Trong thời điểm lạm phát cao, có nên vay tiền ngân hàng để đầu tư đất?

Bên trên là quan điểm của một nhà đầu tư tên N.L, từng trải qua chu kỳ biến động của thị trường bất động sản. Nhà đầu tư này đưa ra lập luận, thị trường bất động sản sẽ vẫn còn đang trên đà phát triển. Đỉnh của bất động sản dự kiến rơi vào năm 2024, tức là ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư tay ngang hoàn toàn có thể mua và tất toán giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024. Khoảng thời gian hai năm sẽ đủ cho một bất động sản tăng gấp hai khi có thông tin về đầu tư cơ sở hạ tầng đang ngày một đẩy mạnh.

Khi nói về rủi ro vay ngân hàng khi lạm phát tăng cao, ông N.L khẳng định, chắc chắn là dù lãi suất có tăng nhưng cũng không thể vượt mức như giai đoạn cuối năm 2010, bước sang năm 2011. Ông L. đưa ra nhận định này dựa vào cơ sở, đó là giai đoạn năm 2010-2013, nhiều ngân hàng bất chấp quy định mức trần, tăng lãi suất. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện tại, chính sách quản lý của Nhà nước đã hoàn thiện chặt chẽ. Thế nên, bên phía ngân hàng sẽ khó có thể đưa ra mức lãi suất quá cao lên tới 17% như lúc trước.

Theo ông L. nhận định, nhìn về diễn biến thị trường bất động sản, cơ hội sinh lời còn rất lớn. Ông L. cũng đưa ra ví dụ, trước đó, nhà đầu tư khá quan ngại với thị trường vì lo ngại thanh khoản giảm. Nhưng tình trạng giá đất tăng theo lần đã xuất hiện ở một số khu vực. Do vậy, ông L. nhấn mạnh, đất sẽ còn tiếp tục tăng và nhà đầu tư hoàn toàn có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để tìm kiếm cơ hội sinh lời.

Phân tích dưới góc độ đầy thận trọng, các chuyên gia lại cho rằng, thời điểm hiện tại các nhà đầu tư nên cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong thời gian tới khó đoán định được diễn biến của thị trường bất động sản. Hiện tại, mức giá thực tế đã tăng quá cao.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định, việc đầu tư bất động sản đã không còn lợi nhuận như trước nữa, vì nhìn chung, hiện tại khu vực nào cũng đã đều tăng giá.

Theo Savills World Research phân tích, nguyên nhân do tăng trưởng kinh tế dẫn tới lạm phát, làm cho nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản. 

Tuy nhiên, đối với trường hợp lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó mà dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được về môi trường, địa chính trị...

Trong buổi tọa đàm mới đây, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, nếu như xảy ra biến động rất lớn về tình hình tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng, dẫn tới lạm phát sẽ tăng. Khi đồng tiền bị mất giá, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm một kênh trú ẩn an toàn như là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản.

Đặc biệt, trong thời gian qua, tại Việt Nam, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu là đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất lại chiếm tỷ lệ thấp hơn.

Ông Kiệt cũng cho hay, bất động sản có những giai đoạn tăng giá đều, nhưng lại có những giai đoạn tăng chậm và thậm chí có những giai đoạn sẽ không tăng. Nếu hầu hết các nhà đầu tư không mua bất động sản trong thời điểm thị trường "bong bóng" thì giá trị của bất động sản đều được duy trì một cách ổn định, thậm chí còn gia tăng.

Nếu nhà đầu tư mua bất động sản trong giai đoạn "sốt đất" hoặc mua không đúng giá trị thực thì việc bị ảnh hưởng về dòng tiền là điều đương nhiên xảy ra.

Khi nhà đầu tư mua bất động sản không đúng giá trị thực của nó, họ sẽ phải đối mặt với nguy cơ khó thanh khoản. Nếu vay ngân hàng thì nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực lớn về lãi vay.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương nhận định, khi lạm phát xảy ra, dẫn đến giá bất động sản tăng lên. Nhưng thị trường sẽ không có khả năng mua, không có tính thanh khoản. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có tính thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như sẽ gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng. 

Đồng quan điểm trên, có nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cũng đưa ra nhận định, những tính toán kế hoạch đầu tư bất động sản vào thời điểm này là hết sức quan trọng vì trong năm nay, áp lực lạm phát lên nền kinh tế là rất lớn.

Khi đầu tư vào bất động sản trong cơn lạm phát thì các khoản lãi suất ngân hàng cũng tăng mạnh, do đó, nhà đầu tư cần xem xét khiến dòng tiền thu về từ đầu tư bất động sản liệu có đủ để thanh toán cho khoản lãi vay hay không, hay nói một cách khác bất động sản đó có tính thanh khoản để thu về dòng tiền khi cần thiết hay không.

Mặc dù, lạm phát có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản nhưng bất động sản cũng có thể bảo vệ nhà đầu tư khỏi những tác động của lạm phát.

Khi giá nhà tăng lên theo thời gian thì có nghĩa là nhà đầu tư đang giảm khoản vay so với giá trị của khoản nợ của mình, đồng thời cũng tăng vốn chủ sở hữu, nhưng các khoản thanh toán thế chấp theo lãi suất cố định sẽ không thay đổi. 

Nếu nhà đầu tư muốn tìm kiếm dòng tiền ổn định từ phân khúc cho thuê thì họ có khả năng áp tiền thuê nhà cao hơn khi lạm phát tăng. Nhà đầu tư có thể điều chỉnh tiền thuê nhà trong khi khoản thế chấp vẫn giữ nguyên, không đổi.

Do vậy, các chuyên gia đưa ra khuyến nghị rằng, nhà đầu tư nếu muốn sử dụng đòn bẩy tài chính ở thời điểm hiện tại cần phải rất thận trọng.