Mỏi mắt tìm bất động sản có “sức đề kháng” tốt thời loạn giá

Những phân khúc có dư địa tăng trưởng về giá

Thực tế thị trường những năm qua cho thấy, bất động sản đã liên tục “thừa thắng xông lên” để thiết lập mặt bằng giá mới. Thị trường bất động sản trở thành mảnh đất màu mỡ, biến ước mơ đổi đời của nhiều nhà đầu tư thành hiện thực. Nhưng từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Thị trường dần trầm lắng, có những phân khúc dù hạ giá kịch sàn vẫn không có thanh khoản. Ngược lại, có phân khúc bất động sản vẫn giữ vững thanh khoản và giá. 

Thời điểm này được xem như giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ của thị trường và cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư sở hữu tiềm lực thực sự sẽ tiếp tục tồn tại. Nhu cầu về một nơi “an cư lạc nghiệp” luôn luôn thường trực, vậy nên đây chính là cơ hội “găm hàng” cho những nhà đầu tư nào có nguồn tài chính tốt (sẵn tiền mặt, không chịu áp lực lãi vay, không sử dụng đòn bẩy tài chính) và nhìn ra tiềm năng của thị trường trong tương lai. 

Giữa bối cảnh thị trường tài chính, vàng, chứng khoán biến động đầy rủi ro thì vẫn có lối đi riêng cho những nhà đầu tư thông thái biết “đãi cát tìm vàng”

“Không ít người lo ngại đầu tư vào thời điểm này vì cho rằng mạo hiểm, nhưng với tôi thì đây là cơ hội vài năm chỉ có một lần. Tâm lý đám đông thường hưng phấn quá đà và hoảng sợ cũng quá đà, tôi cho rằng đây là lúc nhiều người hoảng sợ thoát hàng. Quan trọng là mình phải biết đánh giá, lựa chọn và nhìn ra được bất động sản có tiềm năng tăng trưởng. Quan trọng nhất là pháp lý rõ ràng.  Hạ tầng, tiện ích xung quanh thì phải đến tận nơi kiểm chứng chứ không chỉ nghe quảng cáo. Bất động sản cứ ở vị trí trung tâm, sẵn một lượng dân cư đông đúc và hạ tầng, giao thông thuận tiện mà giá lại tốt thì lo gì thua lỗ?”, anh Nguyễn Đức Hùng (Gia Lâm, Hà Nội), một nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm cho biết.

Tuy nhiên để chọn được bất động sản tiềm năng thì lại là một câu chuyện không hề dễ dàng. Vì thực tế, phân khúc này thường không nhiều và nguồn cung dự án mới ra thị trường lại đang có dấu hiệu sụt giảm. Đơn cử, do khan hiếm nguồn vốn, nguồn cung căn hộ mới trong quý III/2022 giảm 56% so cùng kỳ (Báo cáo của batdongsan.com.vn) và dự báo sẽ còn ít hơn trong quý IV/2022.

Anh Hùng nhận định một vài phân khúc cần quan sát kỹ vào thời gian này là nhà mặt phố, chung cư tầm trung và nhà phố thương mại tại các khu vực trung tâm. “Những phân khúc này có dư địa tăng trưởng về giá. Những bất động sản này cũng có khả năng cho thuê. Nếu thời điểm này chúng ta tìm mua được giá hợp lý, mà lại có thêm những chính sách ưu đãi về tài chính thì tương lai lãi chắc”, anh Hùng chia sẻ. 

Đãi cát tìm vàng

Các chuyên gia đồng tình quan điểm giữa bối cảnh thị trường tài chính, vàng, chứng khoán biến động đầy rủi ro thì vẫn có lối đi riêng cho những nhà đầu tư thông thái biết “đãi cát tìm vàng”. Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang  cho rằng đối với những nhà đầu tư có trường vốn ổn định trong 6 - 12 tháng và hoàn toàn không phụ thuộc vào vốn ngân hàng, thì đây là cơ hội để có thể mua được những bất động sản giá tốt, vị trí tốt để “đi săn".

Vị chuyên gia này cho biết trong bối cảnh thị trường khó khăn nhưng với một số sản phẩm, thanh khoản vẫn tích cực. Đó là phân khúc đáp ứng tốt nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn của khách hàng. Ngược lại, phân khúc vốn phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ, mua đi bán lại, dễ bị thổi giá, làm giá, tạo “sóng ảo" như đất nền và đất nông nghiệp thì thanh khoản cực kỳ thấp, nếu không nói là không có. 

Theo ông Quang, nhà đầu tư cá nhân cũng có thể cân nhắc đến các dự án căn hộ phù hợp với nhu cầu mua ở thực. Những sản phẩm ở giai đoạn sắp hoàn thành, tầm giá trên dưới 50 triệu/m2 có sức hấp thụ tốt hơn những phân khúc khác. Bởi đây là mức giá được người mua chấp nhận, đi kèm với chất lượng triển khai đúng kế hoạch, cơ sở hạ tầng đáp ứng phù hợp với nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn.

Đồng tình với quan điểm này, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương đánh giá nhu cầu của người dân hiện nay về nhà ở vẫn rất lớn, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, mấy năm qua, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM lại vượt khả năng chi trả của nhóm khách hàng này (những người trẻ, mới lập gia đình). Bên cạnh đó, những chính sách hỗ trợ mua nhà cho nhóm này không có nhiều như giai đoạn trước, những tháng gần đây còn khó khăn. 

Vị chuyên gia này phân tích rằng khi quỹ đất để phát triển nhà ở giá rẻ tại hai thành phố này không còn thì buộc các chủ đầu tư phải chuyển dịch ra khỏi trung tâm. Như vậy, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng trẻ tại các khu đô thị vệ tinh sẽ là một lựa chọn mà nhà đầu tư có thể cân nhắc. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định chỉ những khu vực có sự năng động và phát triển kinh tế  thì bất động sản mới tạo ra giá trị và tăng giá. “Kể cả trong giai đoạn trầm lắng thì thị trường bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM không khi nào nằm im. Thậm chí bất động sản nhà ở, chung cư ở Hà Nội còn trong tình trạng khan hàng. Dù mấy tháng gần đây tính hấp thụ của thị trường rất thấp, nhưng căn hộ chung cư ở Hà Nội cứ ra hàng là hết. Không những thế, giá còn tăng vì thiếu nguồn cung. Nhà đầu tư khi chọn mua bất động sản ngoài yếu tố pháp lý thì bắt buộc phải cân nhắc đến vị trí - những khu vực có đời sống dân cư sự sôi động, địa phương phát triển kinh tế mạnh thì bất động sản ở đó luôn có sự hấp dẫn”, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nói.