Thị trường bất động sản hiện nay đang hạ nhiệt thế nào?

Giá bất động sản bắt đầu hạ nhiệt

Như đã biết, tại khu vực đất ven đô, từ đầu năm 2020, đất ở khu vực huyện Thạch Thất, Sơn Tây... liên tục có nhiều đợt "sốt giá", thậm chí đất trong đường làng cũng có giá lên tới 24 triệu đồng/m2. Các lô đất trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Còn những lô đất ở vị trí đẹp hơn có giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Các lô đất ở vị trí đường lớn có mức giá tới 30 - 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường nơi này đã hạ nhiệt, không còn cảnh ô tô kéo nhau nườm nượp về đây xem đất và giao dịch như thời điểm trước.

Tại thời điểm này, nhiều khu vực của quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm,... từ hồi cuối năm 2021 đến nay, giá nhà và đất nền đã tăng hơn 30%, thậm chí tăng gấp đôi do sở hữu vị trí đẹp.

Đơn cử, tại khu vực đường 70 (Nam Từ Liêm), một căn nhà 40m2 nằm sâu trong ngõ, thời điểm đầu năm 2021 có mức giá 3,2 tỷ đồng đến nay cũng đã tăng lên đến hơn 4 tỷ đồng, tương đương gần 30%.

Giá đất tại huyện Hoài Đức cũng đang có xu hướng giảm so với thời kỳ đầu năm khoảng 5 -10 % tùy vào từng vị trí khu vực khác nhau, các dự án nhà ở phân khúc biệt thự, phân lô cũng bắt đầu có xu hướng đi xuống hơn so với thời điểm quý I/2022.

Dù giá rao bán bất động sản liên tục tăng nhưng tính thanh khoản thực tế hiện tại không cao. Việc bán khó đang lan rộng ra nhiều khu vực khiến chủ nhà cũng tự động điều chỉnh giá bán mạnh. Khảo sát cho thấy, một căn nhà khác 5 tầng, rộng 45 m2 nằm ở khu vực đường Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm), thời điểm năm 2021 được rao bán với mức giá 5,4 tỷ đồng, hiện tại đã giảm xuống 4,8 tỷ đồng.

Nhiều nhà đầu tư đang phải rao bán cắt lỗ các khoản đầu tư vào đất nên tại các khu vực ven đô, anh Vũ Việt Anh (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, mảnh đất gần 70m2 ở Hòa Lạc được anh mua vào thời điểm tháng 10/2021, với mức giá hơn 1,2 tỷ đồng, tương đương gần 19 triệu đồng/m2. Hiện nay khi thị trường đang có những dấu hiệu bất ổn, anh Việt Anh đã chấp nhận rao bán cắt lỗ mãnh đất nói trên.

Tương tự anh Việt Anh – Một nhà đầu tư khác cho biết, hiện tại giá đất tại các khu vực vùng ven đang có dấu hiệu hạ nhiệt, thị trường hầu như không có thanh khoản trong khoảng 1 tháng trở lại đây.

Anh Phương cho biết, nhiều người dùng đòn bẩy tài chính nên lo sợ việc ngân hàng sẽ tăng lãi suất. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng tranh thủ bán sớm còn có thể được bằng giá mua, để lâu thì chưa biết thị trường sẽ diễn biến ra sao, vì mấy năm qua thị trường đã tăng quá nóng. Đa phần, những người hỏi mua thời điểm hiện tại chỉ mang tính chất thăm dò, chưa sẵn sàng xuống tiền.

Anh này cho biết, ở loại hình đất này, nhiều người trúng giá cao cũng đang chật vật rao bán từ cuối năm 2021 đến nay vẫn chưa tìm được chủ mới.

Hiện tại với các loại hình đất đấu giá, mức giá từng được trả lên quá cao, dao động ở ngưỡng 40 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng giá trong thời điểm này chỉ dao động từ 18 - 25 triệu đồng/m2.

Giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thực tế giao dịch hiện nay đang thấp và bị hạn chế bởi mức giá bất động sản tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư hay người mua cũng có thể tính được giá trị ở mức độ hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không lựa chọn những sản phẩm đã bị thổi giá quá cao. Điều này dẫn đến tình trạng hấp thụ kém trên toàn thị trường.

Theo ông Đính, hiện nay nguồn cung bất động sản đang rất khan hiếm. Trước thực trạng này, nhiều môi giới, đầu cơ tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng lên nhưng nhiều chỗ đưa ra những mức giá quá ảo nên không có người mua. Những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý vẫn sẽ có thanh khoản tốt.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội dẫn chứng, hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã bị “mắc kẹt” do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, dù bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng không đồng nghĩa việc mua bất động sản trong giai đoạn này sẽ lời trên diện rộng. Đặc biệt ở những khu vực đất nền tăng giá mạnh trong 2 năm qua nhưng nơi đó chưa thể triển khai kinh doanh khai thác ở mức phổ biến và đã đạt ngưỡng nên xu hướng giảm ở thời điểm này đã được dự báo trước.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội khẳng định, chắc chắn thị trường bất động sản thời gian tới sẽ hạ nhiệt. Thời gian qua, khi dòng vốn đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản, việc mua bán diễn ra đều, thuận lợi cho các nhà đầu tư trao tay, nhưng chỉ cần việc siết tín dụng chắc chắn việc giao dịch sẽ bị giãn đoạn.

Ông Điệp phân tích, “Việc siết tín dụng bất động sản để hạn chế đầu cơ là rất cần thiết, nhóm này sẽ không thể tiếp tục xuống tiền. Thị trường bất động sản có độ trễ lớn nên hiện tại việc khó bán, giảm giá chưa rõ ràng nhưng thời gian tới hiện tượng này sẽ tăng mạnh”.

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, phương án đầu tư an toàn sẽ chiếm ưu thế trong năm 2022. Vậy nên khi lựa chọn sản phẩm đầu tư tại thị trường tỉnh, cần xét đến tính thanh khoản tốt của dự án, pháp lý phải rõ ràng và có thể khai thác sử dụng được ngay hay kinh doanh.

Theo ông Quang, đầu tư bất động sản bền vững sẽ cần được thực hiện song song với sản xuất kinh doanh hoặc làm thuê thật tốt. Khi đó, nhà đầu tư dùng thặng dư từ lợi nhuận kinh doanh hoặc thu nhập không dùng đến để bỏ vào bất động sản, nhằm đảm bảo khoản đầu tư được ổn định dù thị trường nóng lên hay đóng băng. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với thực tế nên xu hướng của thị trường đang đi xuống so với thời điểm trước.