Thời hạn sử dụng đất là gì? Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?

Hỏi: Tôi muốn hỏi các thông tin về thời hạn sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của người dân khi có đất hết thời hạn sử dụng. Khi đất hết thời hạn sử dụng có được chuyển nhượng không? Xin cảm ơn.

Anh Lê Bá Tuấn (Bắc Giang).

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục. Về nội dung anh quan tâm, Luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin giải đáp như sau:

1. Thời hạn sử dụng đất là gì?

Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất khác. Đây là khoảng thời gian xác định, căn cứ theo các quy định pháp luật để Nhà nước thống nhất quản lý, tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Cùng tìm hiểu về Thời hạn sử dụng đất hiện nay theo quy định của luật Đất đai 2013.

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn được quy định như sau:

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013, là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013, và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013,

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, đất đã hết hạn sử dụng thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai trước 6 tháng hết hạn sử dụng thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Gia hạn thời hạn sử dụng đất

Thứ nhất: Điều kiện để gia hạn cho thuê đất

Theo quy định của Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thì thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể làm thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai: Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất

Để được gia hạn thuê đất, cần phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất cho Cơ quan tài nguyên và môi trường để Cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Sau khi thanh toán nghĩa vụ tài chính được Văn phòng đăng ký đất đai xác định sau khi gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế, tức đã đủ điều kiện được gia hạn thì nộp Giấy chứng nhận đã cấp và chứng từ chứng minh việc thực hiện xong nghĩa vụ tài chính để Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận gia hạn vào Giấy chứng nhận đã cấp và cập nhật, chỉnh lý biến động và trao lại.