Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang xoay sở tìm kiếm dòng tiền để trang trải. Đây cũng là một lý do khiến cho xu hướng mua bán, “sang tay” dự án, bán cổ phần doanh nghiệp xuất hiện ngày một nhiều trong lĩnh vực bất động sản. Cách đây vài ngày, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết đang tư vấn việc bán danh mục đầu tư gồm 3 khách sạn nổi bật ở Đông Nam Á (trong đó có 2 khách sạn ở Việt Nam). Theo đó, doanh nghiệp phát triển bất động sản Everland ở Thái Lan đã chi 106,1 triệu USD để mua lại 3 khách sạn thuộc sở hữu của Strategic Hospitality Holdings Limited (SHH) - Công ty con của Tập đoàn Thái Lan Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (SHREIT).
Điều đáng nói là các khách này từng được rao bán từ năm 2020 khi đang hoạt động với công suất hạn chế và chìm trong thua lỗ. Tuy nhiên, mãi đến hiện nay, những khách sạn này mới sang chuyển nhượng thành công và đây cũng là thương vụ mua bán khách sạn đầu tiên trong năm nay ở Đông Nam Á. Hay trước đó, Tập đoàn Keppel (Singapore) vừa công bố chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần hai dự án bất động sản lớn của công ty cổ phần Nhà Khang Điền ở TP Thủ Đức. Thương vụ này diễn ra trong cảnh Khang Điền ngày càng bộc lộ nhiều vấn đề về tài chính vì khối lượng hàng tồn kho vẫn còn cao, cùng với lợi nhuận sụt giảm. Cùng chung tình cảnh khó khăn về dòng tiền, Công ty TNHH Phát triển THT cũng chuyển nhượng dự án Tổ hợp không gian sáng tạo CMC tại Khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội) cho Công ty Cổ phần Tập đoàn công nghệ CMC, sau hơn chục năm được phê duyệt nhưng không triển khai. Dự án với tổng quy mô 1,13ha dự kiến có số vốn đầu tư lên đến 1.789 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, gần 20 dự án thành phần bên trong khu đô thị cũng đã được bán lại cho các nhà đầu tư khác. Trong đó, tổ hợp khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp Landmark 55 - dự kiến là tòa nhà cao tầng thứ của Hà Nội - đã về tay Công ty CP Taseco Invest. Các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho rằng, trong thời gian gần đây có rất nhiều nhà đầu tư ngoài nước đến Việt Nam, đi thu mua lại các dự án bất động sản. Hồi tháng 3, trong một sự kiện dành cho 80 nhà đầu tư tổ chức lớn nhất thế giới ở Cushman & Wakefield Singapore, Việt Nam được chỉ ra là một trong 3 thị trường đầu tư bất động sản yêu thích. Ông Matthew Bouw - Giám đốc điều hành toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield cho biết, đa số các nhà đầu tư nước ngoài đều muốn đến Việt Nam và hợp tác với các doanh nghiệp nội địa để hạn chế các rủi ro của một thị trường mới nổi. Do đó, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến những thương vụ M&A lớn.
Chung quan điểm, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, dù đang trong giai đoạn trầm lắng nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Đặc biệt, thị trường có cơ hội đón nhận nhiều dòng vốn ngoại muốn đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản. Vị chuyên gia này cho biết, trong thời gian vừa qua, Savills đã nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Với diễn biến này, ông dự báo, năm nay các hoạt động mua bán sáp nhập bất động sản vẫn sẽ được xúc tiến nhiều hơn năm ngoái.
Mặc dù thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư ngoại những số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Báo cáo tuần 3 tháng 6 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm, tìm hiểu để mua lại các dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia. Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bản giảm 10-20%. Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ nhiều công sức và chi phí tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.
Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thuyết phục. Tuy nhiên vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền. Bởi họ không thể gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”. Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động. Chung quan điểm, bà Dương Thùy Dương - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, có nhà đầu nước ngoài yêu cầu mức lãi vay cao từ 18-20%/năm lại rất chênh so với mức đàm phán 13-15% của nhà đầu tư Việt Nam, khiến họ chưa gặp được nhau. Đặc biệt, nhiều trường hợp, chủ đầu tư khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó đã mang đi thế chấp nên khối ngoại không chấp nhận. Thêm nữa, doanh nghiệp trong nước cũng chưa thực sự sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến tình thế giằng co từ hai phía.
Bên cạnh đó, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Giới chuyên gia nhận định, những thương vụ M&A được xem như “chiếc phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông một sớm một chiều. Dòng vốn này sẽ giúp các doanh nghiệp đảm bảo tiếp cận dòng tiền ổn định để duy trì phát triển dự án. Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhấn mạnh, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam không nên xem những giao dịch M&A là thâu tóm. Với đặc thù của ngành địa ốc, các nhà đầu tư nước ngoài luôn muốn tìm kiếm những đối tác uy tín, có năng lực để hợp tác và phát triển lâu dài tại Việt Nam. Cho nên, thị trường M&A bất động sản hiện tại như một mô hình để các bên hợp tác cùng có lợi.
Để thị trường M&A bất động sản ở Việt Nam trở nên nhộn nhịp, mang lại lợi ích cho tất cả các bên, TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, cần linh hoạt các thủ tục pháp lý liên quan. Bởi lẽ, trên thực tế hiện nay, thị trường M&A đang tồn tại thực trạng một số doanh nghiệp nước ngoài đặt điều kiện vượt khung quy định của Việt Nam nên các giao dịch chưa chốt được. Đưa ra giải pháp để thúc đẩy các thương vụ M&A trong thời gian tới, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư “đuối sức” không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.
Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp. Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án. Để dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Mang đến chất lượng cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế. “Dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch, kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là “cú hích” cho đà phục hồi của thị trường”, báo cáo của VARS nhấn mạnh.
