Cẩn trọng mua đất nền tách thửa phân lô: Tưởng là ‘gà’ hóa ra lại là ‘hạt thóc’

Tách thửa phân lô, có “ngon” như môi giới?

Đầu năm mới Nhâm Dần 2022, chị Thanh Mai - một môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực Thạch Thất, Hà Nội chia sẻ: “Các cụ bảo tháng Giêng là tháng ăn chơi không sai chút nào. Đầu năm khách hàng còn bận đi du xuân, tham quan du lịch, đi lễ chùa cầu may, cầu tài lộc nên môi giới bất động sản cũng nhàn nhã. Từ lúc khai xuân vào mùng 6 Tết đến nay, tôi cũng mới chỉ làm một vài giao dịch. Phải hết tháng Giêng, sang đầu tháng 2 mới bắt đầu nhộn nhịp trở lại”.

Một môi giới khác cũng đủng đỉnh cho biết: “Nói thật, từ giữa tháng 12 là đi làm như đi chơi. Sau Tết cũng vắng khách như “chùa bà Đanh”, người bán thì vẫn có nhưng người mua thì ít. Hơn nữa đợt trước Tết, mảnh nào có lãi thì khách cũng đã chốt gần hết, đa số nhà đầu tư còn đợi nghe ngóng xem diễn biến thị trường ra sao mới quyết định xuống tiền. Lượng khách nhiều nhất thường phải đến cuối quý I hàng năm”.

Nói về phân khúc đất ở từng khu vực, chị Thanh Mai nói nhỏ: “Ở Thạch Thất, có nhiều văn phòng môi giới mua những mảnh với diện tích lớn, sau đó tách thửa, phân lô rồi bán với mức 18-22 triệu đồng/m2, ăn lãi đậm”.

Với kinh nghiệm của một người trong nghề lâu năm, chị Mai cho rằng đây chỉ là hình thức dành cho những nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” vào nghề. Bởi, khu vực này vẫn còn quỹ đất nền, những nhà đầu tư lâu năm không dại gì mà mua những mảng nhỏ, lắt nhắt vài chục mét vuông (50-60m2).

Thế nhưng, nhiều nhà đầu tư “mù mờ” sẽ rất dễ mắc bẫy bởi những lời mời chào của văn phòng môi giới. Trong khi thực tế, văn phòng mua mảnh đất lớn tách thửa, rồi làm đường, điện,... cộng thêm lợi nhuận cũng phải chênh lệch so với giá thực khoảng 50%. Mua loại này phải để vài năm mới có lãi, mà nhiều khi nếu nhà đầu tư nhắm đúng thì chỉ mua 1 vài tháng, thậm chí vài ngày đã có thể lãi lớn. Còn những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm, đa số họ sẽ mua đất của dân hoặc mua những mảnh thật rộng, lợi nhuận sẽ nhiều hơn”.

Ngay cả trên các địa bàn vệ tinh lân cận Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai... cũng có hiện tượng trên, tách thửa phân lô bán vài chục triệu một mét vuông. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng, xem xét kĩ lưỡng, tránh tưởng mình là “gà” đi nhặt thóc lại thành hạt thóc cho gà ăn.

Thời gian tới đây, chị Thanh Mai cũng tự tin nói thêm rằng đất tại Thạch Thất và các vùng vệ tinh Hà Nội sẽ có sức bật mạnh. Bởi hiện nay, đã có nhiều phương án quy hoạch khu dân cư, khu đô thị và bất động sản công nghiệp những khu vực này được dự báo thành xu hướng trong năm 2022.

Ngăn chặn dồn ô, tách thửa

Theo Luật Đất đai 2013, không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án phân lô bán nền không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Thế nhưng, một số Nghị định lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…

Vì vậy, lợi dụng kẽ hở về pháp luật này, nhiều văn phòng môi giới, tổ chức, cá nhân đã thực hiện hành vi thu gom đất nông nghiệp với diện tích rất lớn, sau đó tách thửa phân lô, rồi “chạy quảng cáo”, đặt tên những dự án nghe rất “Tây hóa” với các hệ thống điện, đường, trường, trạm thuận lợi... để thuyết phục người mua.

Giới chuyên gia cho rằng, việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng nhiều địa phương cho tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Nếu các cơ quan chức năng không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt, sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh và gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến phá vỡ quy hoạch của các vùng.

Trao đổi về vấn đề này, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, những sản phẩm dạng này chính là nguồn cơn đẩy giá tạo ra các cơn "sốt đất".

“Việc này mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt”, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sảnNguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thanh Nhã, Văn phòng luật DBS (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng: “Người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng phải được cơ quan nhà nước phê duyệt. Hơn nữa, khu đất đó phải hoàn thành hạ tầng, phải nộp tiền sử dụng đất, phải được kiểm tra hoàn thành hạ tầng và cấp sổ thì mới được giao dịch cho người khác. Người mua cần lưu ý, để được phân lô, chủ đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, được UBND cấp huyện hoặc tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền”.

“Khi mua người mua phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, phải kiểm tra tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế. Với những quy định trên, người mua đất sẽ đối mặt nhiều rủi ro khi mua đất nông nghiệp phân lô, mà trước tiên là không thể tách thửa và sang tên” Luật sư Nhã nêu quan điểm.

Nhiều chuyên gia cũng đề xuất rằng, Chính phủ cũng cần xem xét, bãi bỏ quy định này vì không phù hợp với pháp luật đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát. Đồng thời, các địa phương cần đẩy nhanh hơn, mạnh hơn chiến lược phát triển nhà ở.

Cơ quan có thẩm quyền cần nhanh hơn, điều chỉnh ban hành quy định của pháp luật, dỡ bỏ những rào cản phát triển bất động sản để cung cầu phát triển cân đối, phát triển kinh tế, đô thị bền vững. Còn về phía các nhà đầu tư, tất nhiên đầu tư sẽ có rủi ro, tuy nhiên cần phải trang bị cho mình thêm nhiều kỹ năng trước khi bước vào thị trường dễ được nhưng cũng dễ thua này.