- Thưa ông, ông đánh giá ra sao về các nguồn  vốn với doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng hiện nay?

Rõ ràng nguồn vốn của doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn do một số tổ chức tín dụng hết dư địa để tăng trưởng tín dụng và đang chờ được cấp mới.

Thứ hai, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng đã và đang lành mạnh hóa, tốc độ phát hành mới của doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp bất động sản chậm hơn. Chúng ta hình dung, những năm trước, thông thường doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu chiếm 35-36% tổng phát hành toàn thị trường. Nhưng 7 tháng đầu năm 2022 chỉ chiếm khoảng 22%. Tức là đã giảm mức độ phát hành trái phiếu trong nước khá nhiều. Tuy nhiên một số doanh nghiệp đã tích cực phát hành trái phiếu ra quốc tế, đây là kênh vốn quan trọng trong hướng đi mới của doanh nghiệp.

Thứ ba, nguồn vốn FDI của doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng khá tích cực, vốn đăng ký khoảng 2 tỷ USD, vốn giải ngân khoảng 1 tỷ USD cho khu vực bất động sản. Thông thường chiếm 10-15% tổng nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam.

Ngoài ra, dòng vốn tư nhân cũng tích cưc, nhiều doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng đáng kể 20-25%, với tổng lượng vốn đăng kí khoảng 300 ngàn tỷ. Tạm ước các doanh nghiệp sẽ thực góp 20% để sản xuất kinh doanh thì đã có lượng vốn khoảng 60 ngàn tỷ.

Chúng tôi hi vọng từ nay tới cuối năm và năm tới nguồn vốn cho thị trường nói chung và bất động sản nói riêng sẽ được lành mạnh hóa và được nối lại theo hướng tích cực hơn. Tất nhiên, bản thân thị trường bất động sản, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản cũng phải điều chỉnh theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn.

- Mặc dù có nhiều nguồn vốn như vậy nhưng các doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận. Theo ông, nếu không tháo gỡ, tình trạng này kéo dài sẽ gây hệ lụy gì?

Bản thân câu chuyện vốn cho doanh nghiệp bất động sản phải bắt nguồn từ ba phía. Đó là, từ phía cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ cơ chế chính sách. Về phía tổ chức tài chính cần đồng hành với các doanh nghiệp theo hướng xem xét cụ thể các dự án dở dang có hiệu quả và hợp pháp. Bản thân doanh nghiệp bất động sản phải công khai minh bạch, thực chất hơn, bớt đi hiện tượng đầu cơ.

Đương nhiên, dòng vốn ách tắc rất nguy hiểm, sẽ tác động rất lớn tới nền kinh tế bởi thị trường bất động sản của Việt Nam chúng ta cộng với lĩnh vực xây dựng thường đóng góp khoảng 11% GDP và hệ số lan tỏa của nó đến các lĩnh vực khác chiếm tới 29% GDP.

Một điều nữa đó là liên thông bất động sản - ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm rất chặt chẽ. Nên khi thị trường bất động sản có vấn đề thì các lĩnh vực khác cũng sẽ có vấn đề. Như vậy, kinh tế sẽ khó phục hồi đúng như mong muốn.

Tuy nhiên, tôi cho rằng đây là một thời điểm quan trọng để thị trường sàng lọc, điều chỉnh, không riêng gì thị trường bất động sản Việt Nam mà các nước trên thế giới cũng vậy. Như thị trường bất động sản Mỹ, doanh số bán nhà trong tháng 7/2022 giảm 30% so với cùng kì năm trước. Trong khi giá bất động sản tại Mỹ vẫn tăng khoảng 8%. Mặc dù để thị trường tự điều tiết nhưng rõ ràng các cơ quan quản lý của Mỹ cũng thấy có vấn đề. Và FED lại càng có cơ sở để tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường ở mức độ thực chất hơn.

- Có ý kiến cho rằng chúng ta nới room tín dụng sẽ là tín hiệu tốt cho thị trường vốn của doanh nghiệp nhưng cũng có ý kiến lo ngại, ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Năm 2022, kinh tế chúng ta đang phục hồi. Quan ngại chính hiện nay là lạm phát và một phần quan ngại về thanh khoản hệ thống ngân hàng.

Riêng về lạm phát năm nay chủ yếu lạm phát chi phí đẩy, yếu tố về tiền tệ, về cung tiền không phải quá lớn. Bởi cung tiền từ đầu năm đến nay tăng khoảng 3,8% (theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước đã công bố) trong khi vòng quay tiền khá chậm ở mức 0.4 lần, so với mức bình quân 0.8 lần.

