Thị trường đất nền đã qua thời “cứ ôm là có lời”

Phân khúc đất nền từ trước đến nay vẫn được coi là kênh sinh lời ổn định, đồng thời giữ an toàn nguồn tiền. Tuy nhiên với những chính sách mới đây của nhà nước về quản lý bất động sản thị trường đất nền sẽ không “dễ xơi” như trước, đòi hỏi giới đầu tư phải hết sức thận trọng khi quyết định xuống tiền. 

Phân khúc đất nền từng một thời “ làm mưa làm gió” trên thị trường

Bất chấp những ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid - 19, năm 2021 vẫn là một năm bội thu của anh Lê Hoàng Dương - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nội. Những phi vụ mang lại lợi nhuận cao nhất cho anh Dương đều thuộc về phân khúc đất nền. Điển hình vụ “lướt sóng” mảnh đất 100m2 nằm tại ở Quốc lộ 6, đoạn Ba La - Xuân Mai đã mang về cho anh và các đồng đội cả tỷ đồng chi trong vài ngày ngắn ngủi. 

Đất nền là phân khúc có giá trị sinh lời cao 

 

Cuối tháng 11/2021 anh Dương nắm được thông tin quốc lộ 6 mở rộng, nên đã cùng một vài người bạn bè đã tìm đến các khu vực dọc ven đường để săn tìm đất nền. Sau một thời gian tìm kiếm, anh Dương đã tìm ra lô đất có vị trí khá đẹp rộng xấp xỉ 100m2 có giá bán 5 tỷ đồng. Thời điểm anh Dương tìm mua mảnh đất có giá trị khá thấp, vị trí rất tiềm năng nhưng vì chủ đất cần tiền gấp nên buộc lòng bán. Anh Dương và bạn bè đã gom tiền và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, công chứng mua mảnh đất trong thời gian ngắn chỉ 7-10 ngày. 

Anh Dương chia sẻ lúc đó bản thân chỉ có 1 tỷ đồng nhưng không muốn bỏ lỡ mảng đất vàng nên đã rất khó khăn để xoay xở vay gấp 4 tỷ đồng. Để tránh lô đất rơi vào tay người khác anh đã đặt cọc ngay 100 triệu đồng thời ráo riết tìm người mua lại. Đây là nước đi mạo hiểm bởi nếu tìm được khách thì có thể sang tên ngay kiếm lời tiền tỷ nhưng nếu không thì khoản tiền cọc đành mất trắng. 

Đất nền sẽ khó sốt trong năm 2022

 

Dù rất tự tin vì sở hữu mảnh đất vị trí đẹp đắc địa nhưng anh Dương cũng rất bất ngờ khi vừa đăng tin rao bán đã tìm được khách đồng ý giao dịch, chấp nhận mua lại với giá 6,3 tỷ đồng. Như vậy chỉ chưa đầy 1 tuần anh Dương và bạn bè đã hưởng lợi 1,3 tỷ đồng lãi chênh lệch.

Sau một năm 2021 thu lời bạc tỷ, sang năm 2022, dù thị trường được dự báo sẽ khó khăn, các hoạt động giao dịch đất đai được kiểm soát chặt chẽ nhưng anh Dương vẫn tiếp tục tìm kiếm những lô đất nền đẹp để xuống tiền. Hiện tại anh đang tìm hiểu và quan sát thị trường Sơn Tây, Hòai Đức, Thạch Thất. Anh Dương và nhiều nhà đầu tư khẳng định với bối cảnh hiện tại đất nền vẫn sẽ là phân khúc được quan tâm nhất nhờ tính sinh lời bền vững. 

Tương tự anh Dương, một nhà đầu tư khác là anh Phạm Trọng Ninh cũng tiếp tục gửi trọn niềm tin vào phân khúc đất nền trong năm 2022. Trước kia anh Ninh đầu tư cả khu vực các tỉnh và vùng ven nhưng đến năm 2022 thì nguồn tiền sẽ chỉ đặt vào khu vực vùng ven. Đây là phương án an toàn khi mà Nhà nước đẩy mạnh các chính sách siết chặt đầu cơ. Những đợt sốt đất mạnh mẽ như năm 2021 chắc chắn sẽ không còn nhiều, đặc biệt là ở các tỉnh. 

