Thị trường bất động sản tồn tại nhiều bất ổn, không tháo gỡ kịp thời sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế

Nhiều khuyết điểm của thị trường bất động sản 

Theo vnexpress.net, trong vòng 5 tháng trở lại đây, bất động sản tiếp tục đà tăng giá dồn dập dù tính thanh khoản trở nên yếu dần, nguồn cung dự án vẫn tiếp tục khan hiếm do vướng mắc về pháp lý kéo dài, sốt đất xảy ra tại nhiều khu vực, từ nông thôn cho đến thành thị, từ vùng duyên hải đến tây nguyên. Thực tế này đã khiến nhiều chuyên gia lo ngại rằng thị trường sẽ phát triển lệch lạc, méo mó, thiếu ổn định bền vững.

Theo nhận định đánh giá của ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, nếu nhìn nhận dài hạn trong vòng 3 thập kỷ qua, thị trường bất động sản hiện nay bộc lộ rất nhiều khiếm khuyết và méo mó.

Đầu tiên là giá nhà đất tăng quá cao, gấp 20 lần thu nhập trung bình của người dân, khiến việc mua nhà trở nên khó khăn với đại bộ phận người dân. Trong khi nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp đang trong tình trạng thiếu hụt trầm trọng, phần lớn sản phẩm trên thị trường là các loại nhà giá cao (phân khúc trung cao cấp đến hạng sang, siêu sang). Sự mất cân đối nguồn cung này có thể dẫn sự thiếu hụt nhà ở cho đại đa số bộ phận người dân có thu nhập thấp sinh sống tại những các khu đô thị lớn.

Theo đánh giá của ông Nghĩa, hiện nay xuất hiện tình trạng tất cả các thành phần của nền kinh tế đang dồn tiền vào việc thu mua đất, giữ đất để không và chờ tăng giá chứ không tiến hành sản xuất, kinh doanh, không tạo ra bất cứ giá trị thặng dư nào. Từ nông thôn, vùng duyên hải cho đến miền núi, vùng tây nguyên đều xuất hiện tình trạng thu gom đất nông nghiệp, tách thửa phân lô bán nền để kiếm lời. Mỗi đợt sốt đất thì giới đầu cơ lại đổ xô thu gom đất để chờ giá tăng, càng làm thui chột đi sự cạnh tranh, sáng tạo và sự linh hoạt của nền kinh tế.

Tài nguyên đất đai nếu không được sử dụng mà chỉ nằm yên chờ tăng giá sẽ là sự lãng phí vô cùng lớn. Theo chuyên gia của GIBC đánh giá, ngoài thị trường bất động sản ngoài sự phát triển méo mó, lệch lạc thì thị trường tài chính vốn là bà đỡ cho thị trường tài sản cũng hoạt động yếu kém, thiếu minh bạch. Thời gian qua thị trường tài chính là công cụ cung cấp vốn đầu tư chính cho thị trường bất động sản những có khá nhiều trường hợp doanh nghiệp địa ốc dù có tài chính không tốt nhưng vẫn dùng đòn bẩy tài chính dưới nhiều hình thức nhau (vay vốn, phát hành trái phiếu, huy động vốn…) để thu gom đất, tích trữ đất đai chờ thời, tạo ra sức ì rất lớn và trở thành rào cản không nhỏ cho nền kinh tế.

Các tổ chức tín dụng, thị trường tài chính đã góp phần khiến cho thị trường bất động sản phát triển méo mó và lệch lạc thời gian qua. Chính vì thế, Chính phủ cần có biện pháp rà soát, chấn chỉnh nghiêm túc lại hai thị trường này để góp phần làm lành mạnh hóa nền kinh tế.

Theo đánh giá của ông Trần Du Lịch, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, bất động sản là một trong những lĩnh vực vô vùng quan trọng, có sự đóng góp lớn cho nền kinh tế nhưng thời gian gần đây đã xuất hiện nhiều khuyết tật, méo mó.

Theo quan điểm của ông Lịch, nếu xét riêng từng phân khúc, từng loại hình tài sản thì các dự án đã được hoàn thiện, dân về sinh sống đông thì chứng minh rằng phân khúc tài sản này có nhu cầu thực sự, chắc chắn không xảy ra tình trạng xuất hiện bong bóng. Còn đối với những dự án trên giấy, chưa ra tạo nên thành phẩm nhưng đã tăng giá quá nhanh, tài sản thế chấp dự án lớn, thì sẽ là nhóm tài sản cần phải hết sức thận trọng.

Trên thực tế là hiện nay đang xảy ra tình trạng có sự liên thông không minh bạch giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Trong 50 năm qua, gần như tất cả các vấn đề của nền kinh tế đều đến từ sự hỗn loạn của 2 thị trường này gây ra. Trong thời gian tới, Chính phủ sẽ hướng tới việc lành mạnh hóa cả thị trường bất động sản lẫn thị trường tài chính để ổn định nền kinh tế.

Vướng mắc về thủ tục, pháp lý

Có một thực tế hiện nay là "nhà nhà, người người kinh doanh bất động sản" trong khi các định chế về đầu tư chuyên nghiệp lại chưa có. Cách đây 15 năm đã từng có đề xuất triển khai xây dựng những định chế này tuy nhiên đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thể trở thành hiện thực.

Giá đất tại Việt Nam hiện đã vượt qua sức chịu đựng của nền kinh tế. Mức giá đất hiện tại cũng đã vượt quá sức mua của người dân. Vì thế nhiệm vụ quan trọng của Chính phủ hiện nay là bằng mọi giá phải kiểm soát được giá đất, kiểm soát giá đầu tư, đồng thời tăng được nguồn cung nhà ở, phục vụ nhu cầu của người dân thì thị trường mới có thể bình ổn trở lại.

Thời gian qua vướng mắc về thủ tục hành chính kéo dài đã khiến nguồn cung về nhà ở trở nên thiếu hụt trầm trọng, chênh lệch rất lớn với nguồn cầu. Nếu tình trạng mất cân đối về cung cầu, thiếu hụt trầm trọng nhà ở phân khúc bình dân vẫn thì giá nhà sẽ tiếp tục tăng vô lý.

Sự chậm trễ cùng những vướng mắc khó khăn từ thủ tục pháp lý kéo dài đã đẩy các dự án nhà ở rơi vào tình trạng tồn kho, ứ đọng vốn và không thể tạo nên được thành phẩm. Các dự án vướng mắc về mặt pháp lý đã được HoREA thống kê để báo cáo lên UBND TP Hồ Chí Minh xem xét xử lý giải quyết ngày càng nhiều và dự kiến trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục tăng lên.

Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung cầu, dư thừa loại hình nhà giá cao, thiếu hụt trầm trọng nhà ở bình dân dành cho đại đa số người có thu nhập thấp đã bị đẩy lên đỉnh điểm giữa bối cảnh giá nhà đất vẫn liên tục tăng cao. Chỉ tính riêng TP Hồ Chí Minh đã có hơn 900.000 người là lực lượng lao động đang ở thuê, ở nhà trọ, có nhu cầu an cư nhưng trong vòng 2 năm gần đây nguồn cung về nhà ở giá rẻ (phân khúc bình dân) đã bị sụt giảm rất mạnh. Theo thống kê trong năm 2021 không có dự án nhà bình dân có mức giá rẻ nào được ra mắt thị trường trong khi loại hình nhà cao cấp và hạng sang vẫn tăng trưởng mạnh mẽ.