả thanh khoản và nguồn vốn. 

Trước những diễn biến trên thị trường địa ốc hiện nay, các chuyên gia cho rằng, bức tranh thị trường vào năm 2023 có sự phân tích rõ ràng bởi 2 phần sáng và tối. Phần sáng thuộc về nhóm sản phẩm an toàn, pháp lý đầy đủ, có giá trị thực, uy tín chủ đầu tư tốt và nằm trong khu vực vùng TP. HCM. Nhóm này hiện tại vẫn có thanh khoản tích cực nhờ người mua. 

Còn với vùng xám và vùng tối thì các sản phẩm có pháp lý chưa được giải quyết, tại các vùng mà tiềm năng và triển vọng vẫn dài hơi trong tương lai. 

Thị trường địa ốc sẽ thận trọng hơn vào năm sau

Thị trường ngày càng củng cố vùng sáng khi mới đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, những giải pháp khuyến khích, thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS trong năm 2023. Nhất là việc khắc phục lệch pha cung - cầu, chú trọng vào khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với giá hợp lý. 

Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - Ông Phạm Lâm cho biết: “Các điểm sáng đang được củng cố bởi những chính sách được Chính Phủ thúc đẩy thì nó tạo một cơ hội cho thị trường tăng trưởng một cách thận trọng cho năm 2023. Thị trường trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào các sản phẩm mang tiêu chí an toàn cho người mua”. 

Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh - Ông Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, ví như tại TP. HCM cần ưu tiên phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp, trung bình và nhà ở đô thị. Ưu tiên tháo gỡ khó khăn pháp lý vì hiện nhiều dự án cũ và mới đang vướng mắc, khó giải quyết.

Trong năm nay, vốn tín dụng chảy vào bất động sản liên tục tăng trưởng tốt với 11%. Nhất là vốn đầu tư nước ngoài qua những hoạt động, góp vốn, mua bán sáp nhập… đạt hơn 4 tỷ USD. Tuy nhiên, với những biến động mạnh của thị trường cổ phiếu, trái phiếu đã tác động đáng kể tới lĩnh vực bất động sản. 

Theo giới chuyên gia, để dòng vốn chảy vào thị trường địa ốc ổn định hơn cần phải có lộ trình cụ thể. Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV Cấn Văn Lực nhận định: “Trong năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục chỉ đạo để kênh tín dụng ngân hàng làm sao cho phân bổ vốn tín dụng sớm hơn, không bị phân cấp như các năm vừa rồi. Nghĩa là có một lộ trình kiểm soát chặt chẽ. Hai là cần khơi thông mạnh hơn kênh trái phiếu doanh nghiệp cùng kênh phát hành cổ phiếu”. 

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, các chuyên gia cho hay, chủ đầu tư cần phải đẩy mạnh việc tái cấu trúc, bao gồm: Tái cấu trúc hệ thống vận hành, chủ sở hữu, năng lực. Trong đó, các doanh nghiệp cần tư duy lại thị trường, bắt tay vào tái cơ cấu sản phẩm, phân khúc bất động sản có thể tạo ra dòng tiền bền vững và hiệu quả. 

Ý kiến của nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc năm 2023 vẫn phải đối diện với những thách thức, như tiếp cận vốn vay khó khăn, lãi suất trong xu hướng tăng cao. Tuy nhiên, thị trường dự báo sẽ có thêm nhiều sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu ở thực, đây cũng là động lực để giúp thị trường giữ được đà tăng trưởng cho những năm tới.