Triển vọng thị trường bất động sản 2023 (Bài 2): Những triển vọng của thị trường

Cộng hưởng bối cảnh trong và ngoài nước

Sang năm 2023, dự báo tình hình kinh tế thế giới tiếp tục biến động rất phức tạp, khó lường, thậm chí khó khăn hơn năm 2022; lạm phát duy trì mức cao trên toàn cầu; chính sách tiền tệ thắt chặt, tăng lãi suất kéo dài đi kèm suy giảm giá trị đồng tiền tại nhiều khu vực và quốc gia làm suy giảm sản xuất của nhiều ngành, lĩnh vực; thị trường bất động sản ở nhiều nước gặp khó khăn hơn; khu vực doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề, thất nghiệp gia tăng; nhu cầu tiêu dùng tại nhiều quốc gia giảm sút... một số quốc gia có dấu hiệu rơi vào suy thoái kinh tế như Anh, Mỹ, Đức, Italy...

Nguy cơ mất thanh khoản, rủi ro, bất ổn về tài chính, tiền tệ, nợ công, an ninh năng lượng, an ninh lương thực trên toàn cầu gia tăng... sẽ tác động mạnh, kéo dài, trên phạm vi lớn tới hầu hết các quốc gia, nền kinh tế, ngay cả các dự báo lạc quan gần đây nhất cũng thận trọng hơn.

Ngày 5-12, Cơ quan xếp hạng tín nhiệm quốc tế Fitch Ratings đã hạ dự báo tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) toàn cầu năm 2023 xuống 1,4% từ mức 1,7% trước đó. Ước tính về mức tăng trưởng toàn cầu vào năm 2023 là 1,2% - bằng 1/5 mức tăng 6% năm 2021 và chưa bằng một nửa so với mức 3,2% mà Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ước tính cho năm nay. Đầu tháng 12, Giám đốc điều hành IMF Kristalina Georgieva cho biết, khả năng tăng trưởng toàn cầu trong năm tới chỉ ở mức dưới 2%. Về giá cả, IMF dự báo tỉ lệ lạm phát toàn cầu là 6,5% trong năm tới. Mặc dù đó sẽ là mức giảm so với ước tính 8,8% của năm nay, nhưng mức tăng giá sẽ vẫn cao. Trong triển vọng tháng 11, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) dự báo lạm phát trung bình 6% cho nhóm G20. Tỉ lệ này cao hơn nhiều so với mức 1 đến 2% ở các nền kinh tế lớn trước đại dịch.

Báo cáo triển vọng kinh tế toàn cầu (GEO) của Fitch Ratings có đoạn: “Dự báo GDP toàn cầu năm 2023 được điều chỉnh giảm một lần nữa khi các ngân hàng trung ương đẩy mạnh cuộc chiến chống lạm phát và triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc xấu đi”. Trung Quốc đã ban hành Văn bản 254 về 16 biện pháp và tổng số vốn 179 tỷ USD để hỗ trợ thị trường bất động sản Trung Quốc.

Kết luận số 42-KL/TW của Hội nghị Trung ương 6 và Nghị quyết số 68/2022/QH15 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển KTXH năm 2023: giữ vững thành quả phòng, chống dịch COVID-19, chủ động ứng phó kịp thời, hiệu quả với các tình huống dịch bệnh; ưu tiên giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế; điều hành đồng bộ, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tài khóa với chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác phù hợp với tốc độ phục hồi nền kinh tế, ổn định nền tảng kinh tế vĩ mô; bảo đảm an sinh xã hội và tạo việc làm cho người lao động; thúc đẩy các động lực tăng trưởng (đầu tư, tiêu dùng và xuất khẩu).

Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 Quốc hội Các chỉ tiêu chủ yếu gồm: Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP) khoảng 6,5%; GDP bình quân đầu người đạt khoảng 4.400 đô la Mỹ (USD). Tỷ trọng công nghiệp chế biến, chế tạo trong GDP đạt khoảng 25,4 - 25,8%. Tốc độ tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân khoảng 4,5%. 

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) đưa ra dự báo, nền kinh tế Việt Nam đang vận hành tốt trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều bất ổn. ADB nâng dự báo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam lên mức 7,5% trong năm 2022 (từ mức 6,7% theo dự báo trước đó). Đồng thời, lạm phát được dự báo xuống còn 3,5%. Trong năm 2023, ADB dự báo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt mức 6,3% do các đối tác thương mại lớn suy yếu. Đây là mức cao hơn dự báo của tổ chức này đưa ra hồi tháng 4/2022. Trong năm 2023, thặng dư thương mại đạt mức 12,0 tỷ USD (cao hơn so với mức dự kiến 10,4 tỷ USD trong năm 2022).

Triển vọng dòng tiền

Thứ nhất, tín dụng tốt hơn 2022. Dưới sự chỉ đạo rất quyết liệt, tích cực, bằng nhiều giải pháp của Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, một số chỉ tiêu vĩ mô đã có những dấu hiệu rất tích cực. Chính vì thế, Ngân hàng Nhà nước đã xem xét và quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023. Quyết định mới nhất việc nới hạn mức (room) tín dụng thêm 1,5-2%, sẽ có 240.000 tỉ đồng được cung ứng thêm cho nền kinh tế kể từ nay đến hết năm.

Thứ hai, trái phiếu dần phục hồi. Khẩn trương rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022 và năm 2023. Việc bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư vẫn được thực hiện một cách nghiêm túc vì người đảm bảo về quyền lợi của nhà đầu tư là các nhà phát hành; đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư. Các công ty phát hành đều đã cam kết sẽ trả đúng hạn những trái phiếu đến hạn trả nợ; việc giám sát và bảo đảm minh bạch để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư được cam kết. Năm 2023có khỏag 61,37 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn nhưng với các phản ứng chính sách đã được đưa ra, vấn đề này vào năm 2023 được kiểm soát.

Thứ ba, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn có nhiều triển vọng gia tăng. Hơn 200 đại diện cấp cao từ các công ty đầu tư hàng đầu đã chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất và đứng thứ 2 trong nhóm các thị trường mới nổi. Việt Nam đang trở thành điểm sáng trong thu hút sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư FDI và lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới. Với nhiều lợi thế, các nhà đầu tư nước ngoài đang đặt niềm tin rất lớn vào mắt xích Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư gián tiếp, nhất là nguồn vốn dịch chuyển do tác động của các cuộc chiến thương mại và địa chính trị sẽ chuyển dịch đến Việt Nnam như là hệ quả của việc ổn định kinh tế xã hội, tăng trưởng kinh tế tốt và cam kết của nhà nước về tiếp tục đổi mới môi trường kinh doanh.

Thứ tư, nguồn vốn đầu tư công cam kết tăng mạnh. Quốc hội đã thông qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng vốn trên 700.000 tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với kế hoạch năm 2021. Năm 2023 cũng yêu cầu phải giải ngân toàn bộ số vốn thuộc Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội. Áp lực lớn, nhưng nếu thực thi hiệu quả, sẽ tạo động lực tăng trưởng quan trọng cho nền kinh tế.

Thứ năm, các nguồn vốn khác về cơ bản, không có biến động mạnh và ở mức ổn định như năm 2022: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vượt qua thời điểm khó khăn, phải điều chỉnh bị động năm 2022. Các nhà đầu tư tiềm năng vẫn ổn định. Kiều hối tiếp tục ổn định. Chứng khoán có thể đi ngang, thậm chí có thể tăng hơn mức 1000 như cuối tháng 12 năm 2022. Các luồng tiền phái sinh tiếp tục xuất hiện, phục hồi cùng với đà phục hồi kinh tế sau COVID-19.

Kỳ vọng từ chính sách

Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản gồm nhiều luật khác nhau như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư, Luật Chứng khoán, Luật các tổ chức tín dụng, các Luật Thuế (Đặc biệt là Luật Thuế tài sản sẽ được trình vào năm 2024). Đặc biệt, có một số Luật đang được sửa đổi bổ sung. 

Một là, Luật Đất đai sẽ được thông qua tại kỳ hợp tháng 10 năm 2023 theo tinh thần thể chế hóa Ban Chấp hành Trung ương vừa ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". 12 nội dung được đề xuất lựa chọn xin ý kiến nhân dân: Chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; Căn cứ, thẩm quyền, trình tự, thủ tục điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại; Nguyên tắc “đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” khi bồi thường về đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất; Quy trình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh; Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất; Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; Việc mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; Việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm; Nguyên tắc và phương pháp định giá đất; Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai...

Hai là, Luật Nhà ở. Việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội; chính sách phát triển nhà ở phải phù hợp với Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và đồng bộ, thống nhất với các cơ chế, chính sách có liên quan như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng v.v...

Ba là, Luật Kinh doanh bất động sản: Với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS - sửa đổi), chủ đầu tư kinh doanh BĐS có thể được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai...

Bên cạnh đó, khá nhiều nút thắt của luật hiện hành đã được “cởi trói” tại dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được Bộ Xây dựng trình lên Quốc hội.

Theo đó, để khắc phục các tồn tại, hạn chế, bất cập của Luật Kinh doanh BĐS hiện hành, dự thảo luật (sửa đổi) lần này được bổ sung 7 điểm mới.

Thứ nhất, về yêu cầu đối với dự án BĐS để kinh doanh và yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án BĐS để kinh doanh phải bảo đảm việc đầu tư kinh doanh BĐS phải tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư BĐS tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa BĐS.

Điểm mới thứ hai, dự luật làm rõ phạm vi điều chỉnh bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế và có tính khả thi cao trong triển khai thực hiện, trong đó quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua BĐS nhưng không phải là kinh doanh BĐS.

Thứ ba là mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao.

Thứ tư là mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BĐS đã có sẵn như quy định hiện hành.

Thứ năm là bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường BĐS, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Thứ sáu là quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Điểm mới thứ bảy, cũng là điểm mới cuối cùng là ngoài việc sửa đổi, bổ sung 6 nhóm nội dung mới nêu trên, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) còn quy định cụ thể, rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh; quy định rõ điều kiện, hồ sơ của BĐS đưa vào kinh doanh; bổ sung nội dung về chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án BĐS; sửa đổi các quy định không còn phù hợp với thực tế hiện nay hoặc để bảo đảm thống nhất với các đạo luật khác có liên quan như: Bỏ một số điều quy định về đầu tư tạo lập BĐS do đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, về quản lý phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở; sửa đổi các quy định về dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS cho phù hợp, thống nhất với pháp luật về giá, pháp luật về bán đấu giá tài sản...

Bài cuối: Ba phương án cho thị trường bất động sản năm 2023