 

 

Năm nay nhu cầu tín dụng tăng cao hơn so với các năm trước. Cũng có nhiều nguyên nhân của nó.

Một là, nền kinh tế phục hồi tương đối tích cực.

Thứ hai, kênh đầu tư vào bất động sản, chứng khoán bớt hấp dẫn hơn trước nên doanh nghiệp  và người dân dồn tiền vào kinh doanh sản xuất.

Thứ ba, chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng nên doanh nghiệp phải vay thêm tiền để bù đắp cho chi phí tăng lên đó.

Thứ tư, năm nay, tình trạng doanh nghiệp nợ đọng vốn lẫn nhau tăng lên nên cũng có nhu cầu vay vốn để giải quyết nợ tồn đọng.

Thứ năm, kênh trái phiếu doanh nghiệp không được phát triển mạnh như trước khiến doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp bất động sản có hướng dồn nhu cầu vốn đó sang ngân hàng khiến nhu cầu tín dụng tăng mạnh.

Trong bối cảnh như vậy, thanh khoản của hệ thống ngân hàng vẫn bảo đảm. NHNN vẫn can thiệp qua nhiều kênh. Qua các chỉ số theo dõi có thể thấy thanh khoản tuy bớt dồi dào hơn những năm trước nhưng vẫn đảm bảo và vẫn kiểm soát được.

Chúng tôi cho rằng, một mặt cần tiếp tục nắn dòng tín dụng vào những lĩnh vực hiệu quả, tránh đầu cơ, tránh rủi ro. Bởi như thế sẽ đẩy lạm phát lên.

Mặt khác, chúng ta cũng cần nghiên cứu xem xét.

Thứ nhất, linh hoạt hơn trong việc nới room tăng trưởng tín dụng phù hợp hơn để không bị ách tắc dòng vốn.

Thứ hai, Chính phủ cần sớm khơi thông kênh trái phiếu doanh nghiệp. Đây là kênh rất quan trọng. Theo đó, cần sớm ban hành Nghị định số 153/2020/NĐ-CP sửa đổi, để đảm bảo cả 2 kênh vốn quan trọng của nền kinh tế, của doanh nghiệp là kênh vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ ba, chúng ta cần cân nhắc tăng trưởng tín dụng khoảng 15 với điều kiện đảm bảo khả năng hấp thụ, đảm bảo dòng vốn đi vào sản xuất kinh doanh thực chất và hiệu quả.

- Liệu room tín dụng từ nay đến cuối năm sẽ như thế nào?

Tôi cho rằng, thời gian qua, Ngân hàng nhà nước thận trọng trong tăng hạn mức tăng trưởng tín dụng bởi hai lý do chính 1 là lo lạm phát, 2 là lo thanh khoản hệ thống ngân hàng, kéo theo đó là đẩy mặt bằng lãi suất lên. Quan điểm của tôi, với lạm phát của chúng ta trong bối cảnh chủ yếu do chi phí đẩy, trong bối cảnh kiểm soát tốt giá xăng dầu, thịt lợn, chúng ta có thể tự tin lạm phát năm nay dưới 4%.

Tuy nhiên, chúng ta cũng không nên quá lo lắng về lạm phát, không nên bóp nghẹt nền kinh tế hay ứng xử thái quá.

Có hai vấn đề rất quan trọng: phục hồi và tận dụng cơ hội. Cơ hội ở đây là, cả thế giới đang chống lại lạm phát, Việt Nam kiểm soát tốt, đấy là cơ hội cho chúng ta.

Chuyện thanh khoản của các ngân hàng, tôi cho rằng hoàn toàn trong tầm kiểm soát, tỷ lệ cho vay so với vốn huy động từ thị trường 1 (vốn huy động từ dân cư và tổ chức) khoảng 92%. Đây là con số tôi cho rằng hoàn toàn trong ngưỡng an toàn của hệ thống ngân hàng. Đó là còn chưa kể thị trường 2 là nơi hệ thống ngân hàng có thể vay mượn lẫn nhau hoặc vay mượn qua ngân hàng trung ương.

Chỉ số thứ hai, dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Hiện nay, cả hệ thống ngân hàng đang ở mức khoảng 25,2%, vẫn trong ngưỡng kiểm soát. Ngưỡng cho phép của Thống đốc là 34% từ 1/10/2022.

