Thủ tục và chi phí khi chuyển nhượng đất ở và đất vườn có gì khác nhau?

Hỏi: 

“Tôi có mảnh đất diện tích 300m2 trong đó 200m2 đất ở và 100m2 đất vườn, thời hạn sử dụng đất tới năm 2043 (được ghi rõ trong sổ đỏ). Hiện nay tôi muốn bán 200m2 (100m2 đất ở và 100m2 đất vườn). Vậy, thủ tục chuyển nhượng đất ở và đất vườn có sự khác biệt gì không và các loại chi phí phải trả như thế nào?” - Chị Nguyễn Thị Kim Huệ. 

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của chị Huệ, Luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh xin tư vấn như sau:

Pháp luật đất đai quy định, việc chuyển nhượng mua bán đất ở và đất vườn đều giống nhau về thủ tục hành chính. Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS thì hợp đồng sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

Trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản của hộ gia đình thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được mọi thành viên trong hộ gia đình có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định pháp luật ký tên.

Việc chuyển nhượng đất không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 và trong trường hợp thuộc trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện quy định tại Điều 192 Luật này thì chỉ được chuyển nhượng cho người đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm ghi vào sổ địa chính.

Hai bên mua bán đất đến công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để làm hợp đồng mua bán theo quy định và chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ như sau:

+ Bên bán mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc khi đi công chứng, chứng thực theo quy định.

+ Hai bên có thể mang theo bản hợp đồng mà hai bên đã soạn thảo nếu có.

+ Các bên mang theo sao y bản chính hoặc bản chính kèm bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn theo quy định

+ Các giấy tờ khác có liên quan theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của Luật phí và lệ phí, Luật thuế thu nhập cá nhân thì những khoản chi phí khi chị có nghĩa vụ thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Mức thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính. Lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu.

- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với trường hợp của chị Huệ, vì đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay có nhu cầu đăng ký được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do có biến động về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng một phần diện tích đất), khi đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần diện tích còn sử dụng sau khi biến động) thì các đối tượng đăng ký biến động phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. 

Tùy theo diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp GCNQSDĐ như cấp mới, cấp lại; Sử dụng đất vào các mục đích khác nhau (như làm nhà, sản xuất, kinh doanh) và những điều kiện cụ thể của địa phương mà HĐND cấp tỉnh áp dụng các mức thu khác nhau sao cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng nhà ở thấp hơn đất sử dụng để sản xuất, kinh doanh.