Triển vọng thị trường bất động sản 2023 (Bài 3): Ba phương án cho thị trường

Về Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội. Chính phủ ban hành Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 – 2030. Hội nghị Trung ương 6 Khóa 13 cho ý kiến về Đề án định hướng Quy hoạch tổng thể quốc gia. Quốc hội tổ chức kỳ họp bất thường lần thứ 2 để xem xét, quyết định Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, các Quy hoạch tổng thể các tỉnh sẽ được thống qua rất nhiều trong năm 2023. Đi liền với đó là phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện là một nội dung của quy hoạch tỉnh được thông qua Đây sẽ là một triển vọng tốt cho phát triển kinh tế tỉnh nói chung và thị trường bất động sản các tỉnh nói riêng.

Thứ hai, về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Quốc hội thông qua Nghị quyết 39/2021/QH15 ngày 13/11/2021 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025. Từ đó, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030 trong đó có năm 2023 đã được thông qua.

Thứ ba, Quyết định số 2161/QĐ-TTG ngày 22 tháng 12 năm 2021 phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045 đã cho chiến lược tổng thể về phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 và trong đó có năm 2020.

Các phương án thị trường bất động sản năm 2023

Phương án 1 là phương án cơ bản. Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn và có thể, có cơ hội mới. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các luồng tiền bất lợi năm 2022 đã được kiểm soát; các chính sách được đồng bộ hóa; các chỉ đạo điều hành quyết liệt; thị trường sẽ qua điểm lõm.

Phương án thứ 2 là Phương án tích cực khi thị trường có động năng mới chính sách, điều hành, nguồn lực nước ngoài và nguồn lực trong nước, nhất là nguồn lực trong dân – kì vọng vào một chu kì mới, sẽ có thế năng mới. Thị trường sẽ đi lên. Phương án  này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3 là phương án hạn chế: Kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống. Phương an này khó xảy ra nhưng vẫn cần tính đến.

Những rủi ro tiềm ẩn

Thứ nhất, rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh trế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là nó có nổ ra hay khổng? Nếu nổ ra thì khi nào? Quy mô sẽ như thế nào? Tuy nhiên, khả năng bình ổn vẫn có thể xảy ra. Và thậm chí, nếu có xảy ra, Việt Nam vẫn có thể ít bị ảnh hưởng.

Thứ hai, rủi ro kinh tế vĩ mô. Lạm phát, lãi suất, tỷ giá và việc làm có được xử lý tốt hay không? Trong bối cảnh hiện nay, tình hình biểu hiện các vấn đề vẫn được kiểm soát.

Thứ ba, rủi ro thị trường. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi ngàng. Việc phối hợp đồng bộ về thể chế hóa, về điều hành nền kinh tế có thể đảm bảo cho thịt rường giảm thiểu rủi ro nhưng vẫn cần tính đến.

Thứ tư, rủi ro đối tác. Năm 2023, mặc dù rủi ro đối tác giảm đi, do đã xuất hiện trong năm 2022 nhưng vẫn cần tính đến trong các hoạt động của doanh nghiệp.

Thứ năm, rủi ro chính sách. Dường như các chính sách đã khá rõ ràng. Tuy nhiên, nếu có những biến động bất thường, vẫn cần chuẩn bị các tình huống mới.

Kiến nghị giải pháp

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các tổ chức tín dụng. Luật Chứng khoán, các Luật Thuế, Luật Ngân sách, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch, Luật PPP…

Hai là, hoàn thiện các chỉ báo thị trường. Một trong những yêu cầu cấp thiết là nghiên cứu, xây dựng, công bố chính thức các chỉ số liên quan đến thị trường bất động sản: Chỉ số giá đất (Land Price Index)Chỉ số giá nhà (Housing price Index); Chỉ số thị trường nhà (chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index)…

Ba là, tăng cường triển khai đồng bộ các giải pháp đối với thị trường bất động sản: Về thể chế, về minh bạch thị trường; về các loại hình vốn phái sinh…tăng cường các giải pháp về chế tài để thị trường vận hành ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Bốn là, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần hướng đến tính chuyên nghiệp. Trong bối cảnh hiện nay, việc điều chỉnh thị trường mục tiêu; điều chỉnh nguốn vốn thu hút cho doanh nghiệp và xác định nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng là những nhiệm vụ hết sức quan trọng.

Năm là, các bên hữu quan về thông tin, truyền thông cần hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn.

Thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều yếu tố tốt hơn năm 2022. Hầu như các vấn đề khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản năm 2022 đã được kiểm soát để năm 2023 không lặp lại các khó khăn đó. Vì vây, có thể thị trường bất động sản năm 2023 đã qua điểm lõm.