Thứ ba, chúng ta lo lắng chủ yếu vốn huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, cho vay một phần là trung dài hạn, tuy nhiên qua quan sát của chúng tôi, dòng vốn trung dài hạn chảy vào hệ thống ngân hàng đã và đang mạnh hơn, đặc biệt trong tháng 5-6-7 vừa qua. Đặc biệt, huy động vốn trung dài hạn của hệ thống ngân hàng đã khác. Nếu trước đây là 20-80 tức là 20% là vốn trung dài hạn còn 80% là vốn ngắn hạn nhưng nay đã khác, vốn huy động trung dài hạn đã tăng hơn trước rất nhiều. Như vậy, thanh khoản ngân hàng hoàn toàn đảm bảo.

Việc nới room giai đoạn này là hoàn toàn phù hợp. Ngân hàng không khơi thông sớm sẽ dẫn đến các vấn đề mất cơ hội, nợ đọng lẫn nhau, doanh nghiệp nợ xấu sẽ tăng lên bởi doanh nghiệp muốn trì hoãn nợ ngân hàng vì chưa có khả năng chi trả.

Thứ tư, nhu cầu vốn tín dụng năm nay của chúng ta tăng trưởng cao gắn với nhu cầu thực nhiều hơn những năm trước nhiều. Do chi phí tăng, do phục hồi kinh tế, sản xuất kinh doanh tương đối tốt, do doanh nghiệp có nhu cầu thanh toán những khoản nợ liên quan trong thời gian qua. Tôi nghĩ rằng, nhu cầu vốn thực của nền kinh tế rất rõ ràng.

Với quan điểm như vậy, việc nới room sớm hơn dự kiến là hoàn toàn hợp lý.

- Ông đánh giá như thế nào về triển vọng thị trường vốn với bất động sản từ nay đến cuối năm và sang năm 2023?

Tôi nghĩ rằng, về cơ bản thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh và có thể thị trường bất động sản và cả chứng khoán sẽ phục hồi tích cực hơn bắt đầu từ Quý IV, khi mà những chỉ số về kinh tế vĩ mô, lợi nhuận doanh nghiệp rõ nét hơn, dòng vốn được khơi thông trở lại tốt hơn bao gồm cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, thời điểm đó cũng là lúc thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn điều chỉnh lại chiến lược sản xuất kinh doanh của mình để có hướng đi phù hợp hơn. Và họ cũng quan tâm hơn đến đa dạng hóa nguồn vốn và quản lý rủi ro. Tôi đánh giá đà phục hồi sẽ tích cực hơn từ Quý IV trở đi.

Tất nhiên, đây cũng là giai đoạn sàng lọc rất mạnh. Những doanh nghiệp làm ăn bài bản, công khai, minh bạch, chiến lược rõ ràng, thích ứng, phù hợp thì có thể phục hồi tương đối tốt. Còn những doanh nghiệp kinh doanh mang tính đầu cơ, chộp giật chắc chắn sẽ bị đào thải.

- Ông có thể tóm gọn kỳ vọng thị trường bất động sản trong năm tới bằng 3 từ ngắn gọn?

Thứ nhất, thị trường đang điều chỉnh, sàng lọc.

Thứ hai, phục hồi. Tôi cho rằng thị trường sẽ phục hồi ở 1 số phân khúc có nhu cầu thực như BĐS nhà ở, khu công nghiệp, sắp tới là nhà ở xã hội. Trong 3 năm qua, nguồn cung của hai thị trường lớn là Hà Nội và TPHCM nguồn cung nhà ở chủ yếu phân khúc trung và cao cấp, phân khúc phù hợp túi tiền còn ít. Thiếu nguồn cung nên giá bị đẩy lên.

Thứ ba, là chờ đợi. Nhiều nhà đầu tư vẫn có tâm lý chờ đợi vào Quý IV/2022 hoặc 1-2 quý đầu năm 2023. Và trong thời gian đó, tiền sẽ đi đâu? Thời gian chờ đợi, sẽ là dịch chuyển kênh đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền hiện nay của chúng ta đang tồn đọng ở khá nhiều nơi. Vòng quay tiền rất chậm 0,4 lần, đó là nguyên nhân lạm phát do yếu tố về tiền tệ tương đối thấp, thông thường dòng quay tiền 0.8 đến 1 lần, cao điểm 1,8 lần. Bên cạnh đó, cũng đang xảy ra tình trạng đọng vốn lẫn nhau giữa các doanh nghiệp, chiếm dụng vốn rất lớn. Trước đây cho nợ nhau 45 ngày giờ phải chấp nhận cho nợ gấp đôi và không chắc chắn khả năng trả. Tồn kho ở một số phân khúc cũng tăng, tồn kho hàng hóa nguyên vật liệu.

- Xin cảm ơn ông!