Anh Ninh chia sẻ, sau Tết nguyên đán, anh đã khảo sát nhiều khu vực ở Thạch Thất và Hoài Đức. Anh nhận thấy những khu vực này vẫn giữ được độ nóng nhất định, giá đất vẫn đang ở mức cao, trung bình đất nền phân lô là 15-25 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 10-12 triệu đồng/m2.

Đất nền không còn dễ sinh lời nhờ “lướt sóng”

Không chỉ có giới đầu tư hầu hết các chuyên gia bất động sản giàu kinh nghiệm và các chủ doanh nghiệp lớn đều cùng chung nhận định đất nền sẽ vẫn là phân phúc được chú ý và lượng giao dịch ổn định nhất trong năm 2022. Phó giám đốc Hải Phát Land, ông Lê Đình Chung nhận định thị trường 2022 vẫn sẽ tập trung vào phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng. Các khu vực đất nền ven thủ đô, gắn với các khu công nghiệp được khách hàng rất quan tâm.

Theo các số liệu báo cáo từ các chuyên trang bất động sản, sóng đầu tư đất nền vẫn âm ỉ từ cuối năm 2021. Thời điểm gần Tết Nguyên đán 2022, mức độ quan tâm đất nền khu vực phía Bắc tăng mạnh. Đơn cử tại tỷ lệ số người quan tâm đất nền tại Hà Nam tăng 36%, tại Bắc Giang tăng 22%, tại Hòa Bình tăng 18%, Hưng Yên tăng 21% ( số liệu so với thời điểm tháng 10/2021).

Anh Hoàng Đình Long, một môi giới bất động sản cho biết thời điểm hiện tại giao dịch đất nền không sôi đông như năm ngoái nhưng số lượng khách hàng muốn được tư vấn vẫn liên tục. Số lượng giao dịch thành công trên thị trường bất động sản có 90% thuộc phân khúc đất nền.

Bất chấp sự siết chặt quản lý giao dịch của nhà nước nhằm ngăn ngừa sốt giá nhưng đất nền vẫn luôn được quan tâm và là kênh đầu tư an toàn, giữ tiền không bị mất giá. Với tài chính 1-3 tỷ đồng, khách hàng có thể chọn đất nền phân lô, với nguồn vốn trên 3 tỷ khách hàng sẽ có rất nhiều sự lựa chọn. 

Dù được nhiều chuyên gia đánh giá cao nhưng đầu tư đất nền trong năm 2022 sẽ không dễ ăn lãi đậm như các năm trước. Bởi lẽ các đợt sốt giá sẽ được kiểm soát gắt gao từ đầu, tránh để tình trạng sang tay ăn chênh lệch tới hàng trăm hàng tỷ đồng trong thời gian ngắn. Với các chính sách quản lý siết chặt giới cò đất sẽ không còn có thể thao túng, thổi giá đất. 

Thị trường bất động sản năm 2022 sẽ là cuộc đua giữa những nhà đầu trường vốn, có tầm nhìn dài hạn với xu hướng chốt lời ở nơi có giá cao và chuyển sang đầu tư ở những vùng giá đất còn thấp sau đó chờ đất tăng giá sau một vài năm. Các nhà đầu tư thường kiếm lời bằng cách đón đầu sóng ở những nơi mới có thông tin quy hoạch. Tuy nhiên sau 2 năm giá đất “nhảy múa”, các thông tin quy hoạch cũng đã được công bố ngày một minh bạch thì việc việc “lướt sóng” sẽ không còn đơn giản, dễ dàng. 

Giới chuyên gia cũng đặc biệt lưu ý các nhà đầu tư F0 không nên quá tin tưởng vào những lời “có cánh” của môi giới. Giá đất nền nói riêng và bất động sản sẽ tăng bình quân 5-10% nhưng để vượt qua con số 30% là vô cùng hiếm. Vì thế những người sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đất sẽ phải rất thận trọng nếu không muốn sẽ phải chịu “trái đắng” khi bất động sản có thể không tăng nhiều như kỳ vọng.