Tình trạng chuyển đổi đất ở, phân lô bán nền diễn ra tràn lan ở vùng ven Hà Nội

Hiện nay, ở một số vùng ven Hà Nội đang diễn ra tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất ở ồ ạt với quy mô lớn nhằm mục đích phân lô bán nền, kiếm lời. Theo giới chuyên gia bất động sản tình trạng này cần được kiểm soát và ngăn chặn kịp thời, nếu không sẽ gây hệ lụy rất lớn cho thị trường. 

Thực hư địa phương “tiếp tay” cho nạn phân lô bán nền tràn lan?

Trong thời gian qua, nhiều huyện vùng ven tại trung tâm của TP Hà Nội như thị xã Sơn Tây, huyện Thạch Thất…tình trạng chuyển đổi những lô đất trồng cây lâu năm rộng hàng ngàn m2 thành đất ở không còn xa lạ. Tuy nhiên, ngay sau khi chuyển đổi thành công, các lô đất này ngay lập tức được tách thửa thành các ô đất có diện tích 60-100m2 và rao bán tràn lan trên thị trường. 

Tại thị xã Sơn Tây, cuối tháng 12/2021, ông Nguyễn Viết Đạt-Phó Chủ tịch UBND thị xã Sơn Tây đã ký liên tiếp 2 Quyết định cho phép 2 cá nhân chuyển đổi mục đích sử đất trồng cây lâu năm thành đất ở vị trí ở xã Cổ Đông. Diện tích chuyển đổi đất ở nói trên lên đến gần 5.000m2. 

Theo đó, thửa đất số 34 theo tờ bản đồ số 110 thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, Thị xã Sơn Tây trước thời điểm chuyển đổi sở hữu diện tích là 4.262 m2. Trong đó có 4.142 m2 là đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm và 120 m2 là đất ở. Sau khi chuyển đổi, toàn bộ diện tích khu đất trên đã chuyển đổi thành đất ở là 4.262 m2.

Thửa đất số 108 thuộc tờ bản đồ số 7 cũng ở khu vực xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây trước khi thực hiện chuyển đổi có diện tích là 1.69,2 m2, trong đó có 1,401,2 m2 là đất trồng cây lâu năm và 295 m2 là đất ở. Khu đất sau khi chuyển đổi có diện tích đất ở trọn vẹn là 1.696,2 m2, thời gian sử dụng lâu dài.

Cả 2 khu đất sau khi chuyển đổi được môi giới rao bán với cái tên hoa mỹ là “quần thể dự án 12 lô Cổ Đông”. Giá các lô đất có diện tích đa dạng, từ 60m2 đến 100m2 và chênh khoảng 7-10 triệu đồng/m2 so với đất nền trong khu vực của người dân. 

Nói về sự việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên, Chủ tịch UBND xã Cổ Đông, ông Khuất Văn Xuyên cho rằng, các trường hợp xin chuyển nhượng đất trước đây đã có nguồn gốc đất ở nay đều xin phép được chuyển nhượng thêm. Về vấn đề rao bán đất phân lô, ông Xuyên nhận định tại địa phương không có dự án quy hoạch bài bản, mà chỉ có người dân tự quảng cáo dự án để bám. Người dân có quyền tách thửa đất để chuyển nhượng, cho tặng tuy nhiên nếu tách thửa để rao bán là sai. 

Không chỉ có 2 lô đất nói trên, tại xã Cổ Đông cũng đang xảy ra tình trạng không ít khu đất được tách thửa, phân lô với quy mô lớn. Có những khu đất được tách thành hàng chục thậm chí cả trăm lô đất nền. Tuy nhiên điều đáng nói là những khu vực đang xây dựng cơ sở hạ tầng thì số lượng giao dịch khá lớn, người mua kẻ bán tấp nập. Trong khi những khu tách thửa trước đó, nằm sâu trong các tuyến đường nhỏ, cơ sở hạ tầng kém phát triển hầu như không có người hỏi thăm, cỏ mọc um tùm. 

Có ý kiến cho rằng, việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất ở quy mô lớn như câu chuyện nói trên có tốc độ nhanh chóng, dễ dàng hơn so với chủ đầu tư dự án. Thậm chí nhiều người tin có hiện tượng chính quyền địa phương cố tình “ưu ái” cho các đối tượng cá nhân chuyển đổi đất ở. Thực tế cho thấy sau khi chuyển đổi, các lô đất đều nhanh chóng phân lô, tách thửa và bán cho nhà đầu tư. 

Để triển khai một dự án nhà ở có đủ điều kiện mở bán trên thị trường, chủ doanh nghiệp có thể phải mất từ 3-4 năm. Các thủ tục từ chọn chủ đầu tư, thực hiện giải phóng mặt bằng, xin chính quyền giao đất, thành lập dự án, phê duyệt, dự án, thẩm định, thiết kế, tính chi phí sử dụng đất…tốn khá nhiều thời gian. Lý do là bởi các khâu trên phải làm việc với rất nhiều cơ quan từ Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng cho đến Sở Giao thông Vận tải, phòng Cảnh sát PCCC…Trong khi đó các cá nhân thu gom đất để phân lô bán nền chỉ mất thời gian khoảng 1-2 tháng, khả năng thu hồi vốn và có lãi nhanh hơn. Thêm vào đó các cá nhân này sẽ không bị gắn trách nhiệm sau bán hàng. 

Cần có biện pháp ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền kịp thời 

Để ngăn chặn tình trạng tách thửa, phân lô bán nền xảy ra tràn lan ở các huyện vùng ven Hà Nội như thời gian qua thì Luật đất đai và Luật Đầu tư cần có sự thay đổi. 

Thứ nhất, cần giới hạn mục đích sử dụng đất cho gia đình, thời gian sử dụng đất cần từ 5-10 năm, diện tích đất chuyển đổi không được vượt quá nhu cầu thực tế. Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất dịch vụ thương mại thì giới hạn trong diện tích quy mô kinh doanh nhỏ là dưới 200m2. Đối với việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất dịch vụ thương mại quy mô diện tích lớn bắt buộc phải thông qua đấu thầu. 

Thứ hai, cần có chính sách sửa thuế thu nhập cá nhân theo hướng tính thuế % dựa trên chênh lệch. Nếu không thực hiện sửa đổi vấn đề này thì chỉ trong vòng 15-20 năm tới sẽ xảy ra tình trạng người sản xuất không có đủ tiền để mua đất làm nông nghiệp, nuôi trồng cây. Khi số vốn để đầu tư ban đầu cho việc sản xuất quá lớn, lãi thu về thấp thì sẽ ít người còn muốn tham gia làm nông nghiệp. 

Tình trạng phân lô bán nền rầm rộ như hiện nay một phần bắt nguồn từ chính sách kiểm soát lỏng lẻo của chính quyền địa phương, từ đó khiến quy hoạch đô thị trở nên méo mó. Các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hiện nay còn nhiều vướng mắc, bất cập. 

Do đó hiện tượng các cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng lại tổ chức thu gom bất động sản có diện tích lớn sau đó tiến hành mua bán nhiều lần để đẩy giá đất tăng cao. Số khác thu mua đất để tách thửa, phân lô bán nền không qua thực hiện thủ tục đầu tư dự án. 

Để hạn chế tình trạng nói trên các địa phương cần sàng lọc, phân loại các đối tượng nộp hồ sơ xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Tránh trường hợp cá nhân lợi dụng kẽ hở pháp luật để phân lô bán nền trái phép, kiếm lời như thời gian qua.