Trước những biến số khó lường, thị trường địa ốc nửa cuối năm sẽ “nằm im thở khẽ”?

Sau một khoảng thời gian dài giảm tốc, dự báo thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022, đa số các chuyên gia đều tỏ ra hết sức quan ngại. Dòng vốn bị siết chặt, trong khi pháp lý đình trệ, nguồn cung khan hiếm, giá nhà đất nằm ngoài khả năng mua sắm chi trả của đa số người dân…có thể gây ra tình trạng “vỡ bong bóng” cục bộ. 

Thị trường xuất hiện nhiều ẩn số khó giải đáp

Bất chấp việc tình trạng thanh khoản ảm đạm, thị trường bất động sản đầu năm 2022 vẫn ghi nhận giá nhà đất tăng mạnh. Nguyên nhân đến từ việc lệch pha cung cầu đi cùng với những vướng mắc, rủi ro pháp lý. Dữ liệu thống kê cho thấy, trong năm 2017, thị trường ghi nhận có khoảng hơn 30.000 căn nhà được chào bán trên thị trường. Tuy nhiên, kể từ năm 2020 đến nay, mỗi năm nguồn cung thị trường chỉ đạt trung bình trên dưới 16.000 căn được chào bán. Các chủ đầu tư tập trung phát triển các dự án nhà ở giá cao, thủ tục pháp lý kéo dài đã khiến lượng hàng tồn kho tăng cao.

Đáng chú ý là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở cao cấp tăng nhanh thì các sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá vừa túi tiền, nhà bình dân, nhà ở xã hội liên tục giảm mạnh, thậm chí có những giai đoạn rổ hàng mới gần như bằng 0. Nguồn cung thấp khiến cho giá bán các loại hình nhà ở liên tục tăng cao trong thời gian ngắn, trong khi người dân dần mất đi khả năng chi trả sẽ khiến cho thanh khoản trở nên èo uột. 

Bên cạnh sự mất cân đối về nguồn cung cầu, tình trạng sốt đất, đầu cơ găm hàng để chờ thời điểm tăng giá, các sản phẩm nhà đất thô (gồm nhà bỏ hoang, không phát sinh giá trị sử dụng) xuất hiện ngày càng nhiều, trong khi đất nền nông thôn bị thổi giá…cũng đang khiến cho thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, khiến nhà đầu tư cảm thấy vô cùng lo lắng.

Theo nhận định đến từ chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, quy luật thị trường là càng có nhiều người đổ tiền vào đầu tư một loại hình tài sản thì giá cả của mặt hàng đó sẽ ngày càng tăng. Bất động sản cũng không phải là điều ngoại lệ, tuy nhiên có một hiện tượng vô cùng đáng quan ngại là thị trường địa ốc đang chứng kiến hiện tượng nguồn cung cầu ảo tăng quá nhanh.

Cụ thể, nguồn cung ảo là những dự án chỉ nằm trên giấy, chưa ra thành phẩm thực tế nhưng đã tăng giá quá nhanh, tài sản thế chấp thực hiện dự án quá lớn, phần lớn nằm trong tay giới đầu cơ. Còn nhu cầu ảo là hiện tượng xuất hiện có quá nhiều người mua sản phẩm để đầu tư, găm hàng, lướt sóng từ đó đẩy giá nhà lên cao khiến cho những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực không thể với tới.

Thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện tại như một tảng băng, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng với những phần chìm. Có một thực tế là người người, nhà nhà đổ tiền đầu tư vào thị trường bất động sản nhưng các định chế đầu tư chuyên nghiệp vẫn còn thiếu sót. Sốt đất xảy ra triền miên, vướng mắc về thủ tục pháp lý kéo dài, mất cân bằng về cung cầu, dòng tiền có nhiều bất ổn… đang khiến cho thị trường bất động sản rơi vào một chu kỳ đầy thách thức, khó dự đoán.

Sẽ sớm xuất hiện làn sóng cắt lỗ?

Những ẩn số rủi ro khiến cho thị trường bất động sản kể từ đầu năm 2022 đến nay đã để lộ ra những dấu hiệu giảm tốc ở hầu hết các phân khúc. Theo báo cáo thị trường tháng 4/2022 nhu cầu tìm kiếm thông tin về sản phẩm đất nền giảm 8% so với thời điểm cùng kỳ năm 2021 (giảm 18% so với thời điểm tháng 3/2022), nhu cầu quan tâm đối với nhà riêng giảm 9%.

Theo ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia bất động sản đánh giá, trước những động thái kiểm soát chặt chẽ về dòng vốn, thị trường đang bắt đầu có dấu hiệu chững lại, giao dịch các sản phẩm địa ốc cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền lớn đang có xu hướng lựa chọn sản phẩm có tính thanh khoản tốt thay vì đặt mục tiêu lãi lớn.

Trong lúc thị trường dần trở về trạng thái an toàn, hướng tới mục tiêu cân bằng giữa cung và cầu, thì những doanh nghiệp hay nhà đầu tư cá nhân đang lướt sóng, vốn dựa dẫm quá nhiều vào công cụ đòn bẩy tài chính sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn, thậm chí nhiều trường hợp còn phải “cắt lỗ”, bán tháo sản phẩm trước áp lực lãi suất vay vốn quá lớn.

Những diễn biến thực tế đã chỉ ra rằng rất có thể trong vòng 6 tháng cuối năm 2022 sẽ chứng kiến chu kỳ chững lại của thị trường bất động sản. Theo đó, các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng hơn trước các quyết định đầu tư. Giá của các phân khúc bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng nhưng khả năng thanh khoản sẽ ở mức thấp, một số dòng sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm cao cấp sẽ rất khó bán ra.

Điển hình như ở phân khúc căn hộ, do áp lực thanh khoản và lãi suất cao đang khiến cho khá nhiều nhà đầu tư có ngân sách eo hẹp, dùng vốn vay ngân hàng buộc phải chấp nhận “thoát hàng”, “xả hàng” dưới giá bán gốc. Dù mức bán “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục triệu cho đến trên dưới 150 triệu đồng, thì đây vẫn là tín hiệu rất đáng chú ý của thị trường.

Sản phẩm đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố… đã đẩy giá bán lên mức quá cao từ đó khiến thị trường mất đi khả năng thanh khoản. Vì vậy, việc một số nhà đầu tư chấp nhận bán hàng với mức giá giảm 20-30% so với giá bán trên thị trường nhằm giảm áp lực tài chính, hoặc tái đầu tư là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong tương lai không xa.

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, nếu các nhà đầu tư thực hiện tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường, thay vì “cố đấm ăn xôi” tập trung vào các dự án xa xỉ và hạng sang, thị trường có thể sẽ vẫn duy trì được sự ổn định trong 6 tháng cuối năm. Những dự án có mức giá hợp lý vẫn sẽ đạt được lượng giao dịch tốt bởi nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn cao.

Trong bối cảnh thị trường ẩn chứa nhiều rủi ro và có nhiều sự biến động, những phân khúc được các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong nửa cuối năm 2022 là những sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ, có cơ sở pháp lý; sản phẩm nhà phố nằm trong trung tâm của những thành phố lớn; đất nền của các tỉnh, thành, vùng ven có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận lợi và chưa bị thổi